福州**花園(2005年8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)3900元/平方米左右)
1、 地價(jià)：683元/平方米。
2003年9月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112.6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。
2、 土建和安裝成本：875元/平方米。
這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)�，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。
3、 配套建設(shè)費(fèi)用：486元/平方米。
這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、 開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元/平方米左右。
這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10%)。
綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為：銷售均價(jià)3900元-總成本2434元=1466元。
開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率為60%左右。
�。▉�(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
