中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè),很可能將面臨著比此前土地增值稅清算更為殘酷的局面,因為這一次或?qū)l(fā)生的政策調(diào)整,碰到了企業(yè)資金運營的“七寸”上——樓盤預售款。
這是一項以“設(shè)立樓盤預售款專戶”為核心內(nèi)容的監(jiān)管政策。在如是監(jiān)管框架之下,開發(fā)商在不同預售項目間調(diào)撥預售資金的行為,很可能被禁止。在“90/70”政策已經(jīng)開始介入地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)之后,房地產(chǎn)調(diào)控正試圖介入并影響地產(chǎn)企業(yè)資金運作的微觀領(lǐng)域。
專戶監(jiān)管呼之欲出
“央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在協(xié)調(diào)就樓盤預售款的專項管理聯(lián)合出臺新的監(jiān)管政策。目前,三方正在就具體的條文表述和行文進行磋商。”日前,一位接近建設(shè)部的權(quán)威知情人士告訴記者,他向記者透露,這將是一項以“專戶管理”為技術(shù)基礎(chǔ)的監(jiān)管政策,目前初步可以確定的是,這個專戶將以樓盤為單位,逐一設(shè)置。
記者了解到,此前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤上形成的預售回款,通常存入開發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。在公司賬戶中,開發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配通過預售回籠的資金,這個過程不受監(jiān)管,只需在商業(yè)銀行進行日常的劃賬操作,并保留相應備案記錄即可。
前述權(quán)威人士向記者透露,在央行、銀監(jiān)會、建設(shè)部協(xié)商制定商品房預售資金監(jiān)管的新制度之前,廣州和深圳實際上已經(jīng)悄然進行過試點,上述三部委正是在參考廣州、深圳經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,制定監(jiān)管方案的。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中,“預售款專戶”將設(shè)在商業(yè)銀行,其原則為“在哪個商業(yè)銀行申領(lǐng)了開發(fā)貸款,專戶就設(shè)在哪個商業(yè)銀行”。此后,開發(fā)商只能從專戶中提取用于當期項目建設(shè)的資金。這位權(quán)威人士說。
同時,開發(fā)商每一次支取資金,很可能都需要由開戶商業(yè)銀行進行審批。此間,商業(yè)銀行必須保留開發(fā)商送審的相關(guān)材料,由當?shù)劂y監(jiān)局進行定期檢查,銀監(jiān)會也將不定期對地方相關(guān)情況進行抽查。
這位權(quán)威人士告訴記者,本次對于商品房預售資金的監(jiān)管,是由央行和銀監(jiān)會動議,而這些監(jiān)管的內(nèi)容和方式,大都來自深圳經(jīng)驗。記者目前掌握的情況表明,深圳已經(jīng)完成了類似內(nèi)容的預售款項監(jiān)管措施的編制工作,只是目前還尚未開始執(zhí)行。
據(jù)記者了解,深圳擬定的地方監(jiān)管方案中,在不同預售樓盤之間調(diào)度預售資金的行為也被禁止。這意味著,每個預售項目都必須進行封閉資金運作,即使是一個開發(fā)企業(yè)名下的項目,也不能將A樓盤的預售資金,調(diào)動至B樓盤支付建設(shè)費用,更不用說其他用途了。不過,上述方案雖已編制完成,但尚未開始執(zhí)行。
“據(jù)我所知,這個政策很可能也涉及到這個問題,但現(xiàn)在還是制定階段,最終的條文規(guī)定到什么程度,現(xiàn)在還沒有結(jié)論!鄙鲜鰴(quán)威人士向記者表示。而當記者通過正式渠道向央行、建設(shè)部求證此事時,截至本報發(fā)稿時止,這兩個主管部門均未予正面答復。
央行舞劍“意在自!
早在兩年前央行就提議要取消預售制度,改為現(xiàn)房銷售,令業(yè)界反響激烈,也一度遭到來自建設(shè)部的反對意見。與兩年前央行的“強硬”態(tài)度相比,此次建立房地產(chǎn)預售款專項管理實際上是各方協(xié)商的結(jié)果。實際上,央行、銀監(jiān)會動議對房地產(chǎn)預售款進行專項管理,其真正用意并非在于地產(chǎn)行業(yè)本身,而是“項莊舞劍,意在沛公”——防控銀行系統(tǒng)可能存在的風險,才是這項監(jiān)管政策最重要的意圖之一。
此前,對于房地產(chǎn)金融風險的防控,央行、銀監(jiān)會主要通過對開發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進行監(jiān)管,但是,記者從商業(yè)銀行內(nèi)部人士獲得的情況表明,目前對于自有資本金的監(jiān)管和控制,實際存在著不少潛在風險。
記者了解到,目前在商業(yè)銀行放貸前對開發(fā)企業(yè)自有資本金進行核準時,其依據(jù)僅是開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表。銀行對于自有資本金的判斷更多的是所有者權(quán)益,包括企業(yè)注冊資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。實際操作中,國內(nèi)不少地產(chǎn)商將預售款挪作下一個項目使用的情況屢見不鮮,比如購買新的地塊或者項目,以實現(xiàn)滾動開發(fā),銀行對這些情況并非一無所知,但出于利潤壓力,只要自有資金滿足要求以及其他條件滿足,銀行一般都會發(fā)放開發(fā)貸款。而潛在的風險是,一旦資金鏈斷裂,項目爛尾,購房者將蒙受損失,銀行也將面臨貸款風險。
“預售款在會計賬上是一種負債,如有預購房者退房,開發(fā)商需退還預售款。如果開發(fā)商過度依賴負債(預售款)進行開發(fā),使得跟進的銀行貸款面臨更大的風險,一方面發(fā)生損失可能性更大,另一方面損失率更高!币晃簧虡I(yè)銀行長年負責地產(chǎn)類貸款的負責人對記者說。
這意味著,盡管央行、銀監(jiān)會一再通過對自有資本金的嚴格控制來防范風險,但仍有大量在建項目在缺乏足夠自有資本金的情況下,獲得了開發(fā)貸款,而后在這一基礎(chǔ)上又形成了預售回款,“一旦開發(fā)商將預售回款再挪用到其他項目,商業(yè)銀行無疑將面臨著巨大的形成呆賬的風險。”前述權(quán)威人士對記者說。
考驗全體開發(fā)商資金鏈
如此管制,對任何地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言都不是好消息,對于那些正在全國擴張搶占市場份額的房企來說尤其如是!叭绻哒娴倪@么實行的話,我們在天津、太原等一些二線城市的擴張肯定得重新安排財務計劃了,而且得做大調(diào)整!币晃蝗珖科蟮呢攧湛偙O(jiān)對記者表示。
他告訴記者,年初在制定財務預算時,留給在二線城市購地的預算大致在10億~11億元之間,其中通過境外資本市場運作以及在當?shù)卦O(shè)立公司時引進戰(zhàn)略投資者,大概可以解決6.5億元左右的資金來源。因為現(xiàn)在銀行不發(fā)放土地購置貸款和流動資金貸款,所以剩下的4億元左右的資金,是集團以自有資金進行投資的,而集團自有資金至少有2/3以上依賴的是在建、在售項目的預售回款。
“這種調(diào)整將涉及到日后公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因為全國都執(zhí)行這一監(jiān)管政策后,即便在二線城市獲取土地,并形成了預售回款,這些款項也無法滾動為日后獲取新土地的基礎(chǔ)資金!彼f。
記者采訪的幾位全國化房企的相關(guān)負責人基本持類似觀點。一位廣東大型房企集團層面負責全國戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的副總甚至向記者慨嘆:“如果真的執(zhí)行如此嚴格的監(jiān)管措施,那么真是讓那些早期在全國擴張拿地的企業(yè)占了先機,這政策一出,所有企業(yè)的擴張速度都會慢下來,甚至停下來。”一位言辭有些激進的開發(fā)商則憤懣地表示:“這么一來等于把大家往兩條路上趕:一個是向境外基金求援,一個是讓建筑商墊款,真不知道政府圖的是什么?!而且又是一刀切,守法合規(guī)的企業(yè)給那些違規(guī)的陪綁。”
“以往未執(zhí)行監(jiān)管政策時,在賬面上開發(fā)商的預售款從‘現(xiàn)金’變?yōu)椤尕洝,用于周轉(zhuǎn)下一期房屋開發(fā),現(xiàn)在不少地段好的樓盤預售時賣得很火,根本不用向銀行貸款,如果將來要凍結(jié)預售款直至房屋封頂后才能使用,項目后期開發(fā)的資金壓力會加重!鼻笆錾虡I(yè)銀行人士承認,即便對于那些不在全國快速擴張的房企而言,他們的資金鏈也將面臨嚴峻的考驗。
以往每項宏觀調(diào)控政策出臺,都是在穩(wěn)定房價的名義下,不知這一回預售款專管是否也承載了這一政治任務。顯而易見的事實是,制約了房企的擴張,房子的供應量必然減少,如果需求依然強勁,房價漲勢又如何控制得住?(李樂 朱紫云 謝紅玲)