(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
經(jīng)濟(jì)適用房成本首次被法院判決強(qiáng)制公開，顯示當(dāng)前此類房屋的成本及售價(jià)大多雖然明文規(guī)定，但操作中購房者仍難明底細(xì)
★ 本刊記者/謝良兵(發(fā)自哈爾濱)
其實(shí)王樹春的訴訟請(qǐng)求非常簡(jiǎn)單：哈爾濱市物價(jià)局必須向社會(huì)公布經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)——樂福小區(qū)(又稱巴黎廣場(chǎng))的房?jī)r(jià)成本。王原本以為作為買房人的知情權(quán)，這個(gè)要求并不過分。但正是這個(gè)小小的請(qǐng)求，卻讓這位現(xiàn)年77歲的老人足足等待了3年的時(shí)間。
遲到三年的勝訴
2006年8月15日，哈爾濱市物價(jià)局終于在其官方網(wǎng)站——哈爾濱價(jià)格信息網(wǎng)上，公布了樂福小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)成本。然而這個(gè)消息，作為當(dāng)事人的王樹春此時(shí)并不知道。“什么？公布了？你怎么知道的？在什么地方公布的？”8月26日當(dāng)《中國(guó)新聞周刊》記者聯(lián)系上王樹春時(shí)，他還將信將疑。
事實(shí)上，早在5月24日，哈爾濱市中級(jí)人民法院就已經(jīng)對(duì)此案做出了終審判決：哈市物價(jià)局必須對(duì)王樹春提出的樂福小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房成本和價(jià)格以及兩表審批的依據(jù)給予公布。
但是，幾個(gè)月過去了，王樹春一直未見物價(jià)局有任何動(dòng)靜。于是，王樹春又于8月1日向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。顯然，哈市物價(jià)局的最終妥協(xié)，無疑是受到了法院“強(qiáng)制執(zhí)行”的壓力，盡管其在網(wǎng)站上公布成本時(shí)并未提及王樹春及此訴訟。
王樹春原本住在哈爾濱市動(dòng)力區(qū)體育頭街道321棟，這是哈電集團(tuán)汽輪機(jī)廠的職工住宅區(qū)。2003年4月，同屬哈電集團(tuán)的哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行動(dòng)遷，并開發(fā)成單位自建經(jīng)濟(jì)適用房樂福小區(qū)。
作為動(dòng)遷戶及哈電集團(tuán)內(nèi)部職工，王樹春與哈電置業(yè)簽訂內(nèi)部職工認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購了樂福小區(qū)G棟3單元1層1號(hào)使用面積53平方米的一套兩居室。當(dāng)時(shí)協(xié)議規(guī)定的此套房總價(jià)格為169249元�！拔艺J(rèn)為這個(gè)價(jià)格過高。我的退休月工資才500元左右，房?jī)r(jià)與收入比太多�！蓖鯓浯簩�(duì)本刊記者說。
他向開發(fā)商要求公布房?jī)r(jià)成本，但開發(fā)商并未答應(yīng)。于是，2003年8月12日，王樹春向哈爾濱市道里區(qū)人民法院提起訴訟，認(rèn)為樂福小區(qū)住房基準(zhǔn)價(jià)格(每平方米建筑面積2280元)有可能被物價(jià)部門核定過高。
2003年11月10日，道里區(qū)人民法院做出判決：認(rèn)為當(dāng)時(shí)開發(fā)商尚未向市物價(jià)局提出定價(jià)申請(qǐng)，故無法啟動(dòng)制定價(jià)格程序。駁回王樹春對(duì)哈市物價(jià)局的起訴。王樹春向哈爾濱市中級(jí)人民法院提出上訴，依然敗訴。
2004年6月17日，在哈電置業(yè)提出定價(jià)申請(qǐng)后，哈市物價(jià)局對(duì)樂福小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房住房銷售價(jià)格做出了批復(fù)。2005年8月8日，王樹春再次將哈市物價(jià)局告上法庭。他引用哈爾濱市的有關(guān)規(guī)定認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，利潤(rùn)限定在3%以下，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本由市建設(shè)行政主管部門審核，銷售價(jià)格由市物價(jià)部門批準(zhǔn)，按項(xiàng)目向社會(huì)公布。
2006年3月10日，道里區(qū)人民法院一審判決，要求哈市物價(jià)局公布成本。哈市物價(jià)局對(duì)該判決不服，上訴至哈市中級(jí)人民法院。哈市中級(jí)人民法院維持原判。
被質(zhì)疑的成本表
然而，勝訴并不意味著目的的達(dá)到。王樹春從“哈爾濱價(jià)格信息網(wǎng)”上，將物價(jià)局公布的成本表打印了一份進(jìn)行研究，并認(rèn)為該成本表仍有可商榷之處。“公布的這個(gè)建設(shè)成本表依然有定價(jià)過高的嫌疑。”王樹春說。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。在哈市物價(jià)局公布的《樂福小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本》中，三部分相加，基準(zhǔn)價(jià)格的確為物價(jià)局批復(fù)的建筑面積每平方米2300元～2900元。而60.67～76.97元/平方米的利潤(rùn)也符合經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)3%的控制線。
“旁邊的商品房都才賣2000多，經(jīng)濟(jì)適用房還賣到2300那么貴？”王樹春質(zhì)疑道。本刊記者采訪樂福小區(qū)的開發(fā)商哈電置業(yè)時(shí)，有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，自己開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房，符合有關(guān)成本核算標(biāo)準(zhǔn)，“不存在房?jī)r(jià)過高”。
但是，如果將哈市物價(jià)局公布的樂福小區(qū)建設(shè)成本細(xì)表與本刊獲得的一份哈市《經(jīng)濟(jì)適用房平方米造價(jià)構(gòu)成表》做比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有一些費(fèi)用出現(xiàn)了較大差異。比如：樂福小區(qū)建筑安裝工程費(fèi)是760～1300元/平方米，而《造價(jià)構(gòu)成表》中規(guī)定的該費(fèi)用為600元/平方米。
“根據(jù)我的計(jì)算，物價(jià)局給樂福小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)至少比規(guī)定多出了700多元/平方米。而且近3萬平方米商鋪面積應(yīng)該沖減經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本�！蓖鯓浯簩�(duì)本刊記者說。在《經(jīng)濟(jì)適用房平方米造價(jià)構(gòu)成表》中，有特別注明：1.根據(jù)1998年哈爾濱市市政府收費(fèi)項(xiàng)目制表；2.哈爾濱市內(nèi)任何地區(qū)新建房屋造價(jià)是相同的。
而據(jù)《哈爾濱日?qǐng)?bào)》報(bào)道：哈市房產(chǎn)住宅局局長(zhǎng)邊洪霄透露，2004年8月份哈爾濱的住宅價(jià)格平均為2249元/平方米。事實(shí)上，直到2005年年底，哈市的商品房住宅均價(jià)也不過為2480元/平方米�！皹犯Ｐ^(qū)此時(shí)正處于銷售階段。”
另據(jù)《黑龍江晨報(bào)》報(bào)道，2005年哈爾濱市計(jì)劃建設(shè)的100萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，其價(jià)格被嚴(yán)格限定在2000元/平方米以內(nèi)。“如果按照這樣的比照，樂福小區(qū)作為經(jīng)濟(jì)適用房，其銷售價(jià)格并不‘經(jīng)濟(jì)’�！蓖鯓浯赫f。
一位業(yè)內(nèi)人士向本刊透露，經(jīng)濟(jì)適用房作為微利商品房，只是在土地供應(yīng)政策和價(jià)格管理政策上區(qū)別于一般商品，其余仍按市場(chǎng)化運(yùn)作。
因此，北京國(guó)際投資發(fā)展公司總裁杜猛在接受本刊采訪時(shí)就直言，如果經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)真正控制在3%以下，是不會(huì)有開發(fā)商愿意做的。
根據(jù)本刊的調(diào)查，作為老工業(yè)基地的哈爾濱，單位自建經(jīng)濟(jì)適用房成了該市經(jīng)濟(jì)適用房的重要組成部分。而一些項(xiàng)目由于定價(jià)過高，本單位職工購買不起單位自建的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商便開始公開或半公開地提高價(jià)格對(duì)外銷售。哈電置業(yè)開發(fā)的樂福小區(qū)就存在著這樣的情況。
不過，即便如此，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商依然在叫苦。在哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)桑洪看來，開發(fā)建設(shè)過程中有很多不可預(yù)見的東西，不管是開發(fā)3年還是5年，建設(shè)成本每年都在呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是提前審定批準(zhǔn)的，很難申請(qǐng)調(diào)整價(jià)格�！拔覀冮_發(fā)的樂福小區(qū)住宅是一個(gè)虧損項(xiàng)目�！鄙：榻赵诮邮苄氯A社記者采訪時(shí)說。
勝訴的標(biāo)本意義
作為首例要求物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本并勝訴的案子，王樹春的舉動(dòng)在哈爾濱市一石激起千層浪，引來群眾和地產(chǎn)商的廣泛關(guān)注。黑龍江省法學(xué)研究所研究員李麗英認(rèn)為，此案的真正意義并不在勝訴本身�！伴L(zhǎng)期以來，購房者一直處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位，王樹春此舉在維護(hù)自己權(quán)益的同時(shí)，給政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多值得思考的東西�！崩铥愑⒃诮邮墚�(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說。
據(jù)本刊了解，道里區(qū)法院曾就如何判決進(jìn)行過全院法官的大討論。最后決定以物價(jià)局“未能提供開發(fā)商在開發(fā)樂福小區(qū)時(shí)建設(shè)成本價(jià)格不予向社會(huì)公布的證據(jù)”為由，判決王樹春勝訴。“我們也擔(dān)心來自各方面的壓力。”道里區(qū)法院一位法官對(duì)本刊記者說。
顯然，哈爾濱道里區(qū)人民法院的這紙判決讓人們開始思考，通過法律手段能讓經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)成本得以公布，那么，商品房的價(jià)格成本呢？一個(gè)背景是福州市物價(jià)部門去年在全國(guó)率先公布該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本，引起極大爭(zhēng)議。
“目前，國(guó)家文件中沒有規(guī)定要對(duì)具體經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目公布成本。即使是公布這個(gè)成本，讓物價(jià)部門來公布也不太合適。”在接受本刊記者采訪時(shí)，哈爾濱市物價(jià)局經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)管理處主任科員姜軍說。在他看來，公布成本也不會(huì)擴(kuò)展到商品房領(lǐng)域。
他認(rèn)為，按哈爾濱市的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本由市建委審核，銷售價(jià)格由市物價(jià)局批準(zhǔn)，讓物價(jià)局來公布由市建委審核的成本似乎不妥。“每一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房的成本資料都有幾百頁，這些都是開發(fā)商的賬目數(shù)據(jù)。如果公布的話，要公布到什么程度，經(jīng)費(fèi)又從哪里出，這都是個(gè)問題�！苯妼�(duì)本刊記者說。
在當(dāng)時(shí)的法庭辯論中，哈市物價(jià)局方面還認(rèn)為，具體的某建設(shè)項(xiàng)目的成本，由于征地方式、拆遷補(bǔ)償、建筑工程技術(shù)等的不同，開發(fā)商之間具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，其中可能存在經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)秘密。根據(jù)《價(jià)格法》第36條規(guī)定，未經(jīng)開發(fā)商允許，物價(jià)局不能公布。
《工人日?qǐng)?bào)》的一篇分析文章稱，有法學(xué)專家針對(duì)此案認(rèn)為，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按建設(shè)成本確定早有詳細(xì)規(guī)定，操作上沒有任何難度，也不應(yīng)視為商業(yè)秘密。況且，法律賦予消費(fèi)者知情權(quán)，政府部門理應(yīng)將其公之于眾以維護(hù)公眾利益。“公布房?jī)r(jià)成本只是還老百姓一個(gè)知情權(quán)�！边@位分析人士說。 ★
