核心提示:小區(qū)有人在裝修時(shí)改變房屋承重結(jié)構(gòu)該誰管？小區(qū)里噪聲太大怎么辦？小區(qū)內(nèi)車輛亂停該誰管？一些“小事”往往影響了小區(qū)鄰里的和睦，今后這些事由誰管有了明確說法。泉州市政府近日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，從根本上規(guī)范了物業(yè)管理工作中的各種行為。

　　意見明確了各級(jí)各有關(guān)單位的相關(guān)職責(zé)，要求依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理和執(zhí)法監(jiān)督工作。對(duì)房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)部門、城市管理行政執(zhí)法部門、公安部門、消防部門、交警部門、工商部門、環(huán)保部門等市有關(guān)行政主管部門在物業(yè)管理中的執(zhí)法管理事項(xiàng)(行為)、應(yīng)予查處的范圍進(jìn)行了明確的規(guī)定。

　　遇事找“管家”可按圖索驥

　　擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路與場(chǎng)地；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物……這些到底由誰來管呢？根據(jù)《意見》，各行政主管部門在物業(yè)管理中的執(zhí)法管理事項(xiàng)(行為)清清楚楚。

　　房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，對(duì)業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門；其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

　　建設(shè)部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自改變建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；擅自擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；住宅小區(qū)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案或者驗(yàn)收不合格，擅自投入使用；其他影響小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變建筑物外立面，在非承重外墻上開門、窗；擅自改變儲(chǔ)藏間功能等各種改變建筑物使用性質(zhì)的行為；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土；亂倒建筑及生活垃圾；在人口集中地區(qū)和其他依法需要特殊保護(hù)的區(qū)域內(nèi)，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；未經(jīng)批準(zhǔn)在城市市區(qū)進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的夜間施工作業(yè)；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽影響市容和環(huán)境衛(wèi)生；行使衛(wèi)生行政管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對(duì)城市流動(dòng)飲食攤點(diǎn)食品衛(wèi)生的行政處罰權(quán)；其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

　　公安部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：違反治安管理?xiàng)l例以及生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、燃放煙花爆竹等行為；以及其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

　　消防部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級(jí)、防火分區(qū)、消防安全疏散條件、消防設(shè)施；增加建筑物火災(zāi)荷載、占用道路設(shè)施；實(shí)施其他影響消防安全的行為。

　　交警部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：開放式小區(qū)車輛亂停亂放等交通違法行為；配合住宅小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的整頓工作。

　　工商部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：依照相關(guān)規(guī)定自行或者配合其他相關(guān)職能部門，查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為；對(duì)住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房、申請(qǐng)人未能提交利害關(guān)系人書面同意材料的，不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處的范圍包括：貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、工業(yè)廢棄物；城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對(duì)附近居民的居住環(huán)境造成污染；其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)

　　管理服務(wù)行為不能隨心所欲

　　《意見》對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體行為進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，要求物業(yè)服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)，每個(gè)小區(qū)都要有物業(yè)管理用房，業(yè)主委員會(huì)可實(shí)行合理的薪金補(bǔ)助制度。

　　物業(yè)服務(wù)要明碼標(biāo)價(jià)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)公示制度。因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題產(chǎn)生糾紛的，不得對(duì)業(yè)主強(qiáng)制停水、停電，應(yīng)通過平等協(xié)商或法律途徑解決。協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對(duì)違反業(yè)主規(guī)約的行為勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)行政主管部門。在承接物業(yè)或退出物業(yè)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定做好查驗(yàn)和物業(yè)管理資料的移交工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。

　　不得擅自處分業(yè)主享有的物業(yè)共用部位

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置相應(yīng)的物業(yè)管理用房，具體為：建筑面積10萬平方米以下的小區(qū)，按照不少于總建筑面積4%。且不少于50平方米配置；建筑面積超過10萬平方米的，超過面積部分按照2%。增配。按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。對(duì)已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買售人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　業(yè)主委員會(huì)可有薪金補(bǔ)助

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向相關(guān)社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))通報(bào)有關(guān)情況。定期公布財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)使用情況，協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系，督促業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，配合公安機(jī)關(guān)做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安，配合社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))開展工作并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。組織任期期滿后的換屆選舉，依法做好相關(guān)資料移交和財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主委員會(huì)可實(shí)行合理的薪金補(bǔ)助制度，具體由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主管理規(guī)約中明確。

　　引導(dǎo)和扶持行業(yè)發(fā)展

　　鼓勵(lì)社區(qū)居委會(huì)

　　成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)要規(guī)范收費(fèi)，物業(yè)管理用房不能計(jì)入容積率，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為要記入信用檔案……《意見》提出了一系列引導(dǎo)和扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的具體意見。

　　物業(yè)服務(wù)要“質(zhì)價(jià)相符”

　　物價(jià)部門要定期測(cè)算普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)，聯(lián)合房地產(chǎn)行政主管部門及時(shí)制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格，定期向社會(huì)公布；要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)公示制度，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示。

　　物業(yè)管理用房不計(jì)入容積率

　　各級(jí)各有關(guān)部門要將轄區(qū)內(nèi)一些分散的、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū)整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源共享和規(guī)模效益。要通過采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實(shí)施專業(yè)化管理、業(yè)主大會(huì)決議自治、業(yè)主大會(huì)委托社區(qū)居委會(huì)管理等方式，解決舊住宅小區(qū)管理難問題。鼓勵(lì)社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。新建樓盤要配足物業(yè)管理用房及停車位、車庫等配套設(shè)施。物業(yè)管理用房建筑面積不計(jì)入容積率，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)面積公攤。對(duì)未實(shí)行“一戶一表”改造的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理單位要積極配合供水或供電單位加快推進(jìn)“一戶一表”改造。

　　嘗試企業(yè)等級(jí)評(píng)定

　　要培養(yǎng)健康的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，依托行業(yè)協(xié)會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)有形市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目接管和前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)。發(fā)揮品牌企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，依托前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)平臺(tái)，積極引入資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)的大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐。抓好以動(dòng)態(tài)考核為主的行業(yè)管理，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，逐步嘗試企業(yè)等級(jí)評(píng)定制度，完善企業(yè)信用管理體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為及時(shí)記入信用檔案，并適時(shí)向社會(huì)公布，逐步形成規(guī)范有序的市場(chǎng)環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　明年起物管工作納入政績(jī)考核

　　不合格者不得評(píng)先進(jìn)

　　依據(jù)《意見》，明年開始，物業(yè)管理工作將納入工作考核內(nèi)容，考核不合格者將會(huì)影響到評(píng)優(yōu)評(píng)先。

　　按照這一意見，自2010年起，市政府將物業(yè)管理工作納入對(duì)縣(市、區(qū))政府及市直相關(guān)部門的工作考核，縣(市、區(qū))政府將物業(yè)管理工作納入對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))、各相關(guān)職能部門(基層組織)年度工作考評(píng)的重要內(nèi)容。要逐級(jí)簽訂年度物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任書，對(duì)下一級(jí)單位的物業(yè)管理工作實(shí)行定期督查，年終聽取物業(yè)管理工作情況匯報(bào)，并會(huì)同效能管理部門進(jìn)行綜合評(píng)定。對(duì)工作考核或綜合評(píng)定不合格的單位，不得評(píng)為綜合治理、平安建設(shè)先進(jìn)單位和文明單位。 （王朝暉）