回眸2007年的南京樓市，有人用“始于瘋狂，止于平淡”來概括。但無論是瘋狂，還是觀望，左右樓市氣候的決定性力量始終都是需求。歲末年初，市場供應(yīng)和需求之間的博弈還在持續(xù)，令2008年的樓市走向愈加撲朔迷離。

　　究竟新的一年里樓市需求會上升還是下降？各路購房大軍分別又會選擇什么樣的樓盤，對2008年的南京樓市有多大的推動力呢？

　　關(guān)鍵詞：婚房需求

　　猜想：持續(xù)升溫

　　近幾年的結(jié)婚熱一直有增無減，2008年奧運會首次在中國舉辦，不少新人特地將“好日子”定在了奧運年，結(jié)婚熱將再掀新的高潮。

　　南京婚慶主持人俱樂部的一位負責人在對去年和今年上半年南京的結(jié)婚人數(shù)進行估算后，認為從今年8月到明年8月期間全市預(yù)計約有5萬對新人結(jié)婚。

　　伴隨著眾多的70后、80后在奧運年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求勢必持續(xù)升溫，成為剛性需求的主力之一。

　　這些購房者受到經(jīng)濟承受能力限制，以及累計加息的影響，通常會選擇交通方便、配套齊全、總價相對較低的中小戶型。

　　關(guān)鍵詞：改善型購房

　　猜想：穩(wěn)中有升

　　東凱置地董事長沈和連表示，改善型購房是與結(jié)婚、拆遷、城市化等因素并列的樓市四大剛性需求之一。

　　另外有調(diào)查顯示，中國接下來20年的時間將會產(chǎn)生1/10的富裕人口，就是1300萬，其中的1/3人口將是富裕級的，加上中國人特殊的心理因素，他們的購買能力不容忽視。

　　改善型需求的客戶以中年人為主，他們已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟實力，希望通過以小換大、以次換優(yōu)的方式，來改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質(zhì)。

　　因此環(huán)境優(yōu)美的大戶型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對他們一般影響不大。

　　關(guān)鍵詞：“新南京人”

　　猜想：受政策影響大

　　據(jù)了解，2008年江蘇省的高校畢業(yè)生預(yù)計有42.7萬人，其中，畢業(yè)研究生2.95萬人，本科生16.9萬人，�？粕�22.85萬人，總數(shù)比2007年增加7.2萬人。而2006年的結(jié)果顯示，當年89%的高校畢業(yè)生最終在江蘇就業(yè)，而且還有大量外省高校畢業(yè)生涌入江蘇。

　　作為長三角地區(qū)重要的中心城市，南京的區(qū)位和經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，吸引了來自全國各地的夢想者來到這里求學(xué)、工作、經(jīng)商、創(chuàng)業(yè)……他們最初大多要租房生活，在工作了幾年有了一定的積蓄之后，加上家人的支持以及銀行貸款再買房，因此這些“新南京人”的購買力是逐漸釋放出來的，如果房價漲幅過大或者銀行頻繁加息，就會影響到他們的購房計劃。

　　關(guān)鍵詞：人口老齡化

　　猜想：需求不斷擴大

　　江蘇是全國老齡化最明顯的省份之一。未來一段時間，我省人口老齡化趨勢將呈現(xiàn)加速趨勢， 2001年到2010年，平均每年增加老年人口27萬人；到2010年，老年人口將達1260萬人，老齡化水平將達到16%以上。

　　隨著人口老齡化時期的來臨，老年住宅市場的需求不斷加大。在經(jīng)濟水平較為發(fā)達的城市比如南京，許多父母與成年子女更愿意相對獨立、分開居住，因此老年人購房也成了一種潮流。他們買房一般都非常重視樓盤周邊和小區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境，同時對樓盤附近的生活、醫(yī)療等配套也比較關(guān)注。

　　關(guān)鍵詞：投資型購房

　　猜想：或?qū)⑹艿揭种?/p>

　　2007年股市和樓市雙雙飄紅，但去年股市的“5.30”大跌以及后六千點時代的大幅下跌都令投資者對于股票市場的風險性有了更深層次的理解，而購房人群中的部分投資型買家對于未來樓市的持續(xù)上漲也產(chǎn)生了一定的不確定性。

　　因此，我愛我家市場研究中心相關(guān)專家認為，2008年股市與樓市聯(lián)動的因素將依舊存在，但是在政府貨幣政策進一步緊縮的宏觀背景下，大量的短期持有者將會被逐漸清洗出市場，投資需求進一步受到抑制，大多數(shù)投資樓市的購房者將轉(zhuǎn)向追求長期和平穩(wěn)的投資回報。（劉莉）