話題緣起近日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》(下稱《意見》),《意見》提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,由此再次掀起了各界對房地產(chǎn)調(diào)控的熱議。其實(shí),房產(chǎn)稅并非一個新的稅種,我國從1986年就開始征收房產(chǎn)稅,近年來,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各方面情況的變化,有關(guān)房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳,尤其是近年房價高企,在最近國家對房地產(chǎn)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的大背景下,被市場視為房價調(diào)控利器的房產(chǎn)稅自然最為惹人注目。那么,房產(chǎn)稅改革的主要目的是什么、應(yīng)該怎樣改?房產(chǎn)稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價?我們特約有關(guān)專家談看法。

　　推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的目的與制度選擇

　　房地產(chǎn)稅制改革雖可影響房價,但改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　□楊衛(wèi)華

　　我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題

　　國務(wù)院日前批復(fù)發(fā)改委《意見》提出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,這說明國家即將開始房產(chǎn)稅制改革。

　　房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅中的一個稅種。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是依據(jù)1986年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日起開征的。房產(chǎn)稅以經(jīng)營性房產(chǎn)為征稅對象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收。現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度已經(jīng)實(shí)施了20多年,隨著時間的推移,有些制度已經(jīng)不適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要,應(yīng)進(jìn)行調(diào)整和改革。

　　對于改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制,媒體報(bào)道了各種不同的看法。有人把改革房產(chǎn)稅制度說成開征房產(chǎn)稅,把某學(xué)者“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的觀點(diǎn),理解為“三年不征房產(chǎn)稅”,這是不正確的。1986年10月以來我國一直征收房產(chǎn)稅,不存在新開征或不開征房產(chǎn)稅的問題。

　　房產(chǎn)稅制改革的主要目的不是針對房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題

　　那么,推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革的目的是什么呢?有人認(rèn)為,是為了打壓房價,遏制房價的過快上漲。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)稅制改革雖然可能影響房價,但改革并不是針對房價提出來的,改革的主要目的或直接目的不是打壓房價。改革房產(chǎn)稅制的目的歸結(jié)起來有以下幾個方面:一是為了貫徹“簡稅制,寬稅基,低稅率,嚴(yán)征管”和公平稅負(fù),合理負(fù)擔(dān)的原則,進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制,優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。我國目前的稅制結(jié)構(gòu)是以流轉(zhuǎn)稅為主體的結(jié)構(gòu),流轉(zhuǎn)稅在稅收總額中所占比重很大,財(cái)產(chǎn)稅等所占比重過小,不利于發(fā)揮稅收的職能作用,不利于體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則。通過改革房產(chǎn)稅制,加大財(cái)產(chǎn)稅的比重,完善地方稅收體系,理順中央與地方政府的財(cái)政分配關(guān)系,增加地方特別是縣以下政府的財(cái)政收入,保證地方公共產(chǎn)品的供給；同時,現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度有些已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。二是加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)稅對貧富差距的調(diào)節(jié)作用。財(cái)產(chǎn)稅是各國調(diào)節(jié)貧富差距的重要手段。改革財(cái)產(chǎn)稅制,擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征稅范圍,有利于發(fā)揮稅收對財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用,調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益,縮小貧富差距；三是發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用,引導(dǎo)個人合理的住房消費(fèi)。房產(chǎn)稅制改革的初衷雖不是為了平抑房價,但改革會增加房屋擁有者的稅收負(fù)擔(dān),抑制炒房行為,減少人們對房屋的需求,同時,也會促使多套房屋的持有者出賣富余房屋,從而增加房屋供給,平衡供求關(guān)系,抑制房價過快上漲、減少房價泡沫。但應(yīng)當(dāng)看到,開征物業(yè)稅不可能使房價降低,也不可能完全控制房價上漲、遏制高房價,不可能從根本上解決房價增長過快問題。

　　改革房產(chǎn)稅制宜循序漸進(jìn),建議分三步走

　　改革房產(chǎn)稅制,由于受主客觀條件的影響,只能逐步推進(jìn),不能一步到位。筆者認(rèn)為,改革可分以下幾個階段:

　　第一步,在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)改革房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率�，F(xiàn)行稅制規(guī)定以房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余額或房產(chǎn)的租金收入額為計(jì)稅依據(jù)不能反映房產(chǎn)的實(shí)際價值,加上從價計(jì)征與從租計(jì)征,由于標(biāo)準(zhǔn)不同,稅收負(fù)擔(dān)不一樣,不利于貫徹公平稅負(fù)的原則。筆者建議,先將現(xiàn)行的從價計(jì)征與從租計(jì)征,統(tǒng)一為從價計(jì)征,不論是自己的經(jīng)營用房還是出租房,均統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收。考慮到馬上以評估值為計(jì)稅依據(jù),由于房屋多,一時難以全面評估,建議延用房產(chǎn)原值或改按征稅年度前三年當(dāng)?shù)胤课菔袃r的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值為計(jì)稅依據(jù)。同時,改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率,適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅制度規(guī)定,按房屋的計(jì)稅余值的1.2%,或租金收入的12%征收,稅負(fù)是偏重的,應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。那種認(rèn)為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的看法是缺少根據(jù)的。如統(tǒng)一按房屋原值計(jì)算的余值為計(jì)稅依據(jù),稅率不應(yīng)高于1%,如果按三年市值的平均數(shù)或以房產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù),稅率定0.8%是合適的。

　　第二步,擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍,對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。為了更好地發(fā)揮稅收對房價的調(diào)節(jié)作用,改變目前存在的有人沒房住和有房沒人住的不合理狀況,應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍,既對經(jīng)營性也對部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。按國際上通行的做法,給居民每個家庭一套住房(比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米)不征稅,對家庭超過一套的住房征稅。建議對家庭擁有的別墅、豪宅按經(jīng)營性房產(chǎn)征稅,對超過一套的一般性住房,則按規(guī)定的稅率計(jì)征,但給予減征30%的稅收優(yōu)惠。

　　另外,對開發(fā)商建好超過兩年沒有出售的房屋征收房產(chǎn)稅。。

　　第三步,將計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或三年的平均值改為評估值。待條件成熟,實(shí)行以房屋的評估值也就是市值為計(jì)稅依據(jù)。以評估值為計(jì)稅依據(jù),能夠更好地反映房產(chǎn)的真實(shí)價格,使稅收負(fù)擔(dān)更加公平合理。不僅符合國際慣例,也適合中國國情,能更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用,促進(jìn)社會和諧。

　　作者系中國稅務(wù)學(xué)會理事、中山大學(xué)稅收研究中心主任、嶺南學(xué)院教授