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注銷項(xiàng)目公司、合作開發(fā) 深圳房企避稅暗流涌動(dòng)
2007年04月20日 09:11 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)


    今天,是國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  為躲避土地增值稅,許多房企使盡渾身解數(shù),各出高招。日前,深圳英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波博士向記者透露,目前深圳各地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多,其中,注銷項(xiàng)目公司和合作開發(fā)已成為一種主要模式。

  此說(shuō)法得到了深圳市地稅局一位不愿透露姓名的土地稅收專家的證實(shí)!敦(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定:合作建房合作開發(fā)將免征土地增值稅。

  “一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅!边@位專家表示。

  比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件!艾F(xiàn)在這種以合作開發(fā)為模式的避稅方式,有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用,包括一些大的上市地產(chǎn)公司。”這位專家說(shuō)。

  除了合作開發(fā),通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避土地增值稅,也是一種常用的方式。

  廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師徐林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示,目前流行的最佳的地產(chǎn)公司收購(gòu)方案是:先由收購(gòu)方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司,再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司,項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移,而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠,免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。

  徐林對(duì)記者表示,他們接手的一些收購(gòu)案例就是以這種方式避稅的,不過(guò)他表示不能對(duì)記者透露具體的公司名稱。

  一些房地產(chǎn)行業(yè)專家表示,目前土地增值稅雖然開征,在具體執(zhí)行和清算層面,還有很多阻力,另外上有政策,下有對(duì)策,避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動(dòng)作。

  郭建波還表示,除了合作開發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)和注銷等常規(guī)方式外,地產(chǎn)公司最常用的規(guī)避土地增值稅的辦法還包括:拖延工期、提高人工成本、搞精裝修、轉(zhuǎn)售為租、加快周轉(zhuǎn)等。

  比如拖延工期。無(wú)論如何征稅,都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決,一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒(méi)有完工,國(guó)家就無(wú)法征收本稅,企業(yè)也就可以不交納本稅。

  而對(duì)于一些股份公司來(lái)說(shuō),經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人員工資可以規(guī)避稅收,尤其是提高高管的工資;還有應(yīng)用類似購(gòu)買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)避稅辦法。

  同時(shí),開征收土地增值稅以后,相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本,做精裝修房出售,以減少增值部分從而避稅。也就是說(shuō),未來(lái)的裝修市場(chǎng),面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮,而面對(duì)發(fā)展商的大盤同意裝修將增加。

  “土地增值稅對(duì)深圳的地產(chǎn)公司影響非常大,但也有積極的一面,根據(jù)測(cè)算,只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%,也就是企業(yè)毛利率在30%以下,那么就可以滿足‘增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免收土地增值稅’。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀,建立新的價(jià)值觀。這對(duì)開發(fā)商平抑房地產(chǎn)暴利思想,爭(zhēng)取合理利潤(rùn)是一種促進(jìn)!惫úú┦繉(duì)記者這樣表示。(毛瀚民)


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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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