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股市獲利+軌道效應 上海二手房、外環(huán)新盤受熱捧
2007年07月18日 09:32 來源:新聞晨報


    圖為上海街頭林立的樓房。7月10日,據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新數(shù)據(jù)顯示:6月份上海二手房價格漲幅放大,全市二手房價格出現(xiàn)全面上漲,其中,超過7成區(qū)域二手房價格漲幅超過3%;與此同時,成交量也處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。 中新社發(fā) 周東潮 攝


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  今年上半年,在外企工作的孫小姐做了一個決定——將股市里掙來的20萬元和炒股本金30萬元一起買了房子,這套位于浦東三林地區(qū)的新房子解決了孫小姐和男朋友的婚房問題。更令她欣喜的是,再過半年,新房子旁邊的軌道交通六號線就要開通了,從三林的家到陸家嘴的辦公室也就30分鐘。

  上海樓市正在緩慢升溫,像孫小姐一樣的自住需求購房者以及賣房者、中介、開發(fā)商等市場各方均明顯感到了市場的新變化。昨天,信義房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等滬上多家大型房產(chǎn)經(jīng)紀公司向記者透露,今年上半年,二手房業(yè)務收入大幅增加,傭金普遍增長50%以上,很多有自住需求的白領用股市盈利入市置業(yè)。身處外環(huán)區(qū)域的開發(fā)商去年還要頻繁促銷,現(xiàn)在已是顧客盈門,一些交通明顯改善的板塊受到自住購房者的追捧。

  [股市獲利推動二手房市場]

  房產(chǎn)中介:購二手房者超九成是自住需求

  今年3月份以來,大批自住購房者進入上海樓市。據(jù)美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀公司統(tǒng)計,在他們的客戶中,90%以上的購房者是出于自住需求。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)6月份針對看房者的調(diào)查,目前其客戶中,主力需求的預算集中在80萬元到120萬元,這部分客戶占總客戶的38%,其次是預算121萬-200萬元的客戶,比例占24%,預算200萬元以上的占23%。預算在80萬元以內(nèi)的客戶僅占15%,比兩年前有所下降。大部分客戶比較青睞交通便利、房齡5-10年的商品房。

  據(jù)美聯(lián)物業(yè)透露,今年上半年,一些交通便利、環(huán)境較好的大型生活區(qū)受到了白領們的歡迎。首先是中遠兩灣城板塊,該板塊里的二手房漲幅達到16%。年初時,一套二手房的掛牌價格是12500元/平方米,總價125萬元,現(xiàn)在同樣的房源總價達到145萬元。另外,新湖明珠城、浦東的聯(lián)洋等區(qū)域的二手房漲幅也超過10%。

  根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的板塊分析,今年3月份以來,普陀區(qū)的武寧路區(qū)域二手房價格上漲5.08%,靜安區(qū)的江寧區(qū)域二手房價格上漲8.15%,浦東的世紀公園區(qū)域二手房漲幅超過7.35%,而金橋達到8.15%。

  今年上半年,上海二手房交易有著明顯不同于往年的特點。中原地產(chǎn)分析人士表示,2004年到2005年,上海二手房上漲迅速,大部分房子都是由投資者賣給投資者。而今年,由于部分投資客想要套現(xiàn)炒股,而自住需求又占到90%以上,因此很多交易是在投資客和自住者之間完成的。隨著大量自住需求的釋放,這波樓市上漲過后,上海很多房齡五年內(nèi)的新建樓盤空置率可能會大幅度降低。

  股市賺錢讓購房預算增加

  如果說自住需求的集中釋放是樓市交易火熱的根本原因,那么股市獲利資金的大量涌入則是添了一把柴。

  “我雖然不炒股票,但是卻能夠明顯感受到股市的溫度,尤其是今年3月份以后,正是股市的熱度使上海樓市升溫的。”昨天,中原地產(chǎn)的業(yè)務人員敖小姐向記者表示,股市的紅火給了很多購房者改善居住條件的機會。

  去年年底到今年年初,上證指數(shù)一路上揚,直到2月底上證指數(shù)下跌8.84%,而上海樓市正是從3月份開始加速。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的有關統(tǒng)計,今年3月份,上海二手房指數(shù)為1648點,比1月份上漲0.55%;今年6月份,二手房指數(shù)為1751點,比3月份上漲6.25%。從指數(shù)變化的情況來看,今年上半年,后四個月二手房指數(shù)的漲幅是前三個月漲幅的12倍,而這項指數(shù)反映的正是上海二手房交易量和價格的綜合表現(xiàn)情況。

  來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示了類似的情況,今年3月份之后,中原地產(chǎn)二手房價格開始一路走高,6月份與1月份相比上漲了5%。3月份以后,公司接待的購房者中,近一半的人就是將股市里的盈利直接拿到中介公司買房子。

  中原地產(chǎn)有關分析人士認為,上海樓市重新升溫很大一部分原因是去年底開始的股市上漲,在股市賺錢后,很多老百姓的購房預算增加,從而導致二手房市場的供求關系發(fā)生了很大的變化。另外,前兩年市場積壓了相當一批持觀望態(tài)度的購房者,而今年以來,這部分購房需求連帶新增的購買力開始集中釋放。

  [軌交延伸催漲外環(huán)新盤]

  部分標桿大盤幾乎一月一價

  二手房市場全面開花,而上海新樓市場正沿著軌道交通的發(fā)展和供應的變化向外圍轉移,近3個月來,外環(huán)線新盤“熱價”此起彼伏。九亭、松江新城、顓橋、周康、南橋、寶山西城等熱點板塊成交量每月遞增,6月份,半月的成交量已接近一季度的月均成交量。板塊內(nèi)的部分標桿性大盤更是率先亮出“熱價”,一月一價,遞增幅度最高的近1500元/平方米。

  全市成交量位居前列的一直是松江新城和九亭。松江四季花城的三湘四季花城,5月的開盤價是6500元/平方米,本月為7000元/平方米;九亭最熱的是貝沙灣和奧林匹克花園,貝沙灣去年年底開盤均價在6000元/平方米,今年4月份達6500元/平方米,本月雖還未正式對外銷售,其試探報價已升至7500元;奧林匹克花園7月份之前的均價還在8000元/平方米左右,本月已達到9300元/平方米。同樣,在莘莊上?党,6月份均價5600元/平方米,本月則升至7100元/平方米;寶山西城的萬科四季花城,5月均價為6400元/平方米,6月已升至7700元/平方米。

  據(jù)部分售樓人員稱,這些新盤在開盤前,往往會事先向購房者公布新的一輪“熱價”,并宣稱,如果今天不買,過幾天便會又是新的價格,大部分自住型購房者受心理預期的影響,往往選擇買漲不買跌。

  軌道交通大發(fā)展“助漲”外環(huán)樓盤

  值得注意的是,外環(huán)線樓盤的“熱價”,主要是由標桿性熱點樓盤率先帶動,而這些樓盤都有個共同點,就是與便利的軌道交通為鄰。

  事實上,今后3年內(nèi),上海軌道交通將有前所未有的大發(fā)展,而新增的軌道交通大多伸展到外環(huán)線以外,為這些歷來被市民認為偏遠的地區(qū)帶來了交通出行方面的便捷。因此,外環(huán)線周邊樓市將還會有一個很大的發(fā)展空間,而它的發(fā)展也將大大優(yōu)化目前本市的房地產(chǎn)結構。

  上海易居房地產(chǎn)研究院分析師李信民認為,外環(huán)外樓盤今年上半年供應量開始下降,同時受有關政策對后續(xù)開發(fā)的限制,成交量也隨之下降,價格開始“大熱”,近一兩個月達到高峰。(林勁榆 唐佳 楊斯媛 殷蕙)

 
編輯:王菲】
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