主城外占地面積大于5萬平方米以上的普通商品房住宅小區(qū)，原則上應(yīng)配建10%左右的中低價商品房。這是南京市政府日前宣布執(zhí)行的新政策。從此之后，南京將嚴(yán)格執(zhí)行“分散建設(shè)”和“集中建設(shè)”相結(jié)合的中低價房建造原則。
南京市政府之前一直以“行政調(diào)控房價”著名，2003年便通過南京市物價局執(zhí)行“南京市商品房作價辦法”：“商品房作價辦法的基準(zhǔn)價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金�！蓖瑫r，對于利潤的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。在最新的南京“核價新政”中再次提出要求：“普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。開發(fā)商在物價局備案基準(zhǔn)價格之后，所有銷售價格的上浮最高上限只能5%�！�
普通商品房分散“配建”政策房
2007年6月25日正式下發(fā)的南京《市政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于中低價商品房建設(shè)與銷售管理實(shí)施意見的通知》(以下簡稱《通知》)稱：“建設(shè)單位在土地拍賣市場以競買方式取得中低價商品房用地后，按普通商品房開發(fā)建設(shè)程序、設(shè)計規(guī)范和施工質(zhì)量等要求進(jìn)行建設(shè)并承擔(dān)有關(guān)責(zé)任，按政府規(guī)定的銷售價格供應(yīng)給符合條件的被拆遷困難家庭。”
針對目前中低價房的“土地出讓”環(huán)節(jié)，文件解釋為兩種：“分散建設(shè)”和“集中建設(shè)”。其中，“集中建設(shè)”就是指“在某個區(qū)域獨(dú)立建設(shè)成規(guī)模的中低價商品房小區(qū)”，這也是比較傳統(tǒng)的中低價房土地出讓方式。而“分散建設(shè)”的方式則相對較新，具體為“土地出讓面積較大的居住用地配建一定數(shù)量的中低價商品房”。
這種區(qū)域解釋可以具體為：在玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等“江南八區(qū)”范圍內(nèi)(不含城墻以內(nèi)土地)，出讓面積大于5公頃(含5公頃)以上的經(jīng)營性居住用地中，原則上應(yīng)配建占建設(shè)量(總建筑面積)10%左右的中低價商品房。
至于中低價商品房的銷售價格，《通知》中確定：“由市物價局、市建委、市國土局按照‘一事一議’的原則，綜合參考中低價商品房指導(dǎo)價格和現(xiàn)時周邊商品房折扣價格，按6%的開發(fā)利潤率測算，并在掛牌條件中明確�！�
今年3月份，南京市建委曾表示：中低價商品房定價仍執(zhí)行政府指導(dǎo)價，不能高于當(dāng)?shù)仄骄唐纷≌瑑r格的80%，即每平方米不得超過3800元。而現(xiàn)在有說法稱：繞城公路以內(nèi)區(qū)域的中低價商品房價格，按照同區(qū)域、相鄰地段普通商品房平均銷售價格的80%為定價原則。
中低價房集中建設(shè)易成貧民區(qū)？
事實(shí)上，雖然南京市政府的文件剛剛下發(fā)，但是南京市建委對于“配建”的內(nèi)部探討從去年下半年就開始了，并且已經(jīng)產(chǎn)生了第一個“配建”小區(qū)。而此探討產(chǎn)生的緣由，是因?yàn)榧薪ㄔO(shè)的中低價房小區(qū)無法保證居民享受到應(yīng)有的配套，所以引發(fā)矛盾。政府希望可以通過“集中”和“分散”相結(jié)合，更好地滿足中低價房的市場需求。
根據(jù)《通知》的精神，這種做法“既滿足本土地塊拆遷困難居民的購房需求，又做到區(qū)域內(nèi)相對平衡”。
“中低價商品房規(guī)劃方案設(shè)計除面積標(biāo)準(zhǔn)外，其他各項(xiàng)指標(biāo)均按普通商品房設(shè)計規(guī)范執(zhí)行�！薄锻ㄖ繁硎�。
而知情人士則對《第一財經(jīng)日報》表示：這只是“原則上”配建，其中的一個主要的限制條件便是“普通商品房住宅小區(qū)”，而位于主城區(qū)外，又是“普通商品房”的項(xiàng)目中，大部分本身就不存在“高檔房”的說法。就算是“配建”項(xiàng)目，也是要通過政府公示，普通商品房購房者在購房之前就有充分的知情權(quán)，也可以根據(jù)自己的喜好，選擇是否在有“配建”的小區(qū)購房�！芭浣ā毙^(qū)內(nèi)，普通商品房和中低價房享受統(tǒng)一配套、統(tǒng)一規(guī)劃。
所有“配建”的項(xiàng)目也都有嚴(yán)格的要求。根據(jù)目前南京市的相關(guān)政策，中低價商品房的面積標(biāo)準(zhǔn)主要分為三類，建筑面積從60平方米到90平方米，其中以75平方米為主要套型。
“這種面積限制本來就將中低價房項(xiàng)目與普通商品房項(xiàng)目有了一個大體的區(qū)隔�！敝槿耸繉Ρ緢笥浾弑硎尽６凇芭浣ā钡男^(qū)內(nèi)，所有的建設(shè)規(guī)范都是統(tǒng)一制定，而且按照《通知》規(guī)定：“配建的中低價商品房必須在取得土地使用權(quán)后一年內(nèi)開工建設(shè)，且與同地塊商品房同時投放市場、交付使用�！�
在該政策出臺之前，南京市政府已經(jīng)選定一個項(xiàng)目，該項(xiàng)目既而成為“配建”的試驗(yàn)田。這塊位于南京市幕府西路的“配建”項(xiàng)目前身是南京耐特機(jī)電集團(tuán)用地和幾十戶居民區(qū)。后來，通過三聯(lián)動改制后經(jīng)國土部門掛牌，于去年下半年被上海歐洲雅斯電器有限公司競得，該公司將與下關(guān)城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司聯(lián)合對地塊實(shí)施商品房開發(fā)，預(yù)計住宅開發(fā)規(guī)模為20萬平方米左右，其中有2萬平方米的住宅為中低價商品房，專供特殊群體，配建比例為10%，其余均為普通商品房。其中，中低價房的銷售價格大約比周邊便宜1000元/平方米左右。
“但是，目前還沒有哪個‘配建’項(xiàng)目正式交房，所以，還很難判斷市場的接受度�！敝槿耸繉Ρ緢笥浾弑硎尽�(郝倩)
