公平視角下的房產(chǎn)稅改革

　　從公平稅負角度看,推進房產(chǎn)稅改革就是要將征稅范圍改為所有房產(chǎn),將計稅依據(jù)改為房產(chǎn)現(xiàn)值減去一定的免征額,將稅率統(tǒng)一,收窄免征范圍

　　□廖家勤

　　無論從征稅范圍、計稅依據(jù)還是從稅率、免稅優(yōu)惠來看,現(xiàn)行房產(chǎn)稅都顯得不公平

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年國發(fā)【1986】90號文《中華人共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)來征收的,24年來,我國經(jīng)濟社會環(huán)境發(fā)生了巨大變化,撇開社會主義市場經(jīng)濟下房產(chǎn)稅促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的要求不說,即使單從公平稅負角度來看,現(xiàn)行房產(chǎn)稅制也顯得不公平,迫切需要改革。

　　首先,從征稅范圍看,《條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),對農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅。這在1986年我國農(nóng)村和城鎮(zhèn)存在明顯區(qū)分時是符合公平稅負要求的,但是24年來城市化進程加快,城市急劇擴展,一些原來的農(nóng)村已經(jīng)納入了城市版圖,但是仍然以村民組織形式存在,村民組織自建的房產(chǎn)用于出租獲取巨額租金也依法可以不用納房產(chǎn)稅。而在被政府征用的土地上建房則變成了城市范圍的房產(chǎn)則依法要納房產(chǎn)稅,這明顯不符合公平稅負要求。

　　其次,從計稅依據(jù)看,《條例》規(guī)定:房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值作為計稅依據(jù),對于出租房產(chǎn)則以房產(chǎn)租金收入作為計稅依據(jù)。這在1986年我國房產(chǎn)市場不發(fā)達、同一地段各年間房產(chǎn)價值變化不大的情況下,不會導致明顯的稅負不公平。但是20世紀90年代以來房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展,房產(chǎn)交易頻繁,價格不斷攀升,房產(chǎn)稅仍然以房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值作為計稅依據(jù)顯然導致稅負不公。此外,對出租房產(chǎn)以房產(chǎn)租金收入作為計稅依據(jù),與以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)的房產(chǎn)計稅依據(jù)不統(tǒng)一,顯然難以達到與非出租房產(chǎn)的稅負公平。

　　再次,從稅率看,《條例》規(guī)定依照房產(chǎn)計稅余值和租金收入計稅的房產(chǎn),稅率分別為1.2%和12%,這在目前房價與租金收入比達50:1甚至更高的條件下,顯然難以達到兩類房產(chǎn)的稅負公平。

　　最后,從房產(chǎn)稅免稅優(yōu)惠來看,《條例》規(guī)定國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用房產(chǎn),有財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn),宗教寺廟、公園、名勝古跡的房產(chǎn),個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)及經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)免稅,這顯然也與現(xiàn)在的環(huán)境不相適應。就以個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅來看,大家都可以享受,貌似公平,但是由于目前不同居民家庭個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)面積與質(zhì)量千差萬別,先富起來的階層占有大量價值千萬以上的別墅豪宅,對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅實際上是有利于少數(shù)富裕家庭,而不利于廣大的中低收入家庭。因為少數(shù)富裕家庭每年免掉的房產(chǎn)稅可能是幾萬元甚至幾十上百萬元,而廣大的中低收入家庭每年免掉的房產(chǎn)稅可能最多只有幾千元而已,而無房家庭則得不到一分錢的稅額減免。

　　因此,從公平稅負角度來看,推進房產(chǎn)稅改革就是要將房產(chǎn)稅征稅范圍改為中國大陸境內(nèi)的所有房產(chǎn),將房產(chǎn)計稅依據(jù)改為房產(chǎn)現(xiàn)值減去一定的免征額,將各類房產(chǎn)的稅率統(tǒng)一,將房產(chǎn)稅免稅范圍改為國家機關(guān)、軍隊、人民團體及財政全額撥款的事業(yè)單位符合規(guī)定面積的辦公用房及事業(yè)用房,取消對機關(guān)、軍隊、團體、事業(yè)單位超面積用房免稅及個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅的規(guī)定。同時賦予城市政府和縣政府確定本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)免征額和具體稅率的權(quán)力,使各地房產(chǎn)稅稅負與當?shù)鼐用窦{稅能力相適應。

　　推進房產(chǎn)稅改革主要有既得利益階層的阻礙和技術(shù)層面的障礙

　　推進房產(chǎn)稅改革的障礙在于兩個方面:一是既得利益階層的阻礙。包括一部分從福利分房中獲得巨大利益的政府高官,一部分以權(quán)謀私非法獲得房產(chǎn)的部分政府、國有企業(yè)、事業(yè)單位官員,一部分通過各種途徑先富起來的富人階層。這三部分人能夠影響高層決策,除非高層強力推動,否則房產(chǎn)稅改革方案很難出臺。二是技術(shù)層面的障礙。包括房產(chǎn)稅的功能定位是作為物業(yè)稅的替代還是與物業(yè)稅并存、全面征收房產(chǎn)稅后要解決與城市土地使用稅的重復征稅問題、改革房產(chǎn)稅目的是完善地方稅系彌補地方稅收收入不足還是控制高房價問題。

　　作者系暨南大學經(jīng)濟學院財稅系副教授