“住總在西三期兩限房項(xiàng)目上的利潤(rùn)將會(huì)在7%左右，但未來(lái)兩限房的利潤(rùn)肯定會(huì)越來(lái)越��！”北京住總集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)張貴林6月21日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
如按張貴林所言，兩限房的開發(fā)利潤(rùn)甚至低于土地一級(jí)開發(fā)的8%，而這個(gè)8%一向被追求高額利潤(rùn)的二級(jí)開發(fā)商所不屑。
今非昔比，當(dāng)6月18日北京第二批限價(jià)房開賣招標(biāo)文件以來(lái)，兩塊限價(jià)地已經(jīng)吸引了40多家開發(fā)商。
無(wú)利可圖？
新的兩限房用地分別為：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)小營(yíng)西，規(guī)劃建筑面積142350平方米，原北京加氣混凝土廠；紅獅涂料廠兩限房地塊，位于豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)宋家莊路38號(hào)，規(guī)劃建筑面積184400平方米。在招標(biāo)文件中分別規(guī)定了：兩處項(xiàng)目銷售限價(jià)分別為每平方米6600元和6200元。具體售價(jià)可以根據(jù)戶型、朝向有5%的浮動(dòng)。
據(jù)介紹，限價(jià)房的定價(jià)為周邊房?jī)r(jià)下浮10%～15%。但是對(duì)比清河小營(yíng)和宋家莊區(qū)域目前的商品房售價(jià)，都已經(jīng)在12000元/平方米左右。如此，未來(lái)兩限房的售價(jià)僅為普通商品房的60%左右。
當(dāng)然，這也不能說(shuō)明兩限房開發(fā)上企業(yè)無(wú)利可圖。但著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎近期提出一種觀點(diǎn)，“在價(jià)值確定的情況下，企業(yè)最終沒(méi)有利潤(rùn)�！睆埦S迎甚至以土地為例，當(dāng)土地建成物最終的價(jià)格為確定的，開發(fā)商在激烈競(jìng)爭(zhēng)后，利潤(rùn)不斷壓縮，最終所有利潤(rùn)歸于地主方。
張貴林在采訪中基本同意了上述觀點(diǎn)，較上一輪兩限房用地招標(biāo)，本次兩限房用地招標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)更加白熱化，開發(fā)商的利潤(rùn)將越來(lái)越薄。
只為“開工”？
在沒(méi)有利潤(rùn)的預(yù)期下，開發(fā)商為什么還要參與到激烈的兩限房競(jìng)爭(zhēng)中去？
張貴林表示，作為住總而言，由于企業(yè)是北京市國(guó)有企業(yè)，一貫積極參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中，因此在兩限房建設(shè)上，也要起到帶頭作用�！芭c利潤(rùn)相比，住總更加注重的是責(zé)任！”
但是張貴林表示，參與兩限房招投標(biāo)完全是企業(yè)行為，并不帶有政府色彩。
對(duì)于北京市國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，替政府辦事既是責(zé)任，當(dāng)然也是一種“光榮”。至少，自拿下第一塊限價(jià)地以來(lái)，社會(huì)的目光都集中到了本不突出的住總身上，“示范”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
有購(gòu)買新兩限房標(biāo)書的房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，包括自己在內(nèi)的很多開發(fā)商，看重的就是這種示范效應(yīng)。用張貴林的話說(shuō)就是首都的“品牌效應(yīng)”。
因此，很多外地開發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開發(fā)商都將目光集中到限價(jià)地上。但張貴林表示，這些企業(yè)參與招投標(biāo)，更重要的原因在于，土地供應(yīng)得過(guò)于緊張。
確實(shí)，今年以來(lái)，掛牌出讓的普通商品房用地已經(jīng)十分稀少，目前正在掛牌的僅有兩塊，且面積不大。“為了有工可開，讓開發(fā)鏈轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)，企業(yè)寧愿沒(méi)有利潤(rùn)去拿限價(jià)房用地�！睆堎F林慨嘆道。
據(jù)悉，招商地產(chǎn)已經(jīng)購(gòu)買了兩塊新兩限房的招標(biāo)文件。早在今年年初，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理賀建亞就已經(jīng)向媒體作過(guò)類似的表述，招商地產(chǎn)在北京的開發(fā)策略未來(lái)將由高檔住宅轉(zhuǎn)向中低價(jià)商品房，包括限價(jià)商品房，主要的原因還是市場(chǎng)的需求所決定。賀建亞強(qiáng)調(diào)，“今后的住房需求主體肯定是包括限價(jià)房在內(nèi)的中低價(jià)商品房。市場(chǎng)主要需要是什么，開發(fā)商就做什么。只有這樣才能保證我們的資金能快速周轉(zhuǎn)。”
在幾乎無(wú)利的預(yù)期下，開發(fā)商如何保證公司至少不會(huì)虧本？張貴林表示，只有靠壓縮企業(yè)的管理成本和財(cái)務(wù)成本，好在各大銀行對(duì)企業(yè)開發(fā)限價(jià)房都給予高度支持，目前已和住總達(dá)成合作的銀行包括興業(yè)銀行、民生銀行、北京銀行、交通銀行以及中國(guó)銀行。
另外，張還表示，為了平衡利潤(rùn)，住總正在積極尋找商品房建設(shè)用地。(王芳潔)
