海外熱錢是如何流入房地產(chǎn)的
據(jù)記者了解，非居民外匯流入，在結匯后購買房產(chǎn)的外籍人士很多，主要是海外華人和在華工作的外籍員工，這些海外華人往往購置多套房產(chǎn)。
高清云兩口子都是持有加籍護照的華人，在摩托羅拉公司工作，從2003年以來，他們在北京萬柳地區(qū)買了三套高檔房產(chǎn)。在他們看來，國內大城市房子本身的升值每年至少5%，而實際上這兩年都超過了10%，保守地估計，人民幣對美元的年升值幅度能達到3%；買房后租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來，年投資回報率大約在10%以上。
除了不少進入內陸樓市的海外民間資本外，國外一些投資機構的動作也頗大。
“可以這樣說，目前北京有一定規(guī)�；驅嵙ι源簏c的房地產(chǎn)公司大都有外資找上門來商談合作，不過有些是試探性的，有些是意向性的，實質性的合作不是很多�！币晃环康禺a(chǎn)商告訴記者。這位房地產(chǎn)商所在的公司規(guī)模并不是很大，但也有日本的、中國香港的投資機構找過他，談了好多次，盡管都是無果而終。
外資機構投資中國房地產(chǎn)主要有幾種方式：第一種是直接設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。比如，新加坡某企業(yè)2005年上半年在北京的投資就達到78億元人民幣，在華投資總額已超過200億元人民幣；第二種是收購境內著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份，如某外資集團入股北京某房地產(chǎn)企業(yè)；第三種是直接收購國內房地產(chǎn)物業(yè)，通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩(wěn)定、租金回報高的物業(yè)，以此抵押在海外借款。然后，將這些物業(yè)打包，通過房地產(chǎn)信托投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠后再做下一單交易。
據(jù)一位資深地產(chǎn)評估師的不完全統(tǒng)計，近一年來，僅北京一地，海外資本投資了近20個房地產(chǎn)項目，總建筑面積超過500萬平方米，投資總額近30億元人民幣。而商務部公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年中國房地產(chǎn)業(yè)與外資的合作項目2119項，合同利用外資金額達194億美元，實際利用外資金額54.18億美元。
“這些投資機構之所以能夠在中國房地產(chǎn)市場進行大手筆投資，主要是利用了中國外匯管理政策模糊、資本項目下的外匯管理與貿易項下的外匯管理界定不清之便利�！蹦硺I(yè)內人士分析說，由于海外資本投資的目標大多是國內各大城市的高檔房地產(chǎn)項目，因此可以說，是外資或明或暗地進入，部分地拉升了中國房地產(chǎn)的平均價格。
不過，這位人士也表示，在房地產(chǎn)市場，由于短期資本或長期資本有時很難界定，有些投機資本也可能轉化為長期投資，而有些長線投資也可能因為其他原因而迅速套現(xiàn)。這就增加了不確定性。
熱錢流入房地產(chǎn)會帶來哪些危害
在目前國際流動性過剩的問題比較嚴重的背景下，熱錢到處尋找投資機會，中國免不了成為這些資金的目標。不少經(jīng)濟學者認為，全球過剩流動性的輸入，使得我國的資本賬戶順差增長�，F(xiàn)在外匯儲備增長較快，特別是今年一季度再創(chuàng)新高，更增加了人們對熱錢流入的擔憂。
顯然，外資拉動高端房價，會導致周邊房價上漲，普通百姓購房需求必受其害。而外資大舉進入中國，緣于對人民幣升值的預期。一旦認為升值已經(jīng)見頂，他們就會集體撤離，那時候中國經(jīng)濟將面臨艱難調整。因為一旦外資熱錢撤離，在一定程度上會對國內房產(chǎn)造成相當大的打擊，如果房產(chǎn)價格過快過猛下降，將會涉及到整個中國經(jīng)濟。
首先是銀行受不了。據(jù)中國國際金融有限公司資料，大約60%的房地產(chǎn)投資來源于銀行貸款，再加上個人房貸的2萬億元左右，如果房價真的大落，好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來就很脆弱的中國金融業(yè)能否承受？其次，是農(nóng)民工受不了。不可否認的是，進城的農(nóng)民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關的行業(yè)，如果房價大落，帶來的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，這樣，很多農(nóng)民工就會失業(yè)，農(nóng)民的增收問題難以解決。再次，城市居民也會受不了。據(jù)中國社會科學院經(jīng)濟研究所李實教授的研究，城市居民凈房產(chǎn)幾乎占居民總財產(chǎn)凈值的64%，房價大落就意味著居民財產(chǎn)的縮水和貶值，進而會影響到居民的消費支出心理，國內需求也會隨之大落。
熱錢不足以引發(fā)房地產(chǎn)再發(fā)高溫
但對熱錢的效應和影響力也沒必要過度夸大。對于外資進入房地產(chǎn)的問題，去年已經(jīng)出臺了相關政策加以治理，外匯部門高度重視和密切關注短期資金通過貿易、個人外匯和投資等渠道流動的狀況，深入研究改進外匯管理，強化對跨境資本尤其是短期資本流動的監(jiān)控和管理，不僅熱錢活動空間很小，而且已經(jīng)部分撤出。
“目前這方面雖是有一定量的異常，但是不會有很大的規(guī)模。因為在歷次檢查中并沒有發(fā)現(xiàn)大的案件�！眹彝鈪R管理局的一位高層人士不久前曾這樣表示。這位官員認為，從情理上講，如果沒有真實的貿易和投資背景，又在國內人民幣的外匯衍生產(chǎn)品和對沖工具缺乏的情況下，大量建立人民幣敞口投資會有很多風險，諸如政策和制度風險等，因此雖然會有錢來賭但不會豪賭。而且真的是要豪賭的話，也不會來中國，可以利用周邊市場，因為中國的市場不是很開放，會在開放的新加坡、韓國等市場上進行操作。
“我們沒有很好的證據(jù)可以證明樓市高燒和熱錢有直接而明確的聯(lián)系�！敝袊嗣胥y行金融研究所做博士后的梁猛說。他認為，熱錢進來的目的除了賭人民幣升值以外也會投入房地產(chǎn)市場。但是熱錢的規(guī)模，特別是進入樓市和股市的規(guī)模并不確定。而且按照我們的觀點它的規(guī)模相對于國內資金來說，目前還是比較有限的，而且樓市是拉高或拉低不會由熱錢來決定。(朱嘯波)
