2月初出臺(tái)的北京外資限購(gòu)細(xì)則規(guī)定，境外個(gè)人在本市購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住宅。一個(gè)月來，該細(xì)則正悄然引起市場(chǎng)新變。日前記者從多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，受其影響，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區(qū)域外籍購(gòu)買量從之前的8%下降至2%.據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍介紹，外籍人士在京購(gòu)房的主力地區(qū)主要集中在京城東北部，該地區(qū)外籍人士購(gòu)房的比例下滑尤其明顯。
相對(duì)于上海的限外政策，北京顯然嚴(yán)格了許多。“正由于該政策在制訂和執(zhí)行層面都比較嚴(yán)格，市場(chǎng)才可能會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)。目前，已有開發(fā)商開始調(diào)整此前的銷售策略�！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析指出。
“住宅市場(chǎng)”
影響1 高檔住宅售價(jià)可能微降
雖然北京已經(jīng)取消了外銷樓的管理規(guī)定，但是有些項(xiàng)目在宣傳和項(xiàng)目規(guī)劃中，仍帶有明顯的針對(duì)境外人士銷售的痕跡。包括位于三元橋的鳳凰城、位于朝陽(yáng)公園附近的瞰都等，此前有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目到海外進(jìn)行銷售，將其一部分客群直接鎖定為境外人士。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限外政策從其出臺(tái)的初衷來看，主要是抑制境外投資者的投資性購(gòu)買，因?yàn)橹鞍ū本�、上海、廣州等受海外人士認(rèn)可的城市中，出現(xiàn)了大量的具有境外背景的投資性購(gòu)買行為，并在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲。
“相對(duì)境外購(gòu)買力來說，目前北京高檔住宅購(gòu)買成本較低，但升值潛力卻很大。因此好多具有境外背景的人群將在北京購(gòu)買住宅作為其重要的投資方式�！痹摌I(yè)內(nèi)人士指出，由于大量的高品質(zhì)住宅被具有境外背景的人群所購(gòu)買，在一定程度上加大了這類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。
從之前的境外人士的購(gòu)買需求來看，其購(gòu)買的住宅產(chǎn)品主要為高檔住宅產(chǎn)品，且產(chǎn)品集中在麗都、燕莎、朝陽(yáng)公園和CBD附近的區(qū)域。比如位于朝陽(yáng)北路的星河灣境外人士購(gòu)買達(dá)到15%，該項(xiàng)目銷售價(jià)格目前達(dá)到30000元/平米。位于朝陽(yáng)路的東區(qū)國(guó)際境外人士購(gòu)買達(dá)到10%，該項(xiàng)目的售價(jià)則在12000元/平米左右。
“限外政策對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在對(duì)高檔住宅產(chǎn)品上，由于大量境外人士無法實(shí)現(xiàn)其投資性的多套購(gòu)買，在一定程度上，可以緩解高檔住宅的市場(chǎng)供應(yīng)�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，在這樣的背景下，高檔住宅因其之前龐大的境外購(gòu)買人群的銳減，出現(xiàn)供需方面關(guān)系的改變，導(dǎo)致其銷售價(jià)格略微下降。
影響2 住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或許生變
李文杰進(jìn)一步分析表示，限外細(xì)則出臺(tái)后另外一個(gè)重要的影響是，可能在一定程度上改變目前樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
據(jù)悉，此前高檔住宅產(chǎn)品因有大量的海外投資者購(gòu)買，開發(fā)商一般不擔(dān)心其銷售問題，但隨著境外人士多套購(gòu)買行為被限制后，北京本土對(duì)高檔住宅的購(gòu)買需求一般保持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，因此有可能出現(xiàn)高檔住宅不好銷售的情況，開發(fā)商被迫開始開發(fā)適合普通購(gòu)房者購(gòu)買的普通住宅產(chǎn)品，因此可以間接實(shí)現(xiàn)北京樓市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)的部分調(diào)整。
在北京東部高檔住宅中有10%左右的住宅，被境外人士購(gòu)買，個(gè)別項(xiàng)目境外購(gòu)買者占到30%左右，這些境外購(gòu)買者主要是以投資為主，而且多數(shù)為多套購(gòu)買。目前，京城東部已有多個(gè)項(xiàng)目醞釀改變銷售策略�！爸拔覀兊闹鞔蚩腿菏抢贤猓尥饧�(xì)則出來后，現(xiàn)在已經(jīng)開始考慮其他客群的需求了�！本〇|一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，改變銷售策略只是第一步，其后視市場(chǎng)變化還有可能調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
影響3 外資不會(huì)貿(mào)然介入二手房
由于北京限外政策目前只針對(duì)新房供應(yīng)，還暫未涉及到二手房市場(chǎng)。因此，有人認(rèn)為這可能導(dǎo)致部分境外投資者將眼光放到二手房市場(chǎng)。但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于目前北京二手房市場(chǎng)規(guī)范程度較低，境外投資者還不敢貿(mào)然進(jìn)入二手房市場(chǎng)進(jìn)行投資。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限外政策出臺(tái)后，對(duì)新房的購(gòu)買進(jìn)行抑制后，境外房屋投資者則可能轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)中來。“因?yàn)樵诒本┻M(jìn)行房屋投資的回報(bào)是比較高的，不論一手新房，還是二手房，購(gòu)買后幾年內(nèi)就可能實(shí)現(xiàn)升值�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。他認(rèn)為境外人士會(huì)尋找合適的方式繼續(xù)進(jìn)入北京的住宅投資市場(chǎng)中來。
不過從中高檔二手住宅老外購(gòu)買量下滑的情況來看，境外投資者還不敢貿(mào)然進(jìn)入二手房市場(chǎng)。目前北京二手房市場(chǎng)主要交易的房源集中在中低價(jià)位的住宅產(chǎn)品上，高端地產(chǎn)項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)交易并不活躍。雖然境外房地產(chǎn)投資者追逐高額的房地產(chǎn)投資回報(bào)，但同時(shí)他們也是將其投資放在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控的環(huán)境中。
“目前北京的二手房市場(chǎng)并不是非常規(guī)范，境外房地產(chǎn)投資者一般比較謹(jǐn)慎，他們不會(huì)輕易進(jìn)入二手房市場(chǎng)�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣指出。他認(rèn)為，境外房地產(chǎn)投資者直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)投資的可能性不大。
目前稅務(wù)部門已經(jīng)對(duì)二手房在5年內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓征收一定的營(yíng)業(yè)稅，如果再加上二手房交易個(gè)人所得稅，必然加大二手房的交易成本。目前北京市場(chǎng)的普遍做法是將二手房交易稅賦轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者。境外投資者一般比較理性，且遵守一定的交易規(guī)則，目前北京市場(chǎng)通用的二手房交易黑白合同，他們一般不會(huì)去做。
此前業(yè)內(nèi)盛傳，北京甚至有可能對(duì)二手房市場(chǎng)也要進(jìn)行限外。多數(shù)人士認(rèn)為，境外投資者如同洪水一樣，不進(jìn)入一手房市場(chǎng)，就直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)，從目前的實(shí)際情況分析來看，還暫時(shí)沒有這個(gè)必要，而認(rèn)為境外資金進(jìn)入二手房市場(chǎng)炒房也僅僅是一種擔(dān)心而已，從其實(shí)際操作性來看，不是很大。
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