保障房元年：開發(fā)商各顯神通 品牌競爭愈演愈烈(3)

　　保障性住房市場

　　也要講品牌

　　隨著政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房的投入力度，參加保障性住房項目的建設(shè)正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障性住房周轉(zhuǎn)速度快的特點就成了吸引開發(fā)商的最大優(yōu)勢。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，不失為一個安全的經(jīng)營模式。相對于普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷售費用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障性住房的周轉(zhuǎn)速度快，能夠加速開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)陷入僵局的情況下，無疑對開發(fā)商有很大的吸引力。

　　以北京為例，根據(jù)北京市今年的住宅建設(shè)規(guī)劃，將開工建設(shè)政策性保障住房13.4萬戶，各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房和定向安置房用地占到1250公頃。

　　而從全國范圍來看，根據(jù)規(guī)劃，2010年我國將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。

　　保障性住房建設(shè)任務(wù)艱巨。

　　對開發(fā)商來說，快速發(fā)展的保障性住房無疑是個巨大的市場。 但是，“蛋糕”雖大，如果沒有政策支持顯然也是不可持續(xù)的。

　　現(xiàn)階段，開發(fā)商仍然是保障性住房建設(shè)的主體。如何真正鼓勵開發(fā)商的建設(shè)熱情，確保開發(fā)商真正投入到保障房的建設(shè)中去，將是保障性住房建設(shè)目標(biāo)能否順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。

　　徐立表示，在國外，保障性住房建設(shè)往往在利率等方面享受相關(guān)優(yōu)惠，我國如何在制度設(shè)計上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性還需要繼續(xù)探索。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，保障房建設(shè)除需要大量資金投入，還需要政府提供優(yōu)惠的推地政策，并對建設(shè)前期的征地、拆遷進行支持。除此之外，關(guān)鍵還要有相應(yīng)的配套措施，包括激勵機制和風(fēng)險分擔(dān)機制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進入。

　　中金公司白宏煒認(rèn)為，保障房將是商品房市場的重要補充，其對商品房市場沖擊十分有限，原因在于其對應(yīng)的30%的中低收入人群，與商品房對應(yīng)的中高收入人群沒有重合；相反，保障性住房有規(guī)模的推出有利于減少政府對商品房市場的過度干預(yù)。

　　他建議，保障性住房應(yīng)考慮區(qū)域差異以大城市為主，一線城市保障性住房比例可以升至50%以上，經(jīng)濟適用房和限價房為主；而三四線城市經(jīng)濟政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)通過自身努力，在履行社會責(zé)任的同時，也為大規(guī)模的保障性住房建設(shè)積累了大量有重要參考意義的經(jīng)驗。政府應(yīng)從這些項目的實施過程中總結(jié)經(jīng)驗，并在今后的政策推廣中不斷完善保障性住房建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。(朱寶琛)