如果你家周圍新建的樓盤影響了你的通風(fēng)采光。那么你將有望通過物權(quán)法來維權(quán)。昨天,十屆全國人大常委會第十二次會議分組二次審議了物權(quán)法草案。
草案規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)可依法轉(zhuǎn)包出租、小區(qū)業(yè)主會議有權(quán)更換建筑單位聘請的物業(yè)、小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主享有居住區(qū)的維護(hù)管理權(quán)利等問題。
繼保護(hù)私有財產(chǎn)條款寫入憲法后,以單行法形式詳細(xì)規(guī)定保護(hù)私有財產(chǎn)的物權(quán)法草案再次提請中國最高立法機(jī)關(guān)審議。昨天,全國人大常委會組成人員分組審議《物權(quán)法(草案)》時一致希望物權(quán)法能盡快出臺。
特別要提出的是,《物權(quán)法(草案)》主要起草人王利明建議物權(quán)法需要解決公民房屋所有權(quán)的無期限性與房屋所占用的土地的有期限之間的矛盾。王利明認(rèn)為,從原則上說,公民對房屋享有的所有權(quán)不因土地使用權(quán)的期限屆滿而消滅。土地使用權(quán)屆滿后,應(yīng)當(dāng)推定公民仍享有該土地使用權(quán),但公民應(yīng)當(dāng)支付延長期限的土地使用費。
今年3月,憲法修改時,明確規(guī)定:“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。專家認(rèn)為,憲法確立了私有財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)后,各部門法有了保護(hù)私有財產(chǎn)立法的依據(jù)。同時,私有財產(chǎn)權(quán)除了要有最高層次的憲法保護(hù)之外,還應(yīng)有民法保護(hù)和單行法保護(hù)。由于民法典草案分為九編,共1209條,內(nèi)容復(fù)雜。全國人大常委會法律委員會建議,以分編審議通過為宜,當(dāng)前最急需的是出臺物權(quán)法。
參加昨天審議的全國人大常委會委員認(rèn)為,物權(quán)法對規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系,維護(hù)經(jīng)濟(jì)、社會的秩序相當(dāng)重要。物權(quán)法的出臺,能更好地促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,鼓勵人們創(chuàng)造財富的積極性。
物權(quán)法草案有望三審?fù)ㄟ^
王利明《物權(quán)法(草案)》主要起草者之一
新京報:究竟什么叫物權(quán)?
王利明:物權(quán)是指自然人、法人直接支配特定的物的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物,既包括汽車這樣的動產(chǎn),也包括房屋這樣的不動產(chǎn)。
新京報:你認(rèn)為立一部物權(quán)法的意義在哪里?
王利明:私有財產(chǎn)權(quán)是公民的基本權(quán)利,它與生命權(quán)、自由權(quán)一起被并稱為公民的三大基本權(quán)利。我國憲法今年已經(jīng)修改,對公民的私有財產(chǎn)權(quán)作出了原則性規(guī)定。物權(quán)法作為規(guī)范平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系的民法的一個重要組成部門法,對明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系,保護(hù)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益,維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會秩序有重要作用。
新京報:物權(quán)法草案確定了哪些基本原則?
王利明:確定了物權(quán)法定原則、物權(quán)公示原則等四大基本原則。即物權(quán)不能個人約定,物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定;權(quán)利人要讓其他義務(wù)人知道自己是權(quán)利人就必須要通過公開辦法明示,比如房屋登記制度。
新京報:此次審議,委員們的修改意見集中于何處?
王利明:大體上還是過去學(xué)界產(chǎn)生過分歧的一些問題,比如物權(quán)法的客體是否包括無體物等。
新京報:你對“物權(quán)法草案”的審議通過有何預(yù)期?
王利明:這樣一部重要的法律,全國人大常委會是非常謹(jǐn)慎的。如果正常的話,兩個月后三審?fù)ㄟ^的可能性非常大。
物權(quán)法草案解讀
解讀1 業(yè)主會議有權(quán)換物業(yè)
草案規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可以制定有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定,自行管理該建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。
對建筑單位聘請的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議認(rèn)為不合適的,有權(quán)更換。草案還規(guī)定,業(yè)主就高層建筑物內(nèi)其居室享有所有權(quán),就走廊、電梯等享有共有權(quán)。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
解讀2 住宅改商用須業(yè)主同意
草案規(guī)定,將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形,均應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人同意。
草案規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)人、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不得擅自占用、挖掘建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、場地,損害建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。因維護(hù)、修繕等原因確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議同意。草案規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會,對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪音,以及違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)要求停止侵害、賠償損失。
解讀3 空調(diào)水不得侵害鄰家
很多地方,一些人光顧自己新建樓房,影響到鄰居住房的通風(fēng)采光。今后受影響的鄰居可以通過物權(quán)法來維權(quán)。草案在專門開辟一章就相鄰關(guān)系進(jìn)行了明確規(guī)定。
草案規(guī)定,建筑物的屋檐滴水,不得直接滴注于相鄰的不動產(chǎn);安裝空調(diào)等設(shè)施,不得因滴水、噪音對相鄰的權(quán)利人造成損害。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求施工的不動產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的擔(dān)保。
解讀4 私人投資及收益受保護(hù)
私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán),國家保護(hù)私人儲蓄,國家保護(hù)私人投資及其收益。物權(quán)法草案對此作出明確規(guī)定。
草案規(guī)定,國家、集體、個人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)投入到企業(yè)的,由出資人按照出資額享有資產(chǎn)收益,重大決策以及選擇經(jīng)營管理等權(quán)利。專家認(rèn)為,這一條體現(xiàn)出對公民私有財產(chǎn)和國家財產(chǎn)平等享受收益和決策權(quán)。
草案還完善保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)的法律制度。草案規(guī)定,私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。國家保護(hù)私人財產(chǎn)的繼承權(quán)以及其他合法權(quán)益。
解讀5 公益學(xué)校醫(yī)院不得抵押
學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得設(shè)置抵押。物權(quán)法草案規(guī)定6類財產(chǎn)不得抵押。包括土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
草案還規(guī)定,債權(quán)人在借貸、買賣等活動中,為保障實現(xiàn)其債權(quán)需要擔(dān)保的,可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履行債務(wù)時,有權(quán)就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
解讀6 土地承包經(jīng)營權(quán)可轉(zhuǎn)包
草案規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同,但合同的期限不得超過原土地承包經(jīng)營權(quán)合同剩余的期限。
此外,草案規(guī)定,承包期內(nèi),發(fā)包人不得收回承包地。承包期內(nèi),土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的,應(yīng)當(dāng)按照土地承包經(jīng)營權(quán)人的意愿,保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依照法律規(guī)定進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi),土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市,轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的,應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。
解讀7 善意占有不擔(dān)民事責(zé)任
物權(quán)法草案規(guī)定,占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)而使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的,善意占有人不承擔(dān)民事責(zé)任。
占有是指占有人對動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的實際控制與支配,所有權(quán)人有權(quán)占有,此外屬于草案規(guī)定的無權(quán)占有。無權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。除有相反證據(jù)證明外,推定為善意占有。
草案規(guī)定,不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有,權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息,但應(yīng)當(dāng)扣除占有人因妥善保管該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的費用。占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失,該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)摹?/p>
解讀8 拿回失物須支付保管費
草案規(guī)定,所有權(quán)人、遺失人取遺失物時,應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費等必要費用。
還有,我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。草案規(guī)定,這種情況下,領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時未支付保管費等必要費用的,拾得人或有關(guān)部門有權(quán)留置遺失物。不過草案同樣規(guī)定,拾得人拾得遺失物應(yīng)當(dāng)返還。
拾得人拾得遺失物,應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取,或者送交有關(guān)部門。
解讀9 一戶村民一處宅基地
一戶村民只能分配一處宅基地。村民占用宅基地面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費。
草案規(guī)定,本集體的村民通過轉(zhuǎn)讓取得兩處以上宅基地的,應(yīng)當(dāng)交納多占部分的宅基地使用費。本集體以外的人通過轉(zhuǎn)讓取得宅基地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費。按照規(guī)定,宅基地使用權(quán)不得抵押。住房抵押時,在實現(xiàn)抵押權(quán)時,宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說,對于宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)專家們有不同意見,尚待進(jìn)一步研究(記者廖衛(wèi)華 )
來源:《新京報》