在南京市物價(jià)局核價(jià)之后，新政策規(guī)定已報(bào)過核價(jià)的樓盤售價(jià)“只許降不許漲”。但是，南京房?jī)r(jià)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)并未因此剎車�，F(xiàn)實(shí)的情況是：核價(jià)時(shí)，就把價(jià)格報(bào)到最高，甚至很多樓盤的開盤價(jià)格往往還低于在物價(jià)局審核的基準(zhǔn)價(jià)格。
如果“核價(jià)新政”無法助力房?jī)r(jià)降溫，而僅是為開發(fā)商獲取銷售許可證多了一道程序，那么南京的“一房一價(jià)”政策將失去全部意義。
“基準(zhǔn)房?jī)r(jià)”背后的貓膩
南京市物價(jià)局強(qiáng)行推廣“一房一價(jià)”之后，公開賣房成為一種市場(chǎng)常態(tài)。在復(fù)雜的“代數(shù)”計(jì)算背后，售樓的“怪現(xiàn)象”也開始陸續(xù)出現(xiàn)。
繼樓盤“左鄰右里”創(chuàng)造兩小時(shí)瘋漲1200元/平方米的紀(jì)錄之后，地處同一區(qū)域的東渡國(guó)際青年城也為自己保留了足夠大的價(jià)格上漲空間。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》了解到，該樓盤的土地約在1996年獲取，當(dāng)時(shí)地價(jià)大約在9萬到25萬元/畝(約135元/平方米到375元/平方米)。按照該小區(qū)2.90的容積率，樓面地價(jià)應(yīng)當(dāng)不足1000元/平方米。如果算上建安成本、設(shè)計(jì)費(fèi)用以及營(yíng)銷成本等費(fèi)用，國(guó)際青年城的成本在3000元/平方米左右。
按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤(rùn)＋稅金。其中，對(duì)于利潤(rùn)的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)按照不超過基數(shù)的3%計(jì)算；普通住宅商品房的利潤(rùn)按不超過基數(shù)的8%計(jì)算”。同時(shí)，普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不超過3%。
但是，5月18日，江寧區(qū)物價(jià)局審核通過《關(guān)于“東渡國(guó)際青年城”普通住宅商品房銷售價(jià)格的批復(fù)》，明確該樓盤的基準(zhǔn)價(jià)格為4800元/平方米，浮動(dòng)幅度為4.8%。
記者昨日通過該樓盤售樓處了解到：在6月初開盤一批之后，該樓盤的銷售單價(jià)卻在4500元/平方米左右。
“目前剩下的高層套型價(jià)格大約在4600元/平方米，這個(gè)價(jià)格還沒有到達(dá)基準(zhǔn)價(jià)格�，F(xiàn)在估計(jì)，接下來一批最早在月底開盤，依然還有一定的上漲空間，可能比現(xiàn)在所�！卜俊姆�?jī)r(jià)高�！笔蹣侨藛T對(duì)記者稱。
類似的“低開高走”已經(jīng)成為一種對(duì)抗新政策的“潛規(guī)則”�！霸鞠胭u6000元/平方米，但是對(duì)政府報(bào)價(jià)就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。這樣算上后期5%的合理價(jià)格上浮幅度，還可以上漲到6825元/平方米到7350元/平方米。而這種價(jià)格上漲，和最初的6000元/平方米的售價(jià)還有1000元/平方米左右的差價(jià)。更為重要的是，這種‘官方許可’的價(jià)格上漲幅度，也給購(gòu)房者一定的心理壓力，就是在可上漲的幅度之內(nèi)，開發(fā)商隨時(shí)可以提價(jià)�！币晃划�(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者解釋了其中的“游戲規(guī)則”。
然而，這還不是最終的房?jī)r(jià)上漲空間。
記者了解到：上浮幅度的上限是一個(gè)“綜合平均價(jià)”，開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)每套房子的樓層、景觀和朝向來制定房子的“綜合差價(jià)”。綜合差價(jià)由開發(fā)企業(yè)自己制定，不在物價(jià)部門的核價(jià)范圍之內(nèi)，只要求整個(gè)小區(qū)的樓盤均價(jià)在幅度范圍之內(nèi)就可以了。
同時(shí)，南京樓市還存在一種現(xiàn)象是部分樓盤的對(duì)外售價(jià)竟然不包括裝修費(fèi)用�！霸究吹皆摌潜P最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售價(jià)，還覺得可以接受，但是后來發(fā)現(xiàn)，原來這個(gè)費(fèi)用是不包括裝修費(fèi)用的，也就是說，每套房子在原定的核價(jià)單價(jià)范圍之外，還必須要再加上1000元/平方米的裝修費(fèi)。如果所有費(fèi)用都加到一起，這個(gè)樓盤的很多房型都超過了1萬元/平方米的售價(jià)�！币晃毁�(gòu)房者在河西奧體一樓盤看房之后感慨說。
誰來收住房?jī)r(jià)的“尾巴”
既然是“只準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”，為何房?jī)r(jià)依然持續(xù)上揚(yáng)？
公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月江南八區(qū)(南京主城區(qū))住宅成交平均單價(jià)已達(dá)7916元/平方米。之前，4月份南京普通商品住宅成交均價(jià)為4447元／平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng)下兩年來的新高。
新政之前的房?jī)r(jià)漲勢(shì)給買房者帶來了“買房趁早”的心理壓力，而新政之后，“換湯不換藥”的房?jī)r(jià)并沒有減緩這種心理壓力。
有開發(fā)商坦言：“雖然實(shí)施了‘一房一價(jià)’，并且將物價(jià)部門的‘核價(jià)’作為‘防火墻’，但是很顯然，這并沒有改變之前的樓盤定價(jià)方式。如果說充分執(zhí)行成本核定機(jī)制，那么很多樓盤不可能報(bào)出與市場(chǎng)價(jià)持平的基準(zhǔn)價(jià)，而且獲得批準(zhǔn)。如果這樣演化下去，最后不可避免導(dǎo)致僅是在定價(jià)過程和預(yù)售手續(xù)上多了一道程序，價(jià)格上漲的趨勢(shì)依然很難抑制。當(dāng)然，新政也有積極的作用，就是令‘兩小時(shí)瘋漲1200元/平方米’的傳奇難以再現(xiàn)了�！�
對(duì)于目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠在6月6日再次召集江南八區(qū)的部分開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理培訓(xùn)時(shí)，對(duì)于南京房?jī)r(jià)的上漲總結(jié)了六點(diǎn)因素，其中最重要的就是供需比例的失衡。
“拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲首先是現(xiàn)階段市場(chǎng)的需求�，F(xiàn)在的供需比已經(jīng)失衡，1996~2000年的時(shí)候，南京還處于1.27：1的平穩(wěn)期，到了今年則下降為0.87：1，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的不穩(wěn)定局面，價(jià)格上浮在意料之中�！睆埲鹬艺f。他認(rèn)為：“買漲不買跌、看漲跟進(jìn)的心態(tài)，最終造成目前普遍出現(xiàn)的排隊(duì)買房，爭(zhēng)搶房源現(xiàn)象。”
在培訓(xùn)中，南京市房產(chǎn)處處長(zhǎng)徐長(zhǎng)杰解釋“一套一價(jià)”為：“對(duì)于立項(xiàng)時(shí)標(biāo)明為商住樓、非住宅樓的項(xiàng)目實(shí)行市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，即企業(yè)自行制定價(jià)格。而普通商品房(含政策)、經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目則采取政府指導(dǎo)價(jià)，符合國(guó)家《價(jià)格法》相關(guān)規(guī)定�！�(郝倩)
