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開發(fā)商承認(rèn)利潤(rùn)驚人:30%利潤(rùn)正常 100%暴利可能

2006年09月28日 09:44

    9月15日,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅連續(xù)兩個(gè)月回落,其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資8月份為1652億元,而此前6月、7月分別為2037億元、1716億元,下降趨勢(shì)明顯。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中新網(wǎng)9月28日電  27日,《上海證券報(bào)》刊登的“房產(chǎn)成本開發(fā)清單曝光”一文引起業(yè)內(nèi)不小的反響,所披露的杭州和上海的兩家開發(fā)商操作的房產(chǎn)項(xiàng)目毛利回報(bào)接近甚至超過100%,令市場(chǎng)唏噓不已。27日,《上海證券報(bào)》記者又采訪了一些開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士,在他們看來,雖然在數(shù)字計(jì)算背后還有其他一些因素需要考慮,但近幾年房產(chǎn)開發(fā)的“暴利”情況的確是事實(shí)。

  開發(fā)商承認(rèn)利潤(rùn)驚人

  “從一些民營(yíng)企業(yè)的情況看,我基本認(rèn)可這兩份項(xiàng)目成本清單的準(zhǔn)確度!比A潤(rùn)集團(tuán)一位人士坦承,“如杭州那家公司,2001年樓市還沒起來時(shí)買地,2004年樓市最火熱時(shí)賣房,利潤(rùn)是顯而易見的。”

  他表示,杭州那家公司是民營(yíng)企業(yè),在市場(chǎng)好的時(shí)候操作一些單個(gè)的項(xiàng)目,如此“暴利”的可能性很大,而如華潤(rùn)、萬(wàn)科、中海等品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)嚴(yán)格、項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的大開發(fā)商是很難做到的。

  此外,他認(rèn)為,對(duì)兩家開發(fā)商旗下項(xiàng)目的利潤(rùn)計(jì)算看的是毛利,應(yīng)該還要扣除所得稅,如果按凈利潤(rùn)來計(jì)算,項(xiàng)目回報(bào)不至于翻個(gè)倍。

  也有一位上海開發(fā)商則“喊冤”:“這些只是個(gè)體項(xiàng)目的收支測(cè)算,但還有企業(yè)整體的管理成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。何況操作一個(gè)樓盤,兩三年的周期總是要的,平均算下來,年利率根本不算高!

  30%以上就算暴利

  而在業(yè)內(nèi)人士眼里,100%的驚人利潤(rùn)也許是個(gè)案,但不容否認(rèn)的是,近幾年房地產(chǎn)開發(fā)確已成為一個(gè)暴利行業(yè)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭表示,與大部分行業(yè)社會(huì)平均利潤(rùn)率7%至8%的水平相比,30%以上的利潤(rùn)率就算是暴利了,而近年來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)普遍在此水平。

  另有不愿透露姓名的市場(chǎng)人士也承認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)偏高,但他站在開發(fā)商角度認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得暴利屬于“歪打正著”。因?yàn)楫?dāng)開發(fā)商在幾年前以較低的成本買到土地時(shí),并沒有想到隨后幾年的房?jī)r(jià)會(huì)飛漲。

  “如杭州那家公司拿地時(shí)樓板價(jià)才每平方米2000多元,而到銷售時(shí)市場(chǎng)價(jià)格已漲到每平方米7000多元,讓開發(fā)商賤賣也是笑話。同時(shí),近幾年的樓市飛速發(fā)展,土地價(jià)值也和房?jī)r(jià)一樣飛漲,一些企業(yè)不算開發(fā),光靠土地增值,每年財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字就已經(jīng)很光鮮了!彼f,“當(dāng)然,隨著中央開始有針對(duì)性的調(diào)控,特別是此輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓力度加大,逐漸恢復(fù)理性的樓市將擠壓開發(fā)商的利潤(rùn)空間!

  大多贊同適度公開成本

  至于房產(chǎn)開發(fā)成本能否公開,《上海證券報(bào)》記者所采訪到的業(yè)內(nèi)人士乃至開發(fā)商都持贊同態(tài)度。

  雖然日前廣東省建設(shè)廳對(duì)省人大代表提出的公開房產(chǎn)開發(fā)成本的建議以“商業(yè)機(jī)密”為由給予了拒絕,但一家房地產(chǎn)上市公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人坦承,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度的提高,一個(gè)樓盤開發(fā)商到底可以掙多少錢已經(jīng)不算是秘密!叭缃裢恋鼗旧隙际枪_招拍掛出讓了,地價(jià)很容易就被公開,另外只要有點(diǎn)行業(yè)知識(shí),配套費(fèi)用、建安成本、相關(guān)稅費(fèi)等也能做到心里有數(shù)。如果真要公開,我覺得無所謂!

  楊紅旭則認(rèn)為,倡導(dǎo)市場(chǎng)公開公正、完善信息披露制度是房地產(chǎn)業(yè)界需要把握的一個(gè)大方向。“站在中立的角度,我理解對(duì)已經(jīng)開始信息公開試點(diǎn)的鹽城、福州等小城市來說,操作難度沒有上海、北京以及包括了廣州、深圳的廣東省來得大,畢竟對(duì)大城市來說,完全公開開發(fā)成本很可能使一些‘陰暗面’曝光,對(duì)行業(yè)的觸動(dòng)也會(huì)很大。但對(duì)老百姓來說,適度公開是可行的!

  在楊紅旭看來,站在扶持市場(chǎng)、惠及老百姓的角度,國(guó)家大力發(fā)展的普通住宅、住房保障性質(zhì)的住宅的開發(fā)帳目完全可以公開;一些投資屬性偏重的中高檔住宅則可以不公開,因?yàn)檫@類住宅的定價(jià)主要還由市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。(李和裕)

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