新政卡住二套房購(gòu)買人 評(píng)估者"幫忙"房?jī)r(jià)做高百萬(wàn)(3)

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　　評(píng)估一套房產(chǎn)主要依據(jù)什么

　　據(jù)一家設(shè)在黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心的評(píng)估機(jī)構(gòu)透露，“對(duì)于一套二手房的評(píng)估，有政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，我們根據(jù)以往的記錄得出市場(chǎng)估價(jià)”。當(dāng)記者追問(wèn)，“估價(jià)會(huì)涉及哪些具體指標(biāo)，有沒(méi)有參數(shù)”時(shí)，工作人員解釋說(shuō)，一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法對(duì)具體房源進(jìn)行評(píng)估，成交時(shí)間、地段、房齡、戶型都會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。

　　但事實(shí)上，這些影響房?jī)r(jià)的修正參數(shù)是相當(dāng)復(fù)雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據(jù)一位的房產(chǎn)估價(jià)師透露，目前一般的估價(jià)師要對(duì)二手房進(jìn)行“市場(chǎng)比較法”估價(jià)，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是與房產(chǎn)交易中心有合作關(guān)系，可以查看到該區(qū)域內(nèi)二手房成交的價(jià)格信息，也僅能以近期同一小區(qū)、相似房源的成交價(jià)格作為參考，確定一個(gè)“合理”的價(jià)格區(qū)域，作出大致判斷。

　　專家提醒

　　簽署“陰陽(yáng)合同”對(duì)買家而言是暫時(shí)便宜換大虧

　　做低房?jī)r(jià)可避稅、做高房?jī)r(jià)能騙貸，看似完美的陰陽(yáng)合同真像房屋中介說(shuō)的那樣美好嗎？專家提醒，簽署“陰陽(yáng)合同”是暫時(shí)便宜換大虧，事實(shí)上對(duì)于買賣雙方而言，蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)二手房的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)買家而言，暫時(shí)的“獲利”會(huì)給今后這套房子的再交易埋下后患，會(huì)因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問(wèn)題。

　　“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會(huì)受到法律的嚴(yán)密保護(hù)�！蓖瑫r(shí)，法律界人士指出，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對(duì)陰陽(yáng)合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么基于陽(yáng)合同辦理的過(guò)戶手續(xù)有可能因登記不實(shí)而被撤銷。

　　同樣，作為“陰陽(yáng)合同”的策劃人——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。一旦“陰陽(yáng)合同”中的任意一方毀約，由于其合同的合法性不受保護(hù)，因此對(duì)于中介而言，到手的中介費(fèi)就飛了。尤其是在做低房?jī)r(jià)的合同中，中介很可能拿不到事先“約定”的服務(wù)費(fèi)。

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　　房管部門將加強(qiáng)對(duì)中介監(jiān)管明確禁止陰陽(yáng)合同

　　針對(duì)一些房產(chǎn)中介的不規(guī)范做法，記者從市房管局獲悉，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過(guò)，很快就會(huì)對(duì)外公布。管理辦法設(shè)定了5項(xiàng)制度，并明確禁止“陰陽(yáng)合同”行為。

　　而在“9·29”的樓市新政中，住建部等部委也首次強(qiáng)調(diào)，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為�！坝械倪`法違規(guī)賺取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)以外的收入，有的違反了國(guó)家的稅收制度，協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同，幫助客戶逃稅，這都是違法的�！睂＜冶硎��！　”緢�(bào)記者 顧卓敏 見(jiàn)習(xí) 記者 陳弋