5月29日，國務院發(fā)布了九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(以下簡稱為“國十五條”)。這個意見有新意的地方不少，最主要的表現(xiàn)是通過政府行政強制性的方式來調整住房供應結構、對房地產(chǎn)開發(fā)住房貸款的限制、對消費者按揭貸款首付比例提高以及對廉租屋建設的強調等。
首先，“國十五條”強調重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實在政府編制住房建設規(guī)劃中，同時規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上；對過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。
也就是說，這次住房結構調整已采取強制性方式責令地方建設系統(tǒng)制定“量化”的住房建設規(guī)劃，上報中央政府監(jiān)督執(zhí)行。并強調了今后在各地新開工的住宅建設項目中，地方建設部門將對住房面積、銷售價格事先做出明確限制性規(guī)定，不符合這個規(guī)定的，將不能開工。而且，土地拍賣時也有同樣的要求。
我想，這項政策的落實并不是多少困難的事情了。這不僅將體現(xiàn)政府的基本宗旨(即生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房)，也是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關鍵。產(chǎn)品是絕大多數(shù)人能夠購買的產(chǎn)品，市場是絕大多數(shù)人都能夠進入的市場，房市場市場才能真正健康持續(xù)的發(fā)展。世界100強企業(yè)之所以能夠強大，就在于它們絕大多數(shù)都是生產(chǎn)大眾化產(chǎn)品的。大眾化產(chǎn)品不僅滿足了大眾生活的需求，而且需求量大，容易形成有效的市場競爭，使經(jīng)濟資源得到有效配置。
然而，該政策要想落實，首先還需要國土資源部出臺相關配套政策，即在土地拍賣時，也得強制性限制該土地應該生產(chǎn)什么類型、什么價位的房子。如果房地產(chǎn)開發(fā)商違反承諾，就對其加收土地拍賣款，或進行嚴厲處罰。只有在這個前提條件下，國內住房結構調整才有基礎。
在這里，如果用行政的方式來限定的住房市場價格可能不會是件容易的事情。一是土地的價格可以限定，但建筑材料、勞動力工資等方面的成本由于其變動性并不容易限定，以不確定的東西來限定未來產(chǎn)品的市場價格，不僅會讓這種價格的合理性令人質疑，而且也給政府干預市場創(chuàng)造了條件。二是如果這種限價以高位時為基準，那么當住房的價格下跌時，差額又由誰來補償？在市場經(jīng)濟中，政府對產(chǎn)品限價可能帶來的問題會更大。
政府通過強制性方式來調整住房結構，中長期來對房地產(chǎn)市場的影響會比較大，也是解決國內住房結構失衡的必由之路，但是從短期來說，對目前房地產(chǎn)市場價格的影響不會太大。因為，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)有很長的周期性，政策要對房價起作用只能是幾年后的事。
其次，從“國十五條”來看，其信貸調整主要是從以下幾個方面：開發(fā)商自有資本金比例將提高到35%；對有閑置土地等情況的，要控制貸款發(fā)放，不予以授信；為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定�？梢哉f，這種區(qū)別性信貸政策十溫和，能夠起到一定作用但并不會太明顯。
信貸政策對房地產(chǎn)影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響；二是對購房消費者的影響。這又分為價格調整即利率變化以及市場準入限定。在統(tǒng)一的金融市場中，采取區(qū)別性的利率政策所面對的對象是十分有限的，而且要有可操作性細則先行，否則，容易扭曲金融市場的價格機制，為市場投機者套利創(chuàng)造條件，也會因為政策的歧視性導致對同一市場中的當事人不公平對待。但對于消費者來說，政府為了保證廣大民眾的基本生存利益，特別是中低收入民眾居住的基本利益，可以采取某些優(yōu)惠政策。比如，對購買第一套住房者的中低收民眾采取優(yōu)惠利率政策。不過政府要這樣做必須制定嚴格的可操作性的規(guī)則，以便如何來識別哪些人可以享受優(yōu)惠，而不是讓這種優(yōu)惠成為每一個住房消費者的福利。
對于市場準入方面來說，區(qū)別性的信貸政策制定起來更為容易些。比如，開發(fā)商自有資本金比例提高到35%，其實這一條在2004年銀監(jiān)會的信貸指引中就有明確規(guī)定。如果這是房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場必要門坎，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質會有很大的改善。但落實情況我想不會太理想。一是監(jiān)督無法跟上；二是國內嚴重缺陷的住房預售制度為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件�？梢哉f，國內住房預售制度不取消或不改善，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)商準入門檻提得再高也對其影響不大。而對于空置三年以上的住房不能夠進入銀行抵押，這條是有新意，但操作起來比較困難，特別是在國內銀行都有貸款沖動情況下。
對于消費者的市場準入，劉明康要求銀行“大力發(fā)展實質性首套住房消費貸款”；同時嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求要“大幅度提高首付比例和嚴控授信”。對此原則，我基本贊同。但是“國十五條”中，與這一原則的宗旨相去很遠。僅是提高90平方米以上購房者首付一成，這對購房者影響有限。首付三成是國際市場上的基本慣例。
近幾年來，國內房地產(chǎn)市場價格快速上漲完全是炒作之結果。我前幾天到浙江、深圳、廣州，不少民眾就告訴我，他們那里持有幾套房子的大有人在。面對這種房地產(chǎn)市場的炒作，銀行的信貸政策是大有作為的。但是，“國十五條”沒有在這方面下更多的功夫。
比如，對于消費者來說，可以從兩方面來推出區(qū)別性的銀行信貸政策。一是從利率方面，對中低收入民眾購買第一套住房采取優(yōu)惠利率(這也是國際慣例)，購買第二套以上的住房采取市場利率。二是在市場準入上，我基本同意對購買90平方米以下中小戶型的消費者首付比例仍然采取20%優(yōu)惠政策，但對于購買二套以上住房或高檔住房者，可以實行高于三成的首付比例。這種差別性信貸政策較容易制定及實施。
市場準入的另一個重要方面就是消費者進入房地產(chǎn)市場的資格審查問題�？梢哉f，目前的房價迅速膨脹，是與不少商業(yè)銀行濫用銀行授信有關。按銀監(jiān)會指引，購房者到銀行借錢要受到嚴格審查，許多不合資格者是不能夠進入房地產(chǎn)市場的。但是早些時候，無論什么人只要購買房子都能夠從銀行借到錢。這也就導致一些瘋狂的投機者趁機利用銀行資金炒作房地產(chǎn)，如上�！耙_康”之流。如果不在這方面采取嚴格措施，并對違法違規(guī)的銀行內部人員采取嚴厲處罰，那么要遏制這種惡性事情發(fā)生是很難的。
還有，在通過房地產(chǎn)稅來遏制國內房地產(chǎn)市場的炒作方面，還做得不夠。5.5%的房地產(chǎn)營業(yè)稅范圍擴大一點點，對市場的影響十分小，重點應該放在房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)持有稅(即物業(yè)稅)、房地產(chǎn)空置稅上。同時，外資進入國內炒房的問題“國十五條”沒有涉及，這也是目前國內市場房價推出的重要因素。此外，對于住房保障體系的建立，可以強調，但范圍不宜過大，特別是廉租屋，應該限定在總人口不超過10%的范圍內。
�。▉碓矗褐袊�(jīng)濟時報 作者：易憲容）
