普遍看跌 房?jī)r(jià)則馬上會(huì)跌
“10年后的房?jī)r(jià)，若人們普遍看跌，那么今天房?jī)r(jià)馬上就會(huì)跌；反之，要是多數(shù)人看漲，房?jī)r(jià)就不容易降。換句話說(shuō)，當(dāng)下房?jī)r(jià)走勢(shì)，一定程度上，要取決于人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期�！敝醒朦h校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任王東京在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
連寫了兩篇文章對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)直陳己見，王東京的文章見報(bào)后，讀者回聲四起，褒貶不一。批評(píng)的意見認(rèn)為，房?jī)r(jià)10年后才跌太遙遠(yuǎn)，說(shuō)了等于沒說(shuō)，是廢話。
“我明白讀者失望的原因，急著要買房，誰(shuí)會(huì)有耐心等上10年呢？”也有細(xì)心的讀者問：房?jī)r(jià)兩年內(nèi)不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王東京認(rèn)為這是個(gè)好問題，值得答，于是他又趕寫了一篇文章，王東京在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，這就是他的《房地產(chǎn)價(jià)格十年后必跌無(wú)疑》、《反房地產(chǎn)暴利是隔山打牛》和《中期房?jī)r(jià)受制兩大約束》三篇文章的由來(lái)。
在《中期房?jī)r(jià)受制兩大約束》一文中，王東京援引美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)雪的理論——資產(chǎn)價(jià)格等于該資產(chǎn)預(yù)期收益的貼現(xiàn)，來(lái)揭示今天之所以投資房產(chǎn)的勢(shì)頭不減，價(jià)格攀升，一個(gè)重要原因是人們對(duì)將來(lái)的房?jī)r(jià)有樂觀的預(yù)期。
比如，一棵蘋果樹值多少錢？費(fèi)雪說(shuō)，這與當(dāng)初種植蘋果樹的成本無(wú)關(guān)，而是看蘋果樹將來(lái)能給買主帶來(lái)多大收益。假定每年提供收益100元，貼現(xiàn)率(銀行利率)5%，那么蘋果樹的價(jià)格是2000元，若每年提供的收益僅10元，則蘋果樹的價(jià)格就只值200元。
眼下，人們購(gòu)買房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。作為自住消費(fèi)，房?jī)r(jià)當(dāng)然要由供求定，毋庸贅述。而用于投資的房產(chǎn)，價(jià)格則由房產(chǎn)的未來(lái)收益定。王東京說(shuō)，理解了這一點(diǎn)，應(yīng)該不難明白將來(lái)房?jī)r(jià)對(duì)今天房?jī)r(jià)的影響。
“說(shuō)10年后房?jī)r(jià)必跌，那是說(shuō)10年后房產(chǎn)收益會(huì)降，作為投資者，低買高賣才能有賺，明知日后房?jī)r(jià)會(huì)跌，怎會(huì)花高價(jià)買進(jìn)呢？”
也許有人會(huì)追問，若人們長(zhǎng)期看跌，房?jī)r(jià)會(huì)立馬下降嗎？對(duì)此，王東京的回答是：“理論上說(shuō)是如此�！辈贿^(guò)他同時(shí)認(rèn)為應(yīng)考慮到房市的供求。
值得關(guān)注的是，對(duì)于業(yè)界比較普遍的一種觀點(diǎn)——房?jī)r(jià)由供求決定，張琦卻對(duì)此提出了質(zhì)疑。“目前我們的住房需求都是合理的嗎？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，沒有分清。事實(shí)是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消費(fèi)需求沒有得到滿足，而大戶型房屋、高檔住宅總的來(lái)說(shuō)是過(guò)剩。”張琦認(rèn)為，房?jī)r(jià)被推高到現(xiàn)在，投資需求是“罪魁禍?zhǔn)住�，把不合理的投資需求這塊拿掉，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。這樣，“不僅2007年房?jī)r(jià)總的漲幅會(huì)下降，且2008年奧運(yùn)會(huì)后(北京)房?jī)r(jià)也會(huì)下降�！� 王東京認(rèn)為，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)還不得不提到三個(gè)利益當(dāng)事人。
首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)企業(yè)。王東京說(shuō)，作為開發(fā)商，投資賺錢天經(jīng)地義，為爭(zhēng)取最大化的利潤(rùn)，當(dāng)然不希望房?jī)r(jià)下跌。通常的情形，他們會(huì)利用媒體大造輿論，說(shuō)房產(chǎn)將大幅升值，以誤導(dǎo)人們追漲。“看看報(bào)紙與互聯(lián)網(wǎng)，那些成天嚷嚷房?jī)r(jià)要漲的人，其實(shí)大多都是開發(fā)商。再比如，那些積壓已久的樓盤，開發(fā)商為何不降價(jià)？說(shuō)到底，是擔(dān)心消費(fèi)者形成降價(jià)預(yù)期�！�
第二個(gè)當(dāng)事人是銀行。“城門失火，殃及池魚。銀行與開發(fā)商，是一根繩上的兩只螞蚱，房?jī)r(jià)下跌，直接受損的是開發(fā)商，但銀行也脫不開干系。說(shuō)大數(shù)，銀行給開發(fā)商的貸款達(dá)3萬(wàn)億，如果開發(fā)商不賺錢，銀行收貸將遙遙無(wú)期。更可怕的是，若房?jī)r(jià)大跌，開發(fā)商破產(chǎn)，銀行必受到牽連，即便能拿回些質(zhì)押房產(chǎn)，但房?jī)r(jià)下落，銀行肯定得不抵失�！�
第三個(gè)當(dāng)事人是地方政府。王東京表示，不管怎么說(shuō)，房地產(chǎn)已成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱。發(fā)展房產(chǎn)業(yè)，不僅能拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，而且財(cái)政進(jìn)賬也快。明顯的收入，房?jī)r(jià)高，土地出讓金也高，稅收也多。由此看，房?jī)r(jià)上漲，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考慮，地方政府也不希望房?jī)r(jià)下跌。
王東京說(shuō)，不要小視這三方的能量，他們會(huì)千方百計(jì)阻擋房?jī)r(jià)下降。雖說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的長(zhǎng)期趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，但有他們的抵制，房?jī)r(jià)回落的時(shí)間會(huì)推遲。問題的重點(diǎn)還在中央政府的決心。“依我看，以上三個(gè)當(dāng)事人中，銀行是關(guān)鍵，牽一發(fā)動(dòng)全身。只要央行責(zé)令各商業(yè)銀行收回房地產(chǎn)逾期貸款，開發(fā)商就無(wú)力戀戰(zhàn)，地方政府想扶盤，也鞭長(zhǎng)不及。畢竟經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可戰(zhàn)勝，與市場(chǎng)死扛，終歸不是辦法�！�
綜上，“中期房?jī)r(jià)走向，受制兩大約束：一是社會(huì)對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的預(yù)期；一是央行的態(tài)度�！蓖鯑|京最后指出。
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