【背景】

　　據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關(guān)，比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認(rèn)為，考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況，以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場的反常態(tài)。

　　從4月底開始，上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見的景象：排隊購房、樓盤價日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年商品房平均成交價格也突破萬元關(guān)口。從去年同期的9813元/平方米，上躥到今年上半年的10028元/平方米，漲幅達(dá)2.19%。

　　上海樓市6月為何會出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮？如此反季節(jié)熱銷是否預(yù)示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？本報聯(lián)合焦點房地產(chǎn)網(wǎng)邀請到上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國、嘉凱行銷運營總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討。

　　市場規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位 行政調(diào)控為何不見效

　　正方

　　如果大家都不買，房價自然會下跌，這就是市場的規(guī)律

　　范偉國：市場一定會有規(guī)律，為什么我們說有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季，這實際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯，大家會因為天氣的原因不愛出門，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會造成淡季不適合銷售。從這個角度來說，產(chǎn)品的量一定會下降，我覺得這是很正常的。既然供應(yīng)量在這一段時間不多，也就更容易造成銷售很火爆的場面，但是成交的量并不是很多。當(dāng)然，從同比的角度來說，當(dāng)然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。

　　等到今年9、10月份的時候，交易會達(dá)到一個完美的結(jié)點，預(yù)計會有2400萬平方米的商品房供應(yīng)量同時上市，我覺得是足夠的。因為去年上海消化的量才是2200萬平方米，所以從供應(yīng)量的角度來說，還是滿足需求標(biāo)準(zhǔn)的。但是現(xiàn)在的問題是有效供應(yīng)量不足，也就是說某些區(qū)域的需求供應(yīng)不足，而無效的供應(yīng)則擴大——那就是在外環(huán)的供應(yīng)量擴大，這是我們目前存在的大問題。

　　總的來說，今年的房地產(chǎn)市場由于政策面的促進(jìn)，我覺得反彈也是勢在必行的。因為大部分的利空政策基本上出盡了，現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來，已經(jīng)沒有什么新的政策可以出臺了。

　　反方

　　政策動機可能是好的，但是實際效果卻不一樣

　　林戈：我覺得現(xiàn)在出來的所有政策都是加成本的，這只會阻礙交易，阻礙投機，從降房價來說，基本上沒有太大的作用。

　　政策動機可能是好的，但是實際的效果不一樣，因為政策無法控制開發(fā)商的價格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，只要成本提高了，銷售價格必然提高。所以，我覺得這解決不了房價的平抑問題。

　　我想，9、10月推出的樓盤一定很多。因為從70/90政策后，很多開發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策，下有對策。

　　長期回升還是短期反彈 樓價還會漲多久

　　正方

　　還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北等缺少供應(yīng)量的地區(qū)

　　范偉國：到了一定的時間，供應(yīng)量會達(dá)到一個狀態(tài)，有效的需求是會分化的。整體上來說會出現(xiàn)供大于求，但是局部地區(qū)來說，有的地方會供不應(yīng)求，有的地方則會下降。我想總的來說，是處在一個上升通道中，只不過是有的地方可能漲得慢一點，或者是不漲。

　　林戈：上升通道是一個進(jìn)行時，不應(yīng)該是一個點，而是在一個很長的時間段，在這個時間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國的整體預(yù)期、人口的增長等因素來看，房價一定是在上升通道的開始，這是毋庸置疑的，因為人越來越有錢了，城市化建設(shè)的速度越來越快了，土地越來越貴了，人也越來越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀的因素來考量，可能短時間內(nèi)比如說某一個政策出來了，會導(dǎo)致房價平緩甚至是下跌。另外，房地產(chǎn)最大的特性是不可移動性，因此還會出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊、加錢買號等，特別是古北，古北幾乎沒有什么供應(yīng)量，所以加錢買號也是很正常的情況。

　　反方

　　買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)

　　羅淵：我估計到今年9、10月份的時候，房價可能會嚇一跳。但是從整個房地產(chǎn)市場角度來說，不可能再有像2002年、2003年那個時候靜安寺房價從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了。

　　我覺得進(jìn)入上升通道以后，更多是會放大成交量，而對房價影響則不大。對整個行業(yè)來說，對促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房價進(jìn)入到平穩(wěn)上升的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營銷成本、整合計劃、企業(yè)的抗風(fēng)險能力都會有一些提高。

　　現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因為開發(fā)商賣房子是一個市場經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費者買得起的話，他賣給誰呢？房價的變化是建立在消費力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房價一定是會下跌的。從市場經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)。你只能買得起九亭的房子，就不要天天想買盧灣區(qū)的房子。

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