信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯

　　高負(fù)債經(jīng)營模式，需要房價(jià)不斷上漲才能支撐。

　　在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，由于銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。然而，一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，就會影響銀行還款。

　　目前，信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯。

　　截至2008年6月底，中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線。

　　在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

　　央行也意識到這是一個(gè)全國性的問題，在2008年8月發(fā)布的一份報(bào)告中提醒，金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　“隨著房地產(chǎn)市場下行通道進(jìn)一步確立，不良貸款率將會顯著提高�！焙ＭㄗC券的一位著名分析師表示，房價(jià)下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會貶值，在以銀行為主導(dǎo)的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個(gè)金融系統(tǒng)的動蕩。

　　最近一項(xiàng)新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會公布《金融促進(jìn)節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁放貸給開發(fā)商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價(jià)過快上漲，所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預(yù)售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。

　　盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認(rèn)為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國泰君安證券研究所報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會達(dá)到3100億元。

　　滬深兩市發(fā)布的年中報(bào)的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負(fù)債總計(jì)超過3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。

　　即便持有150多億元現(xiàn)金的萬科集團(tuán)，在2008年中報(bào)中也明確提出將謹(jǐn)慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。

　　可想而知，降價(jià)促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權(quán)，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。

　　此前在資本市場利好行情和房價(jià)暴漲的鼓舞下，中國房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場圈地?zé)幔�那些極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開發(fā)商此時(shí)卻被自己囤積的大量土地所累。

　　地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價(jià)各為400萬元及600萬元。

　　首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項(xiàng)目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預(yù)警，重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價(jià)格下跌，將導(dǎo)致公司現(xiàn)金吃緊。

　　招商地產(chǎn)，萬科集團(tuán)最近也有類似賣地舉動。

　　發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年以來，金地集團(tuán)、新湖中寶、保利地產(chǎn)、萬科A、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。

　　一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。

　　但即使這樣高的利率，并非所有開發(fā)商都能貸到。

　　土地財(cái)政也在縮水

　　樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長。國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年7月，國內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個(gè)百分點(diǎn)，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負(fù)增長。

　　中國的地方財(cái)政，一直被稱為“土地財(cái)政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費(fèi)等資金收益。

　　1997年亞洲金融危機(jī)之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)，2003年被國務(wù)院確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國以GDP增長為政績考核指標(biāo)的趨動，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應(yīng)”。

　　在中國當(dāng)前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)歸地方政府征收并使用，共涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個(gè)稅種。

　　因此，全國各地政府不惜動員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費(fèi)逐漸成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。

　　地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)。

　　目前，中國實(shí)行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟(jì)研究中心主任張曙光認(rèn)為，而在現(xiàn)行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設(shè)有土地儲備交易中心，進(jìn)行土地交易。

　　一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開發(fā)，對國有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策——低價(jià)協(xié)議出讓土地，使開發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。

　　2007年12月19日，廣州市花都區(qū)國土局原局長譚斌收受房地產(chǎn)開發(fā)商賄賂，違規(guī)轉(zhuǎn)讓6000多畝土地的使用權(quán)，向開發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。

　　國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年到2006年，全國各地有近萬名官員，因?yàn)檫`法違規(guī)出讓土地，受到黨紀(jì)政紀(jì)處分或追究刑事責(zé)任。

　　為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。但是，開發(fā)商當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為該制度會推高土地價(jià)格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價(jià)格——建設(shè)銀行研究部的一份報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月份，開發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項(xiàng)目，余下的均被囤積和倒賣。

　　上海證券報(bào)評論部主任時(shí)寒冰，在今年8月底召開的后奧運(yùn)時(shí)代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實(shí)上造成了地方政府壟斷土地，是導(dǎo)致此輪房價(jià)暴漲的重要原因。

　　地價(jià)確實(shí)不斷攀升。

　　2007年全國各大城市地價(jià)的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長了四分之三。

　　開發(fā)商和地方政府合力推動了房地產(chǎn)市場水漲船高，與此同時(shí)，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

　　湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過5600件，主要原因是拆遷安置中安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及解決糾紛的依據(jù)不統(tǒng)一。早在2005年底，湖北省發(fā)改委就認(rèn)為，該省房屋拆遷量過大，客觀上刺激了居民的購房需求，導(dǎo)致房價(jià)的快速上漲。省會武漢的房價(jià)，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達(dá)2000多萬平方米。

　　在土地經(jīng)營管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發(fā)商過度囤地行為，2008年1月，國務(wù)院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅(jiān)決無償收回。同時(shí)還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告。

　　此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價(jià)”。促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，這是國家實(shí)行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。

　　然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報(bào)建費(fèi)減免、鼓勵土地轉(zhuǎn)讓、地價(jià)款緩繳等方面支持開發(fā)商。2008年7月中旬，南京市國土局決定將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長到一年。該局稱此舉旨在“促進(jìn)土地市場平穩(wěn)發(fā)展”。

　　盡管如此，中央政府宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，地方政府運(yùn)作空間收窄，房地產(chǎn)市場上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，中央政府當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該還會延續(xù)。

　　炒房團(tuán)因素被“高估”

　　眼下，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、樓市蕭條影響，炒房團(tuán)離場跡象也日益明顯。但事實(shí)上，與制造了樓市泡沫的開發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實(shí)只是推高房價(jià)的一個(gè)次要因素。

　　民眾對于炒房團(tuán)“興風(fēng)作浪”樓市的印象，始于名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)。2003年，溫州炒房團(tuán)大規(guī)模購買福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數(shù)樓盤價(jià)格上漲了一倍以上，部分甚至達(dá)到了150%。

　　此后，溫州炒房團(tuán)的足跡，又循著上海、北京等沿海發(fā)達(dá)城市，向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國性房價(jià)上漲期。由此，溫州炒房團(tuán)的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國土資源部2004年就指出，個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價(jià)泡沫，造成非理性上漲。

　　溫州炒房團(tuán)，事實(shí)上只是中國高達(dá)數(shù)萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個(gè)縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對民間資金來說，是暗示了這一市場的潛在升值空間。所謂資本逐利而動，炒房團(tuán)自然應(yīng)運(yùn)而生。

　　不過，近日地產(chǎn)中介公司我愛我家提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動將房屋售價(jià)下調(diào)了20%。 ★