隨著國家宏觀調控政策的不斷收緊，房地產稅收和地方財政收入的關系成了較為隱諱的話題。記者在年初曾經引用一些地方政府官方網站上公布的數據，指出一些城市的地方財政收入因為房地產市場的變化出現(xiàn)較大下滑，現(xiàn)在再上網，用“google”搜索，發(fā)現(xiàn)曾登載相關數據的所有相關網頁均已顯示“被刪除”。
樓市變冷直接影響財政收入
據調查獲悉，今年以來，以“樓市熱土”聞名全國的杭州，房地產市場長時間處于“粘滯”狀態(tài)，流動緩慢。商品房供需關系自去年“國八條”出臺以來僵持一段時間之后，已開始呈現(xiàn)較清晰的“買方市場”局面，建成的住宅積壓量上升，已經交付的住宅屢屢遭遇“退房”壓力，開發(fā)企業(yè)資金壓力日益增大，財政收入受到明顯影響。
根據今年第一季度的統(tǒng)計數字，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭)可售商品住宅達到2.0645萬套，而去年同期可售商品住宅為7099套，可售商品住宅數量還在穩(wěn)步上升。杭州的商品房供應壓力正在加大。
而另一方面，市場觀望氣氛較濃，需求表現(xiàn)冷淡。據統(tǒng)計表明，一季度納入杭州市透明售房網銷售的八大區(qū)域成交量為3118套，同比下降達55.5%。
杭州房地產需求不旺的局面和前些年一路高歌猛進的快速增長態(tài)勢形成了鮮明的對比。首當其沖的就是財政收入受到很大影響。在過去，房地產及相關產業(yè)的稅收在杭州地方財政中占到相當大的比例。據統(tǒng)計，一季度，杭州市房地產企業(yè)入庫稅收為23.14億元，下降13.2%，導致杭州市財政收入增幅出現(xiàn)較大回落。部分城區(qū)房地產稅收滑坡現(xiàn)象嚴重，近些年房地產開發(fā)量較大的幾個城區(qū)稅收下降較明顯。如濱江區(qū)、上城區(qū)房地產企業(yè)入庫稅收同比分別下降27.1%和16.2%，房地產項目集中的西湖區(qū)更是下降達45.1%。受此影響，西湖、濱江、上城的地方財政收入同比分別下降10.2%、0.3%和0.1%。
杭州市地稅部門日前對今年該市房地產行業(yè)地稅收入作出“前景堪憂”的預測。地稅部門稱，隨著國家調控力度的加大，杭州2006年的房地產行業(yè)地稅預計將減收14.31億元，下降25.14%。
杭州市政府負責人表示，財政負擔壓力增大，一季度全市財政支出增幅高于收入增幅9.5個百分點，市本級更高出19.6個百分點，杭州市將謀求盡快改變財政收入過度依賴房地產稅收的狀況，擴大財源渠道。預計今年杭州的經濟運行將呈現(xiàn)“階梯式平穩(wěn)走低”態(tài)勢。
調控“倒逼”地方政府調整策略
嚴峻的形勢“倒逼”地方政府調整發(fā)展思路和策略。杭州房地產開發(fā)較為集中的西湖區(qū)，在“調控”的聲聲警鐘中，地方財政收入已是“新舊兩重天”。
去年西湖區(qū)的地方財政收入總體增幅和營業(yè)稅等主體稅種增幅，與往年相比產生了較大回落。該區(qū)負責人承認，最主要的原因就是受宏觀調控影響。
從2004年到2005年，西湖區(qū)房地產業(yè)地方財政收入增幅由55%降至9%，所占份額從54%降至46%。營業(yè)稅增幅從30%降至2%以下，占地方財政收入份額從55%降至46%。今年一季度的統(tǒng)計表明，西湖區(qū)房地產企業(yè)入庫稅收同比下降達45.1%，受此影響，西湖區(qū)的地方財政收入同比下降10.2%。
財政收入的減少令很多城區(qū)感到頭疼，有的財政局長抱怨“區(qū)財政快成吃飯財政了”。
西湖區(qū)財政局局長干新衛(wèi)在今年該區(qū)第十二屆人代會上作報告說，在這樣嚴峻的形勢下，全區(qū)地方財政收入還能保持平穩(wěn)增長，主要得益于全區(qū)上下合力招商引資、協(xié)稅護稅。據不完全統(tǒng)計，在房地產業(yè)徘徊的同時，其他行業(yè)地方財政收入增幅卻由2004年的16%提升到了2005年的40%。另外，一年來，財稅部門千方百計，挖潛征收，使小稅種、非稅收入得以高速增長，有效地彌補了主體稅種滑坡帶來的影響。
在過去的相當長時間內，包括杭州在內的不少城市地方財政收入對房地產及其相關產業(yè)的依賴度非常大，很多正在大干快上的城市建設項目，其資金都是來自“土地財政”。在浙江不少地方，土地出讓金已經成為地方政府財政預算外收入的最主要來源。調查表明，2003年紹興縣的土地出讓金收入為19.2億元，占預算外收入的69.3%；金華市的土地出讓金收入為20億元，占預算外收入的58%；義烏市的土地出讓收入15億元，占預算外收入的60%。很多發(fā)達地區(qū)的地方財政就是“土地財政”。
在“倒逼機制”的作用下，新的發(fā)展思路正試圖擺脫房地產的高風險。在“有形之手”的作用下，不少地方的房地產市場趨于平穩(wěn)發(fā)展。
不少專家認為，預計杭州樓市下半年成交量會在上半年基礎上趨于平穩(wěn)，在自用需求的驅動下，未來成交量的變化將主要隨著房交會的舉辦而上下波動，短期價格則保持平穩(wěn)，商鋪及寫字樓價格將在目前相對較低的價格水平上保持比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。總之，“軟著陸”之征象已經出現(xiàn)，但整個杭州樓市還要在后續(xù)政策和市場實際情況相結合的基礎上持續(xù)穩(wěn)定運行一段時間，才能真正促成這一目標的實現(xiàn)。
轉變職能政府應擺脫“經濟組織”色彩
國務院發(fā)展研究中心的一份調查報告指出，在現(xiàn)行分稅制下，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方，近幾年來增長較快的所得稅也改為共享稅，使得像浙江這樣的經濟發(fā)達地區(qū)，盡管財政收入大幅增長，但地方財政收入在總收入中的比重不高。如義烏市2003年的財政總收入近59億元，地稅收入只有13億元。紹興縣的制造業(yè)對GDP的貢獻達60%以上，但是，對地方稅收的貢獻份額卻只有27.9%。相比之下，由城市擴張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業(yè)和房地產業(yè)的營業(yè)稅和所得稅及耕地占用稅等則全部由地方享有�！皵偞箫灐笔降某鞘袛U張因此成為地方政府擴充稅源的最有效途徑。
戴德梁行執(zhí)行董事張國正說，根據他們的調查，房地產已成為長三角趕超珠三角的巨大引擎。據分析，目前長三角房地產投資額占全國的份額均值為21.6%，高于長三角GDP占全國的份額均值17.7%，這反映出長三角區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展對當地經濟起到重要推動作用。根據戴德梁行的研究數據顯示，僅2002年長三角房地產市場銷售面積就達5022.91萬平方米，約占全國份額的25%左右，而且隨著近些年該區(qū)域房地產業(yè)的迅速發(fā)展，估計這一比重可能會達到1/3。
這一區(qū)域的不少地方政府實際上已經深陷房地產經營的利益格局之中。事實上，作為土地出讓金以及房地產稅收的最大得益者，地方政府在一定程度上扮演了房地產市場鏈條中“土地一級運營商”的角色。他們將國有土地出售給開發(fā)商，開發(fā)商再加工成樓盤，出售給買房人獲利。在這個食物鏈中，地方政府獲得了從土地出讓金到開發(fā)、銷售稅收以及建筑業(yè)等一系列相關行業(yè)的豐厚稅收，扮演的是最高端的“財富源頭”。在這種利益格局下，地方政府宛如“經濟組織”，忙著賣地、招商引資，計算財政和稅收的巨額數字。
有不少專家指出，宏觀調控想要從根本上獲得成功，關鍵在于斷開地產行業(yè)和地方政府的這種利益關系，轉變政府職能，使地方政府從“獲得收入”的迷局中脫離出來，從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設用地的“地主”和土地經營者的角色，變“投資性政府”為“服務性政府”，地方政府不作為城市投資的主導者，而是作為公共服務的提供者，形成多元化的城市公共投資機制，才能充分發(fā)揮市場的自我調節(jié)作用。
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