中新網(wǎng)9月6日電 據(jù)《上海證券報》報道，5日是《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》公布的第一天，眾多房地產(chǎn)中介機構(gòu)、金融服務(wù)機構(gòu)、外資開發(fā)商緊急開會，討論新政的影響和對策。
“有一點是可以肯定的，通過外匯環(huán)節(jié)的管理，部分外資買房的資金鏈流程將被改變，所有項目都需要暫時先掏錢再融資，那種僅以外債買房產(chǎn)的做法就此受到限制�！敝性禺a(chǎn)相關(guān)人士表示。
據(jù)了解，此前有部分以炒房或匯率套利為目的的境外中小基金，是運用先借外債再買房買地的模式實現(xiàn)無本套利的。具體流程為，先以境外公司名義在境內(nèi)談好項目或看好房產(chǎn)，從境外融得外債或投資資金，匯入境內(nèi)后買地買房。一旦匯率獲益超過融資成本，外資則不惜制造壞賬。
而根據(jù)外匯新規(guī)，無論是購買房產(chǎn)，還是購買股權(quán)，先付款再境外融資成為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
購房環(huán)節(jié)，《通知》規(guī)定外資買房的入?yún)R結(jié)匯條件有若干項，其中之一是需要先取得房地產(chǎn)主管部門出具的所購商品房預(yù)售合同登記備案證明，“而預(yù)售合同備案的前提是至少有30%以上的購房款已經(jīng)支付。”分析人士稱，這標(biāo)志著外資需要在外匯進入之前要先準(zhǔn)備一定的首付資金�！昂苌儆虚_發(fā)商愿意在一分錢沒收的情況下簽訂預(yù)售合同，進行網(wǎng)上預(yù)售備案，幫助外資度過前期的巨大資金壓力�！笔袌鋈耸勘硎�。
股權(quán)收購方面，新政要求：境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。工商管理部門也進而無法進行股權(quán)變更登記。“這些規(guī)定的本意都很簡單，將外資的自有資金要求提高，先付錢，至少先付一部分錢，再允許境外融資。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示。
顯然，未來受影響最大的將是資金實力不強的中小基金，或“快進快出”套利目的明顯的境外資本。
另外，境外機構(gòu)和境外個人在購房條件中又有不同，其中境外機構(gòu)購房需要另外出具自住或自用的書面承諾�！叭绻坏┌l(fā)現(xiàn)境外機構(gòu)在此環(huán)節(jié)有偽承諾，其企業(yè)誠信紀(jì)錄將受到影響，并進而影響其它的境內(nèi)投資項目談判�！敝性禺a(chǎn)法律與按揭部總監(jiān)羅亞冬表示。(于兵兵）
