7月9日，ST金泰(600385)以一則公告宣布了一場華麗演出的開始。
從此以后，主角黃俊欽(黃光裕的哥哥)恐怕很難繼續(xù)保持他在地產(chǎn)界的低調。ST金泰的公告稱，公司將向黃俊欽實際控制的公司和另外八個特定投資者發(fā)行80億股A股，發(fā)行價格確定為3.18元(人民幣，下同)。其中，黃控制的新恒基控股集團和北京新恒基房地產(chǎn)集團有限公司將以價值合計約為221億元(未經(jīng)審計)的資產(chǎn)認購約70億股非公開發(fā)行股份。
按照目前A股市場對地產(chǎn)股的追捧程度，如果這筆交易順利完成，十年前幾乎是白手起家專注經(jīng)營房地產(chǎn)的黃俊欽，賬面資產(chǎn)將有望達到500億元，一躍而成內地地產(chǎn)新貴。
億萬富豪資本跳躍之旅
黃俊欽為新恒基控股集團的創(chuàng)始人，此次新恒基擬置入上市公司的資產(chǎn)，囊括了黃俊欽及其關聯(lián)人名下幾乎全部的資產(chǎn)。
已出售予其弟弟黃光裕的北京鵬潤大廈也名列其中，另外還包括酒店項目。累計占地面積61.66萬平方米，建筑面積283.34萬平方米。新恒基地產(chǎn)項目每平方米占地的平均作價高達35841元，按建筑面積算也達到每平方米7799元。從公開資料上看，新恒基的項目主要集中在北京、沈陽以及廣州。就如同黃俊欽的辦公室秘書所說的：“新恒基整體上市，只是把黃總的不動產(chǎn)轉變成相對流動的資產(chǎn)而已。”在房地產(chǎn)泡沫越吹越大的今天，將高估值的不動產(chǎn)置換為流動證券，再在證券市場形成二次溢價，再次提升其價值，這是一個“精致”的操作。
按照公告的信息，ST金泰非公開發(fā)行后總股本約81.48億股，涉及的資產(chǎn)總價值約為246.65億元，以凈資產(chǎn)計算甚至超過目前深萬科的凈資產(chǎn)156.57億元。而黃俊欽也借此完成了資本跳躍。
公告顯示注入資產(chǎn)后，金泰2007年可實現(xiàn)凈利潤約8.28 億元，每股收益約0.10 元。有證券人士表示，如果以滬深兩市地產(chǎn)行業(yè)的平均估值水平計算，金泰的股價可能會跳高到近10元。而黃俊欽持有新恒基近八成股權，保守估計黃的個人資產(chǎn)將達到四五百億元。這個身價已經(jīng)可以排在內地地產(chǎn)行業(yè)的前五名。
除了個人資產(chǎn)大幅增值外，如此次計劃獲批，還能使黃俊欽未來一段時間內的地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務獲得25億元的現(xiàn)金支持。一方面借殼上市，一方面融入資金，黃氏的財技果然了得。
新恒基的資本舞步
在新恒基發(fā)展歷程上我們可以看到內地房地產(chǎn)業(yè)資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側重國美發(fā)展，哥哥黃俊欽則專心于房地產(chǎn)項目。開發(fā)初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時間內資本就已增長至150億元。
北京靜安中心是此次的注資的重要項目，業(yè)內人士估計其作價起碼達到25億～35億元。其發(fā)展過程可充分展示黃俊欽資本運作的手段。
1995年，黃俊欽與靜安控股(項目原所有人)接觸，作價1800余萬美元，將靜安控股100%股權購入。當時黃俊欽并沒有付款，承諾先進場施工，自找建設資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應樓宇面積折抵股價款，屆時再辦理靜安控股的股權過戶。
1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開發(fā)資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當時尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬美元，將靜安控股股權過戶至自己名下。如此一來，通過嫻熟的財技以及各種關系，黃俊欽幾乎不花一分錢就將35億元的北京靜安中心納入懷中。
業(yè)內人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直較為神秘，甚少通過拍賣市場購地，項目主要集中在北京、沈陽兩地，多數(shù)都通過并購或協(xié)議出讓取得，項目數(shù)量也并不多，2003年正式拍賣進入廣州樓市才引起業(yè)界關注。
此次注資的項目占地在62萬平方米左右，與雅居樂、碧桂園上市前的土地儲備相比相差甚遠，前者是1150萬平方米，后者更達到1900萬平方米。雖然新恒基的物業(yè)大多坐落在城市中心內，多數(shù)為高端寫字樓或酒店。但證券人士還是認為其221億元的估值偏高。
“如果新恒基那幾個項目都可以作價221億元，那碧桂園怎么也能過萬億元吧。”一位廣東的開發(fā)商如此調侃道。
遲來的資本神話
ST金泰是一家很有意思的企業(yè)，黃俊欽從收購之初就打算利用其實現(xiàn)借殼上市之路。但事與愿違，這條借殼之路整整走了五年。
山東金泰是主要從事醫(yī)藥制造業(yè)的企業(yè)，2001年上市不到半年就走到了退市邊緣。新恒基看上它也是因為該公司曾經(jīng)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務，山東金泰2001年年報顯示，當年其房地產(chǎn)利潤貢獻率也達到了25.71%。新恒基原本的計劃是借此打入山東房地產(chǎn)市場，并獲得良好的殼資源，一舉兩得。
但新恒基入主后才發(fā)覺房地產(chǎn)業(yè)務已被剝離出上市公司。2003年4月，山東金泰又抖出巨虧年報，山東金泰大量資產(chǎn)已無法收回，應收賬款虧空500萬元，另外還有近兩億元的債務。
此后金泰就開始了一系列的債務官司�！按蠊蓶|一直不敢置入資產(chǎn)，怕再像以前一樣債務沒有理清，莫名其妙就成為被告，資產(chǎn)被憑空出現(xiàn)的債權人瓜分一空�！毙潞慊膬炔咳耸勘硎�。2006年下半年，金泰公告了一系列涉及債務的重大訴訟事項，當時就有人推測ST金泰正欲開始其破題之旅。
雖然借殼被迫延遲近五年，但對黃俊欽來說卻可能是意外之喜。廣州萬隆證券分析師認為， 2003年北京的房價只是現(xiàn)在的六成，以當時新恒基的物業(yè)計算估價也頂多百億元左右。經(jīng)過一輪房地產(chǎn)高潮，新恒基項目翻滾到221億元，為黃俊欽在資本市場長袖而舞賺足了本錢。
新恒基物業(yè)的迅速增值，也見證了房地產(chǎn)行業(yè)的火箭速度。隨著樓市高溫不退，證券市場熱力逼人，這兩年上市房企的市值得到膨脹式發(fā)展。以萬科為例，2006年底其市值達到675億元，同比上漲了321%，股價除權后全年上漲263%。進入2007年的短短半年間，萬科總市值更是突破1200億元，而同期陸家嘴、中華企業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的市值增幅也分別達到120.9%和175.7%。去年完成資產(chǎn)重組的中寶股份與泛海建設，總市值分別大幅增長15.75倍和16.7倍。
對于黃俊欽而言，現(xiàn)在最大的變數(shù)在證監(jiān)會。定向增發(fā)注入資產(chǎn)雖然在眼下的證券市場毫不稀奇，但是并不是每個公司的方案都能被證監(jiān)會發(fā)審委通過�！�10%的方案會被否定，而且有愈發(fā)嚴格的趨勢。”一位接近證監(jiān)會發(fā)審委的業(yè)內人士對記者說。按照慣例，證監(jiān)會將在三個月左右的時間內對ST金泰的增發(fā)方案進行最后裁決。這個百日煎熬過去之后，真正的演出才剛剛開始。(龍飛)
