廣州樓市最近傳出的消息太讓人振奮了：先是市長放言要“全力以赴把房價壓下來”，然后是幾家市屬企業(yè)揭開單位自建房的面紗大方亮相，緊接著有開發(fā)商出來放言說廣州房價“漲到頂了”。眼前的許多訊息都似乎在連連昭示：準備做“房奴”的人們，你們得救了！
真的是這樣嗎？記者深入采訪了多位房地產(chǎn)專家和購房者，期望能從他們的回答中摸出廣州樓市的脈搏。
回顧2006：等啊等啊還是買了高價房
2006年的廣州房市簡直讓“準房奴”們心力交瘁，許多在這一年買房的人都經(jīng)歷了這樣一段心路歷程：觀望-觀望-祈禱降價-猶疑-咬咬牙，還是買吧！這也就不難解釋，為什么2006年第四季度，廣東商品房銷售面積能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長93.37%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在2006年上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。這種情緒的影響在2006年第四季度尤其明顯，該季度廣東商品房銷售額886.41億元，環(huán)比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米，環(huán)比增長93.37%。
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年是廣東樓市投資火熱的一年，廣州、深圳房價漲幅均超過20%。這一年，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%，竣工面積增長16.68%，各項指標比上年有較大幅度的增長。
在開發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長的房價是其有力的支撐。2006年廣東商品房加權(quán)平均價是每平方米5314元，增長11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房價分別為每平方米6545元、9384元，分別增長22.4%和25.3%。
“鲇魚”來了：樓市繁榮背后暗藏風險
但是，2006年廣州樓市繁榮的背后，其實已經(jīng)暗藏風險，因為，外資這條“鲇魚”來了。記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年廣東開發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，國內(nèi)貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降。企業(yè)過于依賴國內(nèi)貸款及訂金和預付款，一旦政策調(diào)整，會出現(xiàn)開發(fā)風險。
記者在廣州、珠海和香港等地均了解到，2006年限制外資炒房政策出臺以來，外資經(jīng)歷一段觀望期后，并未放緩進入房地產(chǎn)市場的步伐。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示：廣州2006年的大宗土地交易中，約6%來自境外投資者�，F(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。
2006年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金2777.63億元，同比增長32.10%，比上年增加19個百分點。其中，國內(nèi)貸款576.15億元，同比增長63.78%；外資53.01億元，同比增長62.45%。
2007樓市持續(xù)加溫還是山雨欲來
廣州有開發(fā)商這樣回答記者：“去年下半年和今年上半年房價漲得如此快是不正常的。廣東、特別是廣州的房價的漲法已經(jīng)夠了，今年已經(jīng)漲到頂了�！�
真的已經(jīng)“漲到頂”了嗎？廣州市長張廣寧的回答著實讓人振奮。在十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議結(jié)束后，廣州市長張廣寧表示，廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平。
張廣寧說：“我承認廣州去年的房價的確比較高，相比前年漲得比較快。不過我看了國土房管局1月份統(tǒng)計的數(shù)字，房價是穩(wěn)定的，同比還下降了0.7個百分點。雖然這不能完全說明問題，但至少有一個信號，我們采取的一系列的調(diào)控房價的措施已經(jīng)慢慢產(chǎn)生作用了。”
張廣寧說，接下來，廣州會采取增加土地供應、多建設廉租房及針對中低收入者的經(jīng)濟適用房。“廣州未來五年的廉租房建設計劃以及經(jīng)濟適用房的建設計劃都已經(jīng)公布了，我認為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急。”
與此同時，單位自建房也從幕后到臺前，大膽亮相。張廣寧在今年1月廣州“兩會”期間表示，廣州將放開單位自建房：只要這個單位有土地且符合城市建設規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工。此言一出，廣州市有關(guān)部門便收到不少希望能自行建房單位的申請。記者了解到，目前廣州鋼鐵集團、廣州造船廠、廣州鐵路集團等多個企業(yè)都已獲批。
更令人振奮的是，國家對樓市的宏觀調(diào)控高壓有增無減。3月5日上午9時，溫家寶總理作的政府工作報告首次提出“具有中國特點的住房建設和消費模式”。有關(guān)專家表示，受該政策影響，今年將有越來越多的大型房地產(chǎn)商將資金和精力投入到提高建筑品質(zhì)上來。
而在此之前，土地增值稅的清算也于今年2月1日拉開了宏觀調(diào)控的大幕。業(yè)內(nèi)人士認為，這項政策如果追溯歷史嚴格執(zhí)行將是“重磅炸彈”，將觸動更多、更深層次的利益。
仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說，經(jīng)濟持續(xù)增長，中央宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場短線增添不明朗因素，但長期來說，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機活動，將有助于提升市場運作的效率。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，利潤較高的情況，國家嚴格執(zhí)行土地增值稅政策很有必要。這項政策的調(diào)整，事實上是國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間利益的重新分配，長期看有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
不過，也有房地產(chǎn)專家認為，增值稅的清算會影響房價、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行。土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題。一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進而減緩住宅供應，進一步推高房價。房價主要是由供求關(guān)系決定的，開發(fā)商資金緊張可能導致商品房供應緊張，促使房價上漲。
另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價。合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江認為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理。
專家認為，2007年的廣州房地產(chǎn)市場已進入“深水區(qū)”，將加快優(yōu)勝劣汰。大開發(fā)商更青睞高利潤的大戶型的開發(fā)，而主導中小戶型開發(fā)的中小企業(yè)缺乏資金，今后中小戶型的供應量可能減少。專家建議，應關(guān)注中小型開發(fā)商的生存狀況和大開發(fā)商的開發(fā)行為，確保中小戶型住宅的充分供應。(黃玫 吳俊)
