王利明：
應當說物權法是一部關系到國計民生的基本法。所謂“民生”，實際上就是和我們老百姓普通的生活息息相關，比如物權法第一次規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權實際上講的是每一個業(yè)主買哪一套商品房，你所享有的各種權利。
主持人：
這個詞聽起來，好像有點拗口。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。
王利明：
對。這個確實是一個專有術語，但是我們實在是再找不到一個更好的詞能夠概括業(yè)主對他買的商品房所享有的各項權利。物權法這是第一次在法律上把它明確地規(guī)定下來，這對于保護業(yè)主的利益，保護公民基本的財產(chǎn)權非常重要。
主持人：
具體有什么樣的規(guī)定呢？
王利明：
規(guī)定了幾個方面，首先規(guī)定了對他購買的套內(nèi)面積享有的專有部分的所有權，然后規(guī)定了根據(jù)這個套內(nèi)面積享有的所有權，對小區(qū)的綠地、道路、公共設施、物業(yè)管理用房等等享有共有權。同時根據(jù)他享有的專有部分所有權，他還享有參與業(yè)主委員會，或者通過業(yè)主大會來行使對共有財產(chǎn)，以及共同事務的管理權，它是各種權利結合在一起的。
主持人：
但是也有人談到，有些業(yè)主也在網(wǎng)上提出了一些問題，比如車庫，剛才你也談到了車庫首先要保證優(yōu)先賣給業(yè)主，但是車庫、會所的所有權最后是怎么規(guī)定的呢？
王利明：
按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定，關于規(guī)劃范圍內(nèi)的車庫、車位，應該是由當事人通過合同來約定購買，或者是出租，或者是搭售，但是不管采取哪一種方式，你首先必須要滿足業(yè)主的需要，在業(yè)主還需要的情況下，你不能賣給其他人，只有滿足了這個需要之后，這個完全交給當事人自己來通過約定等方式來決定。這樣規(guī)定，首先是考慮到我們國家城市里面確實存在著嚴重的停車難的問題，在一定程度上還是需要鼓勵開發(fā)商來多修建車庫、車位，這樣最終也對業(yè)主是有利；另一方面也是考慮有關車庫、車位的問題，很大程度上與商品房的銷售市場是聯(lián)系在一起的。這個房子如果好賣的話，有可能車庫、車位的價格會上升，但是如果房子不好賣，開發(fā)商可能為了促銷，開發(fā)商可能為了促銷，他就把車庫、車位干脆連同房子一塊搭售了。
主持人：
就是贈與。
王利明：
對，贈與的方式。
主持人：
這個車位是業(yè)主購買的，或者開發(fā)商贈與業(yè)主的，這個所有權就歸業(yè)主？
王利明：
那就是歸業(yè)主了。
主持人：
如果是出租的方式呢？
王利明：
還是開發(fā)商保留所有權。通過合同約定，也可能是兩種方式，也可能是開發(fā)商要保留對車庫、車位的所有權。另一種就是把它賣給業(yè)主，賣給業(yè)主之后，當然是業(yè)主享有所有權。
主持人：
關于小區(qū)會所，好像物權法草案里沒有涉及這一點，是吧？
王利明：
現(xiàn)在草案的規(guī)定這個問題還是通過約定。
主持人：
通過約定的方式？
王利明：
對。
徐顯明：
可以把它叫公共建筑物。
主持人：
關于農(nóng)民所關心的土地承包經(jīng)營權的問題，物權法草案是怎么規(guī)定的？
王利明：
關于農(nóng)村承包經(jīng)營權的問題，現(xiàn)在我們按照草案的規(guī)定，第一確認它是一種物權。確認它是物權有什么好處呢？我想至少有這么幾個好處：
首先，穩(wěn)定了承包經(jīng)營關系。按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定，土地承包期限最長，像林木可以達到70年。在承包期滿了之后，還可以繼續(xù)來承包。對于承包經(jīng)營權的調(diào)整，這個不能隨便調(diào)整。
主持人：
以前有些鄉(xiāng)村擅自違反規(guī)定，本來是30年的承包期，它變成10年、20年。
王利明：
對。
主持人：
但是有了物權法以后，這種情況是不是可以避免？
王利明：
這個是不允許的，不能隨便地調(diào)整，也不能隨便地調(diào)整承包地。在個別情況下要調(diào)整的話，要經(jīng)過法定的程序，這個在物權法上也有規(guī)定。
其次，物權法也明確地規(guī)定承包經(jīng)營權被征收之后，應當給農(nóng)民一定的補償。因為你征收所謂物權的這種承包經(jīng)營權，那么在征地的過程中，應該保證農(nóng)民的知情權、參與權。
主持人：
征收補償，以前的《土地管理法》當中也有相關的規(guī)定嗎？
王利明：
對，也有相關的規(guī)定。但是《土地管理法》關于補償?shù)囊?guī)定主要還是針對集體，當然對農(nóng)民的補償也有規(guī)定，但是這些規(guī)定主要是關于地上的這些附著物，像青苗等費用的補償，但它沒有說直接針對承包經(jīng)營權本身的補償。
徐顯明：
就是用益物權的補償。用益物權是所有物權當中的一個部分，一個類別，就是這個物不是你的，但是我有權使用這個物。像農(nóng)民現(xiàn)在承包土地，土地的所有權是集體的，但是我有權把它承包過來以后，我對土地的使用權就屬于用益物權。所以用益物權受到侵害的時候，受到征收、征用的時候，也應該給予補償，在這個內(nèi)容上，這次大概是物權法第一次規(guī)定。
主持人：
而且還要給農(nóng)民一些保障，這些方面的錢，這可能也是這次物權法的一些亮點了。物權法還有什么樣的亮點嗎？
王利明：
應當說物權法有很多的制度創(chuàng)新，比如過去我們叫土地使用權，現(xiàn)在叫建設用地使用權，按照物權法的規(guī)定，建設用地使用權可以在地上、地下來設定，這實際上是確立了空間的利用權，就是對土地的地上和地下的空間利用權，這個可以說是一個制度的創(chuàng)新。
主持人：
就不僅僅是一個建筑物了。
王利明：
不僅僅是地表了。
主持人：
地表、地下和地上都可以利用。
王利民：
這個主要是為了更有效率地利用土地資源，利用空間資源。
主持人：
其實像這樣的亮點可能還有很多，比如首次明確物權登記制度，還有征地補償更加細化等等。我們今天由于時間關系，就請兩位嘉賓給我們介紹這樣的一些重要內(nèi)容。當然在以后的時間當中，我們節(jié)目還會繼續(xù)就物權法草案請到嘉賓具體地解釋，非常感謝兩位。也非常感謝觀眾朋友們收看本期的節(jié)目，明天再會。
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