房地產(chǎn)的冬天要來了。

　　銷量向下，房價回頭，一場降價風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風(fēng)險，早在十?dāng)?shù)年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下

　　★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮

　　中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷10年來最困難的時期，這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險累積的必然結(jié)果。

　　“深圳90%的項目都存在打折降價行為”

　　深圳，這個位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價的最高紀(jì)錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。

　　但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。

　　這兩年來，深圳市房價所經(jīng)歷的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預(yù)言了中國一線城市房地產(chǎn)的未來。

　　皇御苑三期，是一個位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤——開盤后的3個月內(nèi)，先后推出了兩項優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

　　售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。

　　這個樓盤的開發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū)，屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。

　　萬科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價。

　　2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周內(nèi)就銷售一空。

　　“近期深圳90%的項目都存在打折降價行為。”深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時說。

　　來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更清楚地表明了深圳市房價的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

　　深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

　　2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現(xiàn)》博客文章稱，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個深圳地區(qū)斷供規(guī)�？赡苓_(dá)到千億元。

　　但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱，深圳的個人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為，斷供只是個別現(xiàn)象。

　　究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

　　上海房價目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象

　　按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩(wěn)。

　　但，2008年初以來，京、滬兩地開發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費等變相降價措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。

　　上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領(lǐng)頭羊。

　　位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤的成交價，5個月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

　　此外，上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

　　樓市價格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現(xiàn)了小幅下跌。來自國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續(xù)5個月下降。

　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。

　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

　　張化學(xué)，中國指數(shù)研究院咨詢部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷，回籠資金。

　　地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過冬準(zhǔn)備。事實上，國家統(tǒng)計局的調(diào)查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落，在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。

　　當(dāng)然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是，價跌量縮，一個下行的房地產(chǎn)市場基本成型。

　　更重要的是消費者的心理預(yù)期——8月下旬，央行針對國內(nèi)銀行的個人房貸進(jìn)行調(diào)查時表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進(jìn)一步增強。

　　銀行貨款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式

　　房地產(chǎn)下行，直接考驗中國的金融系統(tǒng)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%，且大多都是銀行債務(wù)。

　　中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設(shè)銀行，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　招商銀行的行長馬蔚華也在2008年中報發(fā)布會上說，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，招行計劃把房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

　　采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來，國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個月回落。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，斷了的不只是財路，更可能是生命線。銀監(jiān)會的一項數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，中國國內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房的按揭貸款數(shù)額高達(dá)5萬億元。這個機構(gòu)的另外一個最新數(shù)據(jù)是，2008年1月到7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。

　　中國房地產(chǎn)公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式。

　　銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發(fā)項目。

　　“當(dāng)時相當(dāng)一批開發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發(fā)”，中國指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說，這批開發(fā)商實際上只用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。

　　除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設(shè)立一家證券交易所，并且實行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過證券市場融資，難度較大。

　　共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過一半為國有企業(yè)。

　　銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后，就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。

　　2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。

　　事實上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規(guī)定，在委托貸款協(xié)議書中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。

　　事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數(shù)百萬資金則再也無法追回。

　　另外一方面，個人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時，甚至推出了零首付。

　　“零首付”居民住房貸款，在實際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國建設(shè)銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開發(fā)商自己運作，方法包括開發(fā)商開出購房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價，利用虛高的房價得到100%的貸款。

　　現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅，購房時正好碰上了零首付時代。2000年，當(dāng)顏打算在北京購買一套住房時，當(dāng)時新開盤的紫竹花園、都會華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。

　　上述零首付，事實上都是開發(fā)商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時間內(nèi)，將20%的首付款分批交付開發(fā)商即可。顏最終選擇了陽光曼哈頓的一套總價約為30萬元的一居室住房。在交給開發(fā)商2.5萬元定金后，顏紅就搬進(jìn)了新家。

　　零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，利率的上調(diào)，購房者未來債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，從而影響其還貸能力。

　　事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎(chǔ)之上。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達(dá)80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達(dá)國家的該比率均在70%以下。