為應對中國房地產(chǎn)市場的“限外令”，眾多實力雄厚的國外資金普遍采取了“變臉”招數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析認為，外資的牟利目標是實現(xiàn)在中國投資回報率超過100%，屆時外資將連本帶利地撤出，而外資的這種行為也可能加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現(xiàn)有金融體系的風險。
盡管“限外令”頻頻出臺，但眾多實力雄厚的國外資金仍采取種種“變臉”招數(shù)，迂回進入中國房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)人士分析認為，外資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的關鍵因素。
跨國巨頭“乘虛而入”
新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜告訴記者，2006年到2007年初，中國政府調(diào)整房地產(chǎn)的一系列措施，給缺少資金的中國房地產(chǎn)企業(yè)造成重大“利空”，盡管房價沒有明顯下跌，但去年年末不少開發(fā)商已經(jīng)開始賣項目、賣樓盤，而外資普遍認為這是進入中國房地產(chǎn)市場的最好時機。
麥迪遜的分析恰恰揭開了今年二季度以來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升的“資金鏈之謎”：在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的國內(nèi)房地產(chǎn)商，有相當一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。一些房地產(chǎn)集團謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷，但遠不如國外資金直接注入來得“解渴”。而實力雄厚的境外投資公司恰恰把國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場進軍的步伐。
正是在中央加強對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的同時，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開始大舉進軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，這些頂級跨國投資公司紛紛進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
“變臉大法”頻頻上演
記者對熱點城市和中西部省區(qū)房地產(chǎn)價格進行追蹤調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，目前外資進入中國房地產(chǎn)市場普遍采取的手段包括：
——變單一項目炒作為成立投資公司。在今年6月商務部聯(lián)合國家外匯管理局下發(fā)《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》后，外資方面對此的“解讀”是：在外資設立項目公司方面的新要求，是“限制外資基金投機模式、鼓勵產(chǎn)業(yè)投資模式”的導向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關部門要限制的，而那些進入中國真正從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥。
3月，荷蘭ING借其全資擁有的沃德商務有限公司之手，參股金地集團的武漢積玉橋項目。沃德商務有限公司的投資行為是外資“變臉”進入中國房地產(chǎn)市場的一個縮影。近期，多家海外投行還在醞釀成立投資中國房地產(chǎn)的基金。英國房地產(chǎn)公司高富諾就宣布將在今年下半年成立一個最高達10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。除高富諾外，摩根斯坦利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。
——變購買項目為購買股權融資牟利。單純的房地產(chǎn)炒作容易招致銀行、金融機構的嚴格監(jiān)管，在股市火爆的背景下，不少外資“繞道”股市間接進駐中國房地產(chǎn)市場。
4月11日，在香港主板上市的世茂房地產(chǎn)宣布，同意美國摩根斯坦利房地產(chǎn)基金以10億元的價位收購位于武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江29.99%的股權。此前的1月31日，上海豫園商城在武漢競拍到創(chuàng)下武漢“地王”紀錄的原武漢重型機床廠地塊，6月，上海豫園商城發(fā)布公告稱，與復地(集團)股份有限公司之全資子公司上海復地投資管理有限公司商定合作開發(fā)武重地塊的計劃，有國際化資本背景的復地(集團)股份有限公司搖身變?yōu)槲渲氐貕K的大股東。
——變樓盤開發(fā)為園區(qū)整體開發(fā)。此輪外資進入中國市場的理性之處在于：充分看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強烈愿望，更側重于從“開發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設新興市場”的角度，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進行園區(qū)建設，卻用大筆資金炒熱當?shù)貥潜P。廣西南寧的明陽工業(yè)園區(qū)、北部灣開發(fā)工業(yè)園區(qū)、柳州新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)等中西部省區(qū)的園區(qū)，吸引了眾多外資前來考察，一些外資甚至直接提出將園區(qū)進行整體包裝、整體策劃營銷、海外上市等一系列方案。
——從投資一線城市向二三線城市全面開花。與單純靠炒作牟利的國際“游資”相比，此番外資進入中國并不遵循“炒熱線不炒冷盤、追高價不捧低價”的“炒作原則”，而是把更多的目光放到了中西部省區(qū)和二線城市等房價增長空間廣闊的地段，從簡單地推高沿海省區(qū)城市房價，向全面推高中國房地產(chǎn)價格轉變。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團、摩根斯坦利入股世茂濱江等正是海外基金縱深化的投資表現(xiàn)。
武漢是中西部省區(qū)房價飆升的典型。世茂集團、和記黃浦、瑞安集團、香港華潤等眾多實力資本的進入，使武漢“地王”頻頻出現(xiàn)。反映在房價上，一般普通住宅價格由2004年的不到2700元/平方米上漲到目前的4000元/平方米左右，而漢口、武昌等中心城區(qū)房價大多在6000元/平方米左右，摩根斯坦利染指的鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江價格更是達到了10000元/平方米。
外資“寄生效應”明顯
資深房地產(chǎn)營銷策劃人士韋強認為，外資進入中國房地產(chǎn)市場的“變臉大法”，其核心仍然是謀求房地產(chǎn)價格飆升帶來的巨額利潤。他說：“外資進入的牟利目標是2008年奧運會舉辦前夕，能夠?qū)崿F(xiàn)在中國投資回報率超過100%。因此，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機的國內(nèi)‘炒樓公司’穩(wěn)定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)‘囤房’、‘搶地’、‘捂盤’，最大限度地獲取利益。”麥迪遜則認為，這種做法的深層危機在于：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價格。
新加坡廊裕德資深房地產(chǎn)投資分析師吳曉強把外資謀求“年度翻番”的房地產(chǎn)牟利目標概括為“寄生效應”，即外資通過樓市、股市、基金等方式，希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利地撤出。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，從武漢等城市的發(fā)展來看，正是中心城區(qū)等高檔物業(yè)的價格高漲，形成梯次傳導效應，進而帶動郊區(qū)在內(nèi)的價格普漲現(xiàn)象，也增加了相當一部分家庭的購房困難。同時，境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，也可能會加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現(xiàn)有金融體系的風險。
吳曉強認為，外資進入確實能夠起到推動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的作用，但就目前而言，更需要強化對外資進入的監(jiān)管力度，必須將《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》的各項規(guī)則進一步細化，尤其注重對外資進入高端房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度；減少城市規(guī)劃修改、政府辦公區(qū)搬遷的“彈性系數(shù)”，遏制外資在中西部省區(qū)二三線城市“跑馬圈地”的“利益沖動”；對工業(yè)園區(qū)的“整體營銷”進行嚴格監(jiān)管，要求各地盡快出臺工業(yè)園區(qū)配套房地產(chǎn)和娛樂服務第三產(chǎn)業(yè)占有土地不得超過土地總面積一定比例的規(guī)定，以減少地方打“工業(yè)園區(qū)”旗號開發(fā)房地產(chǎn)的情況發(fā)生；盡快實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)或主要一線房地產(chǎn)市場房屋實名登記聯(lián)網(wǎng)制度，為物業(yè)稅的統(tǒng)一征收奠定基礎，打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機心態(tài)。(何豐倫)
