一度被炒得沸沸揚揚的二手房價格倒掛現象(二手房比新房貴)，在5月20日結束的北京國貿二手房展會上格外惹眼——無論是城八區(qū)，還是通州、大興等郊區(qū)縣都出現一些高價二手房，這些房子的均價明顯高于同區(qū)位的新房。然而，事實果真如此嗎？中國經濟時報記者為此展開了調查。
據記者觀察，表面看來，二手房價格比新房貴，似乎已呈現出蔓延之勢，早在今年2月，就有報道預言，到2007年年底，北京二手房價格倒掛可能高至八成。
“現在實在買不起房子，二手房的價格已經和新房不相上下，那些好一點的舊房比新房還貴。”只能兩手空空離開展會的劉先生無奈地對記者說，與他持同樣觀點的買房人還有很多。
如果用百度搜索“京城二手房價格倒掛”，可以搜出8340個網頁。在這些相關文章中，馬家堡——作為二手房價格倒掛的典型地段，被媒體多次提及。
近日，中國經濟時報記者去該地區(qū)進行了調查，結果發(fā)現二手房價格倒掛，僅僅體現在個別戶型、朝向都相對成熟的次新房(房齡低于五年的房子)，六成二手房價格倒掛并不具備普遍意義。
馬家堡位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，即將于2009年開通的地鐵四號線終點站即建于此。據報道，2007年2月，該地區(qū)的二手房價格8700元／平方米，新房8500元／平方米。時隔3個月，本報記者前往調查時發(fā)現，馬家堡已經找不到集中放量的新盤，開盤時間最近的星河城三期也要到今年9月，其均價將達到13000元／平方米。
記者隨即以買房人身份在北京市某家大型的經紀公司登記購房需求，要求在馬家堡最靠近地鐵的位置購買一套總價在100萬元左右的二手房。銷售人員很快推薦了一套星河城一期的房子，面積108平米。據該經紀公司報價，房款加上稅以及服務費，103萬元就能包含購買此房的全部費用，其均價僅9500元／平方米。
按照同樣的購房要求，記者在馬家堡地區(qū)的其他幾家大型經紀公司登記了購房需求，結果顯示，該地區(qū)最貴的二手房集中在戀日家園小區(qū)，南北通透的小兩居均價已達11000元／平方米。而僅有尾盤在售的瑞麗江畔，底層的價格也已達到11000元／平方米。它們的均價都沒有超過新房。
在隨后的調查中記者發(fā)現，在以前媒體報道中曾被提到的二手房價格倒掛的七個地區(qū)，只有通州、崇文區(qū)還有較多的新房可以出售，東直門有均價28000元／平方米的樓盤在賣，亦莊的一品亦莊均價6800元／平方米，清河的清河新城現在均價已達10000元／平方米，其他地區(qū)新房均已告罄，何談新老房價格倒掛？
“現階段北京二手房價格不會超過新房太多，如果有，也只是極少數樓層、朝向都非常好的次新房�！倍皇兰o不動產北京安信瑞德加盟店葉遠昌總監(jiān)對二手房價格倒掛提出自己的看法�！叭绻址績r格超過新房已是普遍現象，那么樓市的拐點馬上就會出現，顯然，北京還沒有到這個程度�！�
客觀、準確、權威的數據何處尋
關于新老房價格倒掛的爭論可以追溯到2007年2月中旬，一則京城六成二手房價格倒掛的消息成為京城媒體關注的焦點。北京市一些大型的經紀公司不斷接到記者的電話，詢問二手房的價格倒掛程度。中國經濟時報記者就此采訪了發(fā)布此數據的某經紀公司市場部相關人員，該人員表示，公司向媒體提供的數據來源于該公司各個地區(qū)成交價的平均值。
而業(yè)內某家大型經紀公司的負責人在接受中國經濟時報記者采訪時卻提出與之相反的觀點，認為二手房價格倒掛并不是普遍現象，僅僅集中在部分熱點區(qū)域中位置和朝向等客觀條件相當出色的次新房上。當記者追問二手房價格倒掛信息來源時，該公司負責人回答非常隱晦，“說二手房價格比新房貴，對經紀公司并沒有好處，其他公司這么做的原因，我們并不了解，不排除吸引媒體注意的可能�！�
另一家大型經紀公司的企劃人員在面對記者的相關約稿要求時，干脆婉言拒絕，稱未能找到新房數據，無法對二手房與新房價格進行對比。
顯然，二手房價格倒掛現象在業(yè)內并未達成共識，卻被媒體廣泛傳播。
2007年2月14日新華網房產頻道在醒目位置轉載某報文章《兩部門聯手保證資金安全 房產中介戴上緊箍咒？》。文中提到：“中大恒基的交易數據顯示，2006年公司二手房交易量為7.1萬套�！倍本┦薪ㄎ嫉臄祿�，2006年北京市二手房交易總量才7.8萬套。該公司網頁上的簡介顯示，公司成交量占北京市場的20%。作為一家在北京有400多家門店，上海、廣州市場門店數量沒到50家的房產中介公司，其二手房交易額卻幾乎與北京市場交易總量持平。
另一位不愿透露姓名的經紀公司企劃人員坦言，在整個經紀行業(yè)中，編造數據早已經成為行業(yè)內的潛規(guī)則，并不是個別現象。有些提供給記者的稿子，就是為了趕時效性，甚至頭天下午政府出臺房產營業(yè)稅政策，記者的郵箱中馬上就能收到兩天后市場反饋的數據。而且，不同經紀公司依據自己數據提供出的分析結果存在較大的差異。
2006年8月1日，政府強制征收二手房出售個人所得稅，北京市兩家相對大型的經紀公司鏈家與我愛我家提供出了結論完全相反的數據：鏈家依據數據統(tǒng)計的結果顯示交易量下挫，而我愛我家則堅持交易量并未受到特別明顯的影響。
“我們每周都會接到經紀公司提供的新聞稿件，這些稿子中包含有豐富的數據。有些時候，為了搶到時效性，會采用一些經紀公司提供的數據�！币晃粡氖露址繄蟮赖挠浾咄嘎冻鲆欢ǖ膿鷳n，“現在我們并沒有其他途徑得到更加權威的交易數據。”
據了解，北京市大型的經紀公司不僅擁有陣容龐大的企劃隊伍，還與多家媒體建立了長期穩(wěn)定的聯系，定期向記者的郵箱發(fā)送新聞稿件。其中，既有對政策走勢的分析，還包含一些市場交易量、成交價格的統(tǒng)計。這些數據被新聞媒體廣泛引用。
信息規(guī)范亟待加強
業(yè)內人士指出，購買一套房產可能會耗盡普通購房人一生的積蓄，能依據市場行情，做出慎之又慎的決定，對購房人而言尤為重要。然而，作為購房人判斷、決策基礎的市場數據卻大部分被經紀公司壟斷。
“我不相信報紙上提供的二手房市場交易數據。”參加展會的李先生告訴中國經濟時報記者，“隨便翻開一份北京市的都市報紙，只要是關于二手房的報道數據基本都來源于經紀公司。要買房，我會自己到市場中去看。”
“由于沒有權威的數據來源，從經紀公司發(fā)布的一些數據釋放出錯誤的市場信號，無論是購房人還是政府，都容易被誤導，不僅消費者不能作出正確的判斷，而且會誤導政府的決策�！敝袊鐣茖W院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受中國經濟時報記者采訪時對此表示非常擔憂，原本應當成為消費者購房決策依據的房市數據，由于受到歪曲甚至編造，現正成為影響消費者做出正確判斷的障礙。
牛鳳瑞認為信息真實在市場向著規(guī)范化方向發(fā)展過程中，作用不可忽視。他說：“統(tǒng)計數據需要有正確的基礎信息來源、規(guī)范化的統(tǒng)計手法。而由商業(yè)機構提供的數據，很容易受利益影響，出現以偏概全的現象，一個典型并不能說明普遍真理。”
“要解決二手房市場混亂的問題，關鍵在于加強對信息統(tǒng)計標準、來源的規(guī)范。政府應當在其中發(fā)揮更大的作用�！迸ｘP瑞對此給出兩點建議。
首先應當建立健全二手房市場信息的收集、整理、披露機制。全局性的信息不應當由企業(yè)提供，企業(yè)并沒有為公眾謀利的沖動，只有政府才能提供利益共享。具體而言，政府必須要做好住房的統(tǒng)計普查工作。
其次，建立信息統(tǒng)計的法制，嚴格規(guī)范相關企業(yè)的行為。對提供虛假信息、擾亂市場秩序的行為予以嚴懲。
另一位學者則認為，保障數據來源的真實性，應當建立獨立于企業(yè)的第三方機構，由政府授權，進行信息的采集、分析、整理工作，并對社會公示。這種機構類似于提供個人貸款信用查詢的機構，由非營利機構的第三方提供真實的市場調查數據。但他同時表示：“銀行信用體制的建立從提出設想到實現目標，經歷了好幾年的時間，二手房市場要想建立起獨立的信息采集體系，依然需要一段較長的時間。”(張一鳴)
