2009年上半年，中國樓市上演了一出由開發(fā)商、購房者、機(jī)構(gòu)、銀行共同演繹的跌宕起伏的大戲。年初還有機(jī)構(gòu)稱，全國的住宅庫存至少要兩年才能出清。在此預(yù)期下，認(rèn)為房價至少跌三成的行業(yè)人士大有人在。然而僅過了四五個月，市場卻已開始為未來的供不應(yīng)求而擔(dān)心。

　　經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)群體是否正在演出一場地產(chǎn)版的“鳳凰涅槃”？下半年樓市將發(fā)生哪些變化？開發(fā)商是否已經(jīng)做好了準(zhǔn)備？

　　復(fù)蘇·市場表現(xiàn)

　　多個企業(yè)銷售過百億

　　據(jù)戴德梁行的最新報告指出，可能只需要再花3個月時間，樓市就可以清完庫存。而上海、杭州等城市的新房庫存已告急，政府部門正力促開發(fā)商加緊擴(kuò)大供應(yīng)量。

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。

　　去年全年銷售超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)不過10家，而今年剛過一半多，破百億的房地產(chǎn)公司就已超過10家。在第一梯隊(duì)，中海、保利、綠城、綠地等房地產(chǎn)公司的銷售額已經(jīng)和萬科一步步接近。在第二梯隊(duì)，銷售額超過百億元的房地產(chǎn)公司也越來越多。

　　與此同時，開發(fā)商還通過銀行信貸、股票上市、發(fā)行債券等融資手段強(qiáng)力補(bǔ)血，一個個養(yǎng)得“兵強(qiáng)馬壯”。

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上半年資金來源2.37萬億元，同比增長23.6%。其中國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款的增幅分別達(dá)到32.6%和27.7%；個人按揭貸款更是增長了63.1%。

　　復(fù)蘇·暗藏隱憂

　　捂盤埋地雷炒地吹泡沫

　　在過去的幾個月里，很多開發(fā)商迎來了歷史上最好的銷售季節(jié)，有的企業(yè)銷售量和銷售額還創(chuàng)出歷史新高。但在市場迅速回暖的同時，部分開發(fā)商卻又開始不理性起來，不僅自己悄然埋下“地雷”，也給整個行業(yè)的發(fā)展帶來了隱患。

　　“捂盤”便是這些“地雷”中造成社會影響最惡劣的一個，其目的自然是為了漲價。自今年5月份以來，頻頻有媒體報道開發(fā)商的“捂盤事件”，其中不乏排名全國前十的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，引起了消費(fèi)者以及社會輿論的強(qiáng)烈不滿，甚至有消費(fèi)者提議不再購買這些捂盤開發(fā)商建造的房子。

　　開發(fā)商的捂盤行為，不但危及自身品牌的誠信度和美譽(yù)度，同時也引起了監(jiān)管部門的高度重視。北京、上海等地的地方政府近來連出重拳，嚴(yán)控捂盤。

　　與捂盤、漲價同時出現(xiàn)的，還有一個個“地王”。自5月份北京廣渠門外15號地塊以掛牌起始價的3.42倍成交后，全國各地“地王”就不斷涌現(xiàn)。央視二套《今日觀察》統(tǒng)計，截至7月底，全國各地拍出的“地王”已超過10塊，其中包括蘭州這樣的三線城市。

　　值得注意的是，上半年有實(shí)力高價買地的大部分是央企，其中不乏主業(yè)非地產(chǎn)的央企。這些央企花高價買地的動機(jī)被認(rèn)為是用信貸資金 “炒地”，以避開通貨膨脹。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，央企“炒地”現(xiàn)象頻繁涌現(xiàn)會吹大房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

　　土地市場“國進(jìn)民退”，更令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心自由競爭的格局會消失。蔡為民表示，如果這一趨勢下半年仍將持續(xù)，那么未來的整個行業(yè)將是國資一家之天下。而一旦出現(xiàn)國企壟斷，將不利于整個行業(yè)的發(fā)展。

　　復(fù)蘇·政策出手

　　信貸傳出收緊信號

　　地王、捂盤、漲價……市場剛剛復(fù)蘇階段發(fā)生的上述異常情況，引起了決策層的高度關(guān)注。近一兩月來，一系列的宏觀調(diào)控政策接連出臺。如銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷表示，已嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對于消費(fèi)者購買第二套住宅，必須確實(shí)運(yùn)行四成以上自備款的政策。

　　與此同時，上海、北京等地的地方政府也出臺系列政策，打擊開發(fā)商的捂盤行為。近期上海開始執(zhí)行《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，明確規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。上海市房管局還重申，商品住房項(xiàng)目超過3萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米。