今年上半年，在外企工作的孫小姐做了一個(gè)決定——將股市里掙來(lái)的20萬(wàn)元和炒股本金30萬(wàn)元一起買(mǎi)了房子，這套位于浦東三林地區(qū)的新房子解決了孫小姐和男朋友的婚房問(wèn)題。更令她欣喜的是，再過(guò)半年，新房子旁邊的軌道交通六號(hào)線(xiàn)就要開(kāi)通了，從三林的家到陸家嘴的辦公室也就30分鐘。
上海樓市正在緩慢升溫，像孫小姐一樣的自住需求購(gòu)房者以及賣(mài)房者、中介、開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)各方均明顯感到了市場(chǎng)的新變化。昨天，信義房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等滬上多家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向記者透露，今年上半年，二手房業(yè)務(wù)收入大幅增加，傭金普遍增長(zhǎng)50%以上，很多有自住需求的白領(lǐng)用股市盈利入市置業(yè)。身處外環(huán)區(qū)域的開(kāi)發(fā)商去年還要頻繁促銷(xiāo)，現(xiàn)在已是顧客盈門(mén)，一些交通明顯改善的板塊受到自住購(gòu)房者的追捧。
[股市獲利推動(dòng)二手房市場(chǎng)]
房產(chǎn)中介：購(gòu)二手房者超九成是自住需求
今年3月份以來(lái)，大批自住購(gòu)房者進(jìn)入上海樓市。據(jù)美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)，在他們的客戶(hù)中，90%以上的購(gòu)房者是出于自住需求。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)6月份針對(duì)看房者的調(diào)查，目前其客戶(hù)中，主力需求的預(yù)算集中在80萬(wàn)元到120萬(wàn)元，這部分客戶(hù)占總客戶(hù)的38%，其次是預(yù)算121萬(wàn)-200萬(wàn)元的客戶(hù)，比例占24%，預(yù)算200萬(wàn)元以上的占23%。預(yù)算在80萬(wàn)元以?xún)?nèi)的客戶(hù)僅占15%，比兩年前有所下降。大部分客戶(hù)比較青睞交通便利、房齡5-10年的商品房。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)透露，今年上半年，一些交通便利、環(huán)境較好的大型生活區(qū)受到了白領(lǐng)們的歡迎。首先是中遠(yuǎn)兩灣城板塊，該板塊里的二手房漲幅達(dá)到16%。年初時(shí)，一套二手房的掛牌價(jià)格是12500元/平方米，總價(jià)125萬(wàn)元，現(xiàn)在同樣的房源總價(jià)達(dá)到145萬(wàn)元。另外，新湖明珠城、浦東的聯(lián)洋等區(qū)域的二手房漲幅也超過(guò)10%。
根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的板塊分析，今年3月份以來(lái)，普陀區(qū)的武寧路區(qū)域二手房?jī)r(jià)格上漲5.08%，靜安區(qū)的江寧區(qū)域二手房?jī)r(jià)格上漲8.15%，浦東的世紀(jì)公園區(qū)域二手房漲幅超過(guò)7.35%，而金橋達(dá)到8.15%。
今年上半年，上海二手房交易有著明顯不同于往年的特點(diǎn)。中原地產(chǎn)分析人士表示，2004年到2005年，上海二手房上漲迅速，大部分房子都是由投資者賣(mài)給投資者。而今年，由于部分投資客想要套現(xiàn)炒股，而自住需求又占到90%以上，因此很多交易是在投資客和自住者之間完成的。隨著大量自住需求的釋放，這波樓市上漲過(guò)后，上海很多房齡五年內(nèi)的新建樓盤(pán)空置率可能會(huì)大幅度降低。
股市賺錢(qián)讓購(gòu)房預(yù)算增加
如果說(shuō)自住需求的集中釋放是樓市交易火熱的根本原因，那么股市獲利資金的大量涌入則是添了一把柴。
“我雖然不炒股票，但是卻能夠明顯感受到股市的溫度，尤其是今年3月份以后，正是股市的熱度使上海樓市升溫的。”昨天，中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)人員敖小姐向記者表示，股市的紅火給了很多購(gòu)房者改善居住條件的機(jī)會(huì)。
去年年底到今年年初，上證指數(shù)一路上揚(yáng)，直到2月底上證指數(shù)下跌8.84%，而上海樓市正是從3月份開(kāi)始加速。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，上海二手房指數(shù)為1648點(diǎn)，比1月份上漲0.55%；今年6月份，二手房指數(shù)為1751點(diǎn)，比3月份上漲6.25%。從指數(shù)變化的情況來(lái)看，今年上半年，后四個(gè)月二手房指數(shù)的漲幅是前三個(gè)月漲幅的12倍，而這項(xiàng)指數(shù)反映的正是上海二手房交易量和價(jià)格的綜合表現(xiàn)情況。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示了類(lèi)似的情況，今年3月份之后，中原地產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始一路走高，6月份與1月份相比上漲了5%。3月份以后，公司接待的購(gòu)房者中，近一半的人就是將股市里的盈利直接拿到中介公司買(mǎi)房子。
中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士認(rèn)為，上海樓市重新升溫很大一部分原因是去年底開(kāi)始的股市上漲，在股市賺錢(qián)后，很多老百姓的購(gòu)房預(yù)算增加，從而導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了很大的變化。另外，前兩年市場(chǎng)積壓了相當(dāng)一批持觀望態(tài)度的購(gòu)房者，而今年以來(lái)，這部分購(gòu)房需求連帶新增的購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始集中釋放。
[軌交延伸催漲外環(huán)新盤(pán)]
部分標(biāo)桿大盤(pán)幾乎一月一價(jià)
二手房市場(chǎng)全面開(kāi)花，而上海新樓市場(chǎng)正沿著軌道交通的發(fā)展和供應(yīng)的變化向外圍轉(zhuǎn)移，近3個(gè)月來(lái)，外環(huán)線(xiàn)新盤(pán)“熱價(jià)”此起彼伏。九亭、松江新城、顓橋、周康、南橋、寶山西城等熱點(diǎn)板塊成交量每月遞增，6月份，半月的成交量已接近一季度的月均成交量。板塊內(nèi)的部分標(biāo)桿性大盤(pán)更是率先亮出“熱價(jià)”，一月一價(jià)，遞增幅度最高的近1500元/平方米。
全市成交量位居前列的一直是松江新城和九亭。松江四季花城的三湘四季花城，5月的開(kāi)盤(pán)價(jià)是6500元/平方米，本月為7000元/平方米；九亭最熱的是貝沙灣和奧林匹克花園，貝沙灣去年年底開(kāi)盤(pán)均價(jià)在6000元/平方米，今年4月份達(dá)6500元/平方米，本月雖還未正式對(duì)外銷(xiāo)售，其試探報(bào)價(jià)已升至7500元；奧林匹克花園7月份之前的均價(jià)還在8000元/平方米左右，本月已達(dá)到9300元/平方米。同樣，在莘莊上�？党�，6月份均價(jià)5600元/平方米，本月則升至7100元/平方米；寶山西城的萬(wàn)科四季花城，5月均價(jià)為6400元/平方米，6月已升至7700元/平方米。
據(jù)部分售樓人員稱(chēng)，這些新盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前，往往會(huì)事先向購(gòu)房者公布新的一輪“熱價(jià)”，并宣稱(chēng)，如果今天不買(mǎi)，過(guò)幾天便會(huì)又是新的價(jià)格，大部分自住型購(gòu)房者受心理預(yù)期的影響，往往選擇買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
軌道交通大發(fā)展“助漲”外環(huán)樓盤(pán)
值得注意的是，外環(huán)線(xiàn)樓盤(pán)的“熱價(jià)”，主要是由標(biāo)桿性熱點(diǎn)樓盤(pán)率先帶動(dòng)，而這些樓盤(pán)都有個(gè)共同點(diǎn)，就是與便利的軌道交通為鄰。
事實(shí)上，今后3年內(nèi)，上海軌道交通將有前所未有的大發(fā)展，而新增的軌道交通大多伸展到外環(huán)線(xiàn)以外，為這些歷來(lái)被市民認(rèn)為偏遠(yuǎn)的地區(qū)帶來(lái)了交通出行方面的便捷。因此，外環(huán)線(xiàn)周邊樓市將還會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展空間，而它的發(fā)展也將大大優(yōu)化目前本市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析師李信民認(rèn)為，外環(huán)外樓盤(pán)今年上半年供應(yīng)量開(kāi)始下降，同時(shí)受有關(guān)政策對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的限制，成交量也隨之下降，價(jià)格開(kāi)始“大熱”，近一兩個(gè)月達(dá)到高峰。(林勁榆 唐佳 楊斯媛 殷蕙)
