2007年12月07日 星期五
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上海樓市炒房者經(jīng)受“政策消化期”考驗
2007年12月07日 14:36 來源:廣州日報


    上海密集的樓盤群中,還有多少外來人口的居住空間?(圖片來源:廣州日報)

  11月,上海房屋成交均價下降,由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以來的房地產(chǎn)市場動蕩,讓人們對未來的市場走勢有了些許不安!肮拯c論”一時成為輿論焦點。

  上海盤踞長三角,其各項經(jīng)濟指標往往成為中國城市的風(fēng)向標,房地產(chǎn)尤其如此!捌渌鞘锌赡軙霈F(xiàn)拐點,但上海不會。”不止一位專家肯定地答復(fù)記者。“總之一句話,有錢人太多了,想來上海住的人太多了。現(xiàn)在還是供不應(yīng)求。”龐大的外來人口成為支撐上海房價的強大驅(qū)動因素之一。

  11月中旬,本報記者連續(xù)多日探訪上海房地產(chǎn)市場,各方觀點紛紜。近日,政府頻頻出手調(diào)控房價,處于“政策消化期”的上海一片“價漲量跌”景象。

  “房子成為結(jié)不結(jié)婚的條件,那不是很正常的事兒嗎?”11月19日,徐家匯宛平南路的一間咖啡館里,中介小志反問記者。才當了大半年中介,小志說自己已經(jīng)變得很現(xiàn)實。

  他帶著客戶已經(jīng)看了不下百套房子,最喜歡的是一套2居、朝南、20樓、近公交車站、附近有網(wǎng)吧和肯德基,“可以看很遠,是陽光房,有大大的落地窗,我最喜歡的那種!边@套房子總價330萬元左右,平均3.3萬元/平方米,對于底薪不足千元的小志來說,無疑是個很遙遠的目標。近日關(guān)于經(jīng)濟適用房和廉租房的討論,對外來人口小志來說,意味著什么?

  一個小中介的沉浮

  小志從西安來到上海,成為上海房產(chǎn)中介大軍中的一員。每天接打上百個電話,面對各種各樣的客戶,從早上9時到晚上9時很難有休息的時間。

  “壓力大,但是機會多。我坐了3天火車,來上海干什么來了?”小志說,他很難回家去過那種安逸的日子了,但將來他還是會回去!吧虾5姆孔犹F了,幾百萬元,我怎么買得起?不像西安,幾十萬元就可以住到很好的房子了!毙≈粳F(xiàn)在只能住在徐家匯一處老樓里,月租400元。

  在中介圈子里,流傳著很多“一夜暴富”的神話。這些神話,也成為支撐小志奮斗下去的動力。“一個小姑娘,才上班沒三天,就賣了一套780萬元的別墅。光提成5%,就能掙幾十萬元了!

  小志和房子天天打交道,聽著業(yè)內(nèi)的神話,“現(xiàn)在,投機的少了,但是投資的人多。”

  伴隨著上海房價一路高歌,房產(chǎn)中介之間的競爭也日益激烈。

  “太慘烈了!毙≈酒种笖(shù)了數(shù),100多米長的街道上就有10家房產(chǎn)中介。一入行,小志就被要求在一周內(nèi)走遍附近100多個樓盤,記住地鐵、超市、便利店的位置!耙涀¢T牌號,幾梯幾房!

  他每天晚上都提前計劃好第二天的工作,最郁悶的是早上帶客戶看了房,約好下午簽字,結(jié)果人家中午就把房子賣了。“賣好房子的速度,和賣白菜差不多!

  買房“追漲不追跌”

  “說實話,我也看不懂。別的地方我不知道會不會跌,但這里肯定不會!眾^斗在徐家匯房地產(chǎn)交易戰(zhàn)場的小志充滿信心。

  位于上海楊浦區(qū)合富置業(yè)的小蔚和小志一樣。雖然地理位置上屬于市區(qū)邊緣,但現(xiàn)在被稱為“第二個徐家匯”,布滿了上百個樓盤,老樓新樓交錯、上百家中介盤踞!昂命c的樓盤也都要2萬元了。新開盤的都要2.2萬元了!

  為了找一套150萬元左右的2居,小蔚連續(xù)打了十幾個電話,非常耐心。其中,七八個備選房源都已經(jīng)賣出。有不少都是來自溫州的業(yè)主遠在外地遙控指揮。一套2居,9月份的價格是120萬元,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了135萬元。其漲幅之快讓人瞠目!斑@里從5月底開始漲得厲害,去年年底還是100萬元左右的房子,現(xiàn)在要200多萬元,當時猶豫沒買的人現(xiàn)在后悔死了!边@種“瘋漲”,小蔚和同事也都說他們看不懂,但對將來,他們還是有著很好的預(yù)期。

  “其實,房價跌的時候,買的人反而少,人們都在等跌。價格漲時反而大家都要搶著買,怕再漲!

  外來資本促后市看漲

  小志只是眾多長住上海的外來人口之一,與外籍人士、港澳臺地區(qū)涌來的人潮相比,他們對上海房價的影響微乎其微。

  2003年,《經(jīng)濟學(xué)人》雜志曾經(jīng)將上海評為中國最適合外籍人士居住的城市,那時上海房價只有香港的六分之一,這對外來投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。當時在上海生活的外國人約有10萬之眾,來自港澳臺地區(qū)的人士至少50萬。上海每平方米1萬元左右的高價樓盤的買主,一半以上是“外來軍團”。在該市房產(chǎn)業(yè)稅收中,來自浦東的稅收達22.73億元,占該市房產(chǎn)業(yè)稅收總量的四分之一強。

  根據(jù)上海社科院等相關(guān)部門統(tǒng)計,2000年以來,以年輕人為絕對主體的外來人口遷入規(guī)模由年均五六萬人增加到10萬人以上。2006年常住外來人口約占上海人口總量的26%。僅目前在上海租房的就已超過150萬人。

  業(yè)內(nèi)人士分析,目前有20萬臺灣人在上海工作或?qū)W習(xí),定居人數(shù)超過2萬人。僅港臺人士在滬購房總量就已超過200萬平方米,購房余額逾百億元,外來人口購房占上海商品房銷售總量的53%。由于看好上海未來的發(fā)展前景,許多實力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來上海投資開發(fā)房地產(chǎn)。

  同時,境外資金大量涌入更助推了上海房價上漲。“買房的以本地人為主,省外和境外的人占約1/4!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴記者。

  外來資本對本地房地產(chǎn)市場的追逐,在其他地方也有所見。在武漢,2005年時,外來人口購買房屋比例不到30%,而到2006年下半年,比例就超過50%。

  《樓市生活》執(zhí)行主編韓建君分析,當上海是一個工業(yè)化城市時,它需要大量的外來人口,而外來人口也推動了房地產(chǎn)的增長。當上海這個城市以服務(wù)業(yè)為主的時候,對外來人口的需求減少時,上海的房價會在一段時間內(nèi)進行徘徊,逐漸走向理性價格,這需要一個回調(diào)的過程。

  正處于“政策消化期”

  近日,政府頻頻出手調(diào)控房價,各項政策效應(yīng)初顯,樓市需求將被分流。上海炒房者正經(jīng)受著政策考驗。

  中國人民銀行年內(nèi)連續(xù)加息五次,五年期以上的商業(yè)住房貸款利率從去年的6.84%上調(diào)至7.83%,上調(diào)近一個百分點。

  利息在漲,地價在漲,房價在漲,房地產(chǎn)市場上的角力正步入關(guān)鍵階段!坝绊懕容^大的應(yīng)該是關(guān)于第二套房貸款的政策。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部總監(jiān)陳寧說。

  9月14日,中國人民銀行決定,自2007年9月15日起,上調(diào)金融機構(gòu)一年期存款基準利率0.27個百分點,由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。9月27日,發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,明確對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%。

  然而,后一政策細則一直未出。政策不明朗,央行貸款政策收緊,加上加息預(yù)期,買方觀望情緒濃厚。目前,市場成交量下跌是各項政策綜合作用的結(jié)果。上海需求動力強,過了這段政策消化期就好了。

  “現(xiàn)在上海房產(chǎn)市場的買方中,改善需求占了50%~60%,剛性需求并不是主要購買方。另外,還有10%是出于投資需求。第二套房貸政策影響最大的就是那批可買可不買的、購買力又不夠強的人們!标悓幷f。

  而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍則對相關(guān)政策能否有效實施表示擔(dān)心,他說,許多政策比如第二套房貸等在之前就已經(jīng)提出過,但具體到各地不同的情況,政策執(zhí)行有難度。

  “目前根本不存在拐點”

  “上海樓市提前入冬”、“成交慘淡觀望氣氛濃厚”……等字眼讓想買房的人不禁心里一顫:房價要跌了?

  上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月上海新房住宅成交量總量為231.68萬平方米,比9月份的309.73萬平方米下降25.2%。

  佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,10月商品住宅11739元/平方米的成交均價比9月10383元/平方米上漲了13.06%。10月上海樓市“價漲量跌”。有觀點認為,這是房地產(chǎn)市場接近飽和的表現(xiàn)之一,市場承受能力接近極限。

  “上海房地產(chǎn)市場,目前根本不存在拐點。房地產(chǎn)主管部門也從來沒表示過類似的觀點!崩顟(zhàn)軍在接受記者采訪時說。

  對于上海樓市“價漲量跌”的現(xiàn)實,李戰(zhàn)軍解釋說:“供應(yīng)量嚴重不足,自然銷售量會下降。另外,國家宏觀調(diào)控和媒體輿論引導(dǎo)也是重要原因,有一部分人持幣觀望。我不認為現(xiàn)在出現(xiàn)了多大問題和毛病,中短期內(nèi)不會出現(xiàn)價格拐點!

  事實上,上海10月份新房住宅成交量低于今年樓市的起點——5月份的265.6萬平方米。目前,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬平方米迅速下降到500多萬平方米,按照當前上海月成交量計算,這甚至不夠兩個月的消耗。(李穎)

編輯:王菲】
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