中新網(wǎng)11月15日電  一方面是樓盤銷售不暢，另一方面，各種融資渠道又開(kāi)始關(guān)上大門，據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，上海一些中小型開(kāi)發(fā)商不得不放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。在近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，更是出現(xiàn)了少部分公司放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏也難以為繼，只能通過(guò)變賣項(xiàng)目來(lái)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的狀況。

　　而從市場(chǎng)情況看，在銀行所發(fā)放的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中，有80%都是未封頂樓盤。如果個(gè)人按揭貸款只能在樓盤封頂后發(fā)放，延緩了開(kāi)發(fā)商的回籠資金速度，從時(shí)間上看，大約會(huì)推遲1／3的工期。除了會(huì)產(chǎn)生項(xiàng)目停滯后果之外，如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不住，可能產(chǎn)生新的爛尾樓。

　　轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 謀破資金困局

　　伴隨著銀根的不斷收緊，一部分融資渠道單一的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)歷前期的瘋狂圈地之后，面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)，不得不尋求合作者共同開(kāi)發(fā)或者將現(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。

　　近期，多家開(kāi)發(fā)商在上海市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓手上項(xiàng)目。上海電氣4.7億元轉(zhuǎn)讓其手上所擁有的上海嘉匯達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司30%的股權(quán)。嘉匯達(dá)公司目前擁有的主要樓盤為國(guó)際甲A級(jí)商務(wù)樓“嘉華中心”，該樓坐落于淮海路襄陽(yáng)路口。上海電氣集團(tuán)宣布退出該項(xiàng)目，持有嘉匯達(dá)公司30%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為4.7億元。

　　在樓市高峰時(shí)期，靠些許資金就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的非房產(chǎn)專業(yè)公司，在經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控洗禮之后，逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上海產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息來(lái)看，非專業(yè)類公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并非個(gè)案。

　　除了一些非房產(chǎn)專業(yè)公司公開(kāi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，另外一些中小型開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目在經(jīng)歷了一段時(shí)間停工后，也不得不尋求整體轉(zhuǎn)讓以解資金之困。不過(guò)，他們對(duì)于轉(zhuǎn)讓三緘其口，并不愿意多談。

　　記者從有關(guān)渠道獲悉，上海錦海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司目前正在開(kāi)發(fā)的錦寶大廈，就有可能整體轉(zhuǎn)讓給其他開(kāi)發(fā)商以尋求生存。據(jù)透露，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)近期發(fā)生變動(dòng)。上海中環(huán)投資集團(tuán)的股份從30%增加到55%，變身為錦海公司大股東，并宣稱將于近期收購(gòu)錦寶大廈。事實(shí)上錦寶大廈停工已近兩年。

　　類似停工很長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目并不在少數(shù)。除錦寶大廈之外，曹家渡區(qū)域開(kāi)開(kāi)廣場(chǎng)對(duì)面也矗立著一幢停工近兩年的高層住宅；嘉定南翔鎮(zhèn)滬嘉高速附近的先恩大酒店也已陷入停工狀態(tài)。閘北彭江路、嘉定馬陸鎮(zhèn)、浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)也有一些明顯停工的小規(guī)模建筑項(xiàng)目。

　　“隨著銀行信貸大幅收緊，大的開(kāi)發(fā)商資金鏈控制還有回旋余地，只有一兩個(gè)項(xiàng)目的中小開(kāi)發(fā)商資金鏈很容易斷裂，從而導(dǎo)致新的爛尾樓�！备魂�(yáng)(中國(guó))控股分析師表示。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于上海房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，資金短缺已經(jīng)成為大部分開(kāi)發(fā)商所面臨的難題，除了部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)外，融資困難普遍存在。而目前正是開(kāi)發(fā)商歸還銀行貸款、結(jié)算建設(shè)工程款、支付建筑材料費(fèi)等的關(guān)鍵時(shí)期，資金的訴求變得比平時(shí)更加強(qiáng)烈，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不得不通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓方式解決資金困局。

　　預(yù)收款驟降 資金鏈告急

　　北京市銀監(jiān)局日前召開(kāi)了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況通報(bào)會(huì)”，重申“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”等規(guī)定，并表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題將嚴(yán)肅處理，主要責(zé)任人就地免職。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于上海是否跟進(jìn)這一政策，來(lái)自銀行方面的是兩種聲音。

　　“其實(shí)這并不算新政策，2003年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即‘121號(hào)文’中，就有類似的規(guī)定。其實(shí)，銀行在操作中，一直都遵循這一政策。除非是涉及一些長(zhǎng)期合作的實(shí)力開(kāi)發(fā)商。”民生銀行上海分行一位人士表示。

　　而滬上另外一些銀行人士則表示，此次北京銀監(jiān)局再次強(qiáng)調(diào)“121號(hào)文”的執(zhí)行力與北京日前并不明顯的調(diào)控結(jié)果不無(wú)關(guān)系�！澳壳案鱾�(gè)大中城市中，北京的房?jī)r(jià)沒(méi)有得到有效的控制，這也是此次北京再次執(zhí)行信貸調(diào)控的根源之一。這次信貸‘急剎車’目前只限于北京，并不一定會(huì)波及其他城市。”

　　無(wú)論怎樣，這一銀行傳來(lái)的信息，對(duì)于原本在年關(guān)就遭遇資金緊張的開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜。

　　“目前，滬上開(kāi)發(fā)商的普遍操作流程是，拿到土地后，以土地作為抵押，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商貸款，開(kāi)始項(xiàng)目建設(shè)。等項(xiàng)目建到一定程度后申請(qǐng)預(yù)售證。購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同后，與銀行簽訂貸款協(xié)議，支付首付，開(kāi)始每月支付按揭款。銀行隨后向開(kāi)發(fā)商發(fā)放全部的購(gòu)房款。而開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售，可以獲得定金以及房款。繼續(xù)投入后期工程建設(shè)，直到交房。”滬上一位房產(chǎn)界人士介紹，在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售可以拿到很大一筆預(yù)售款。而在這期間，一般銀行不會(huì)直接將房款打入開(kāi)發(fā)商賬戶，而是在自己的賬戶內(nèi)進(jìn)行監(jiān)控。

　　記者從公開(kāi)資料查詢，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第32條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以獲得預(yù)售證的條件并不算十分嚴(yán)苛，很多開(kāi)發(fā)商甚至可以通過(guò)預(yù)售款來(lái)完成大部分的工程。這其中，就蘊(yùn)含了很大的房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)�！澳壳吧虡I(yè)銀行擔(dān)當(dāng)著絕大多數(shù)現(xiàn)有樓盤的造血功能�！边@位不愿意透露姓名的房產(chǎn)界人士繼續(xù)分析，從市場(chǎng)情況看，在銀行所發(fā)放的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中，有80%都是未封頂樓盤。隨著銀行不良貸款率的上漲，這一問(wèn)題不可避免地引起銀行的重視。

　　“在北京開(kāi)始執(zhí)行這一政策后，一些開(kāi)發(fā)商的做法是，讓購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)時(shí)，先支付定金和首付款。等房產(chǎn)封頂后，才開(kāi)始辦理按揭貸款�！北本┮晃环慨a(chǎn)界人士向記者透露。這樣，銀行就完全規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，即使后期開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致房產(chǎn)爛尾，銀行也省卻了此前發(fā)放按揭款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，如果開(kāi)發(fā)商因此資金更加緊張，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，或者爛尾，那么，購(gòu)房者購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)，是不是比此前又加大了？購(gòu)房者在沒(méi)有與銀行發(fā)生任何關(guān)系的前提下，盲目地支付了首付款，這一首付款的概念，又該如何界定？

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析，叫停未封頂樓房個(gè)人按揭，執(zhí)行起來(lái)會(huì)非常困難。而且會(huì)使購(gòu)房者面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，要從根源上解決，應(yīng)該放緩發(fā)放預(yù)售證的時(shí)間。如果在樓盤封頂之后，再發(fā)放預(yù)售證，那么銀行和購(gòu)房人便沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。但是，這招又無(wú)異于取消預(yù)售。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控關(guān)鍵在于各個(gè)部門之間政策的互補(bǔ)。如果沒(méi)有房地產(chǎn)其他相關(guān)部門配合，單方面叫停未封頂樓盤個(gè)人按揭，對(duì)于要達(dá)到的防范金融風(fēng)險(xiǎn)平抑房?jī)r(jià)的目的，前景不容樂(lè)觀。（鄧旭）