住房預售制度本來是一種有利房地產市場健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國房地產市場剛從計劃經濟中走出來，由于房地產市場的轉軌性及這種制度選擇性的移植，從而使得中國住房預售模式不僅不利于房地產市場，也制造了市場及銀行風險。因此，早在2005年央行的房地產金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個房地產市場及銀行造成很多風險，因此建議取消住房預售制度。但是這個建議立即引起房地產界激烈的反對。當時，我撰文指出，央行從其專業(yè)的角度提出建議，為什么會引起房地產界激烈的反對？最為根本的問題就在于住房預售制度對房地產市場的重要性，就在于報告指出了房地產業(yè)問題的要害。因此，面對國內這種單邊風險承擔的住房預售制度，即使不取消也得完善與修改。
比如，從目前的情況來看，盡管住房預售制度在一定程度上推動了國內房地產市場繁榮，但是，由于住房預售制度缺陷也為房地產開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財富創(chuàng)造了條件。比如，房地產商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；對房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等問題。可見，房屋預售制度不僅妨礙國內房地產市場的健康發(fā)展，侵害了消費者利益，也給國內銀行業(yè)發(fā)展帶來了一系列的風險。
因此，對于國內住房預售制度，如何建立起一套有效的當事人共同分擔風險機制勢在必行。有效住房預售制度風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風險，它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分擔機制、風險約束機制、監(jiān)管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專管應該是其中最為重要的一個環(huán)節(jié)。
我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產市場，許多國家對住房預售款項，沒有哪一個國家法律或制度會在預售時讓購買者一次付清并交給房地產開發(fā)商的�；蚴琴徺I者預付10%-20%保證金，其余的款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但由第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預付，其款項都不會直接交給房地產開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國的情況來看，一方面是說住房預售制度是國際先進東西要引進，但另一方面則僅是引進一部分有利房地產開發(fā)商的部分。比如開發(fā)商做了預售，其款項就全部進入房地產開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做，不僅不符合國際慣例，也給房地產開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。也正因為這點，房地產市場的消費者及銀行金融風險大大增加。
這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實行專戶管理。所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現農民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預售款等，而且也降低了住房預售中消費者及銀行的風險。
可以說，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，住房預售款專戶管理看上去制度改進動作不大，但是卻把到房地產開發(fā)企業(yè)的命門。因為，通過住房預售制度不僅降低了進入房地產市場準入標準，讓一些僅是持有土地的人或企業(yè)輕易進入房地產，因為資金的問題完全可以通過住房預售制度來解決。同時，通過住房預售制度也能夠讓房地產企業(yè)在短期內迅速擴張。比如，目前國內絕大多數房地產開發(fā)企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。這就是為什么國內房地產開發(fā)商對改革住房預售款制度反映十分強烈的原因所在。如果采取住房預售款專戶管理，這就使得一個項目的款項歸一個項目，不僅不利于房地產企業(yè)滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產開發(fā)的征稅管理，減少了房地產開發(fā)商逃稅可能性，也易于把房地產開發(fā)企業(yè)利率水平暴露在第三者的監(jiān)督之下。
可以說，住房預售款的專戶管理不僅對房地產企業(yè)帶來巨大影響，因為部分對預售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預示著中央政府落實對房地產市場的宏觀調控的開始。盡管幾年來國內房地產市場的新政策不斷，但要看到政府手上調控房地產市場的工具及手段仍然很多。(易憲容 作者為中國社會科學院金融研究所研究員)
