公屋，解決了三成香港市民的住房問題。

　　政府免地價(jià)提供土地，實(shí)現(xiàn)公屋低租金向低收入居民提供；嚴(yán)格規(guī)定申請(qǐng)資格，嚴(yán)格進(jìn)行 管理，避免公屋濫用；通過(guò)出租商業(yè)設(shè)施和出售部分房屋，維持公屋正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　香港公屋相對(duì)成熟的運(yùn)行機(jī)制，或能為內(nèi)地正在探索中的公共租賃房提供一些借鑒。

　　政府免地價(jià)提供土地

　　低租金支持三成港人居住

　　搬入公屋，對(duì)很多香港市民來(lái)說(shuō)是人生的一件大事，他們形象地稱之為“上樓”。

　　1973年，香港政府開始推行十年建屋計(jì)劃，增加公屋數(shù)量，隨后又推出“居者有其屋”計(jì)劃，為一些收入不足以購(gòu)買私人樓宇，又不合資格(或不愿意)入住公屋的市民提供“居者有其屋屋苑”，通稱居屋。2003年，房委會(huì)決定無(wú)限期停建及停售居屋，目前剩余居屋只有約4000個(gè)單位。

　　香港的針對(duì)平民的房屋政策基本實(shí)現(xiàn)了租售并舉：一方面以政府出資建房為主，繼續(xù)提供公屋；另一方面以特惠折扣價(jià)(一般為市場(chǎng)價(jià)的50%左右)出售居屋，適當(dāng)引入私營(yíng)企業(yè)參與建設(shè)，協(xié)助中低收入家庭和公屋租戶置業(yè)。

　　半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，無(wú)數(shù)個(gè)香港家庭都在力求實(shí)現(xiàn)“階梯上升”——小時(shí)候住在公屋，大學(xué)畢業(yè)后掙錢買居屋，再買商品房。截至目前，香港共有約73萬(wàn)套公屋住房，超過(guò)200萬(wàn)人租住其中，約占香港總?cè)丝诘?/3。居屋單位則有超過(guò)30萬(wàn)個(gè)，住進(jìn)了1/6香港市民，其中約22萬(wàn)個(gè)單位價(jià)格低于200萬(wàn)元，是“夾心”市民理想的選擇。目前，在租住公屋輪候冊(cè)上等待入住公屋的家庭還有超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，他們的平均輪候時(shí)間約為1.9 年。

　　經(jīng)過(guò)多年的改建、重建，現(xiàn)在香港的公屋大多是二三十層的大廈，主要分布在市區(qū)(包括香港及九龍)、擴(kuò)展市區(qū)、新界和離島，公屋居民的人均居住面積也從最初的2平方米增加到現(xiàn)在的12平方米。

　　由于政府免地價(jià)提供土地和注資給房委會(huì)，公屋租金一直維持在較低水平。目前公屋的租金從220元至3370元不等，平均月租為1320元，租金水平約為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的1/4。根據(jù)2007年特區(qū)政府推出的租金調(diào)整機(jī)制，公屋租金每?jī)赡隀z討一次，按照市民收入指數(shù)的變動(dòng)上下調(diào)整，真實(shí)反映公屋租戶家庭收入的變動(dòng)。

　　嚴(yán)格規(guī)定申請(qǐng)資格

　　濫用公屋可能面臨檢控

　　一個(gè)香港家庭從無(wú)房到入住公屋并不需要太復(fù)雜的程序，他們要做的基本上就是登記和等待。

　　特區(qū)政府房屋署設(shè)有一份“公屋輪候冊(cè)”，所有合資格的公屋申請(qǐng)都會(huì)依登記的先后次序排列在冊(cè)子上，房屋署嚴(yán)格依照輪候冊(cè)上的申請(qǐng)書編號(hào)及申請(qǐng)人所選擇的地區(qū)，依次辦理審查及配房手續(xù)。

　　對(duì)于申請(qǐng)人的資格審查，特區(qū)政府的規(guī)定非常詳細(xì)，甚至可以說(shuō)是繁瑣，足足有15個(gè)大項(xiàng)。任何市民在申請(qǐng)公屋之前，必須詳細(xì)對(duì)照自身?xiàng)l件。最關(guān)鍵的是，申請(qǐng)人及其家庭成員的每月總收入和總資產(chǎn)不得超過(guò)房委會(huì)規(guī)定的最高限額，該限額會(huì)按年修訂，申請(qǐng)人及家庭成員必須申報(bào)收入及提交雇用及薪金證明書。

　　今年3月底，房委會(huì)公布了2010至2011年度有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)入住公屋市民的收入和資產(chǎn)限額較上年度平均上升了1.2%和2.5%。以4口之家為例，家庭月收入限額由1.58萬(wàn)港幣調(diào)高至1.60萬(wàn)港幣，而家庭資產(chǎn)限額由37.5萬(wàn)港幣調(diào)高至38.4萬(wàn)港幣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港一個(gè)4口之家月收入的平均數(shù)約為2.4萬(wàn)港幣。

　　“萬(wàn)千家庭輪候中，濫用公屋豈能容”，香港政府對(duì)公屋的管理非常嚴(yán)格。如果有市民被證實(shí)濫用公屋，除會(huì)被終止租約外，還可能面臨檢控。

　　除了分區(qū)租約事務(wù)管理處執(zhí)行日常租約管制工作外，房屋署還成立了“善用公屋資源分組”，嚴(yán)格審查公屋住戶及申請(qǐng)市民的收入及資產(chǎn)申報(bào)，防止公屋被濫用。

　　公屋運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)

　　綜合運(yùn)作，尚有盈余

　　縱觀香港的房屋政策，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于維持公平和穩(wěn)定的環(huán)境，政府要確保土地供應(yīng)充足，并提供配套的基建設(shè)施，既讓私營(yíng)物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也為沒能力租住私營(yíng)房屋的市民提供公屋。具體操作上，房屋政策事務(wù)由運(yùn)輸及房屋局負(fù)責(zé)，公屋方面由房屋委員會(huì)(房委會(huì))管理，房屋署為房委會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)。

　　因?yàn)殚L(zhǎng)期奉行低租金政策，僅租金收入難以維系公屋運(yùn)行。以2009年—2010年度為例，房委會(huì)公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開支為116.85億港幣，二者相抵尚“虧”17.62億港幣。目前，房委會(huì)主要通過(guò)兩種途徑補(bǔ)貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場(chǎng)、鋪位及停車場(chǎng)。二是通過(guò)各種自置居所計(jì)劃出售房屋，從中獲得可觀的盈余。此外，政府也會(huì)通過(guò)免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區(qū)政府推行公屋政策的開支預(yù)算為104億港幣，約占公共開支總額的4.3%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2010年度，房委會(huì)出租商業(yè)樓宇和資助自置居所兩項(xiàng)盈余合計(jì)為20.22億港幣，加上其他項(xiàng)目盈余，當(dāng)年綜合運(yùn)作盈余為3530萬(wàn)港幣。房委會(huì)估計(jì)，考慮出售剩余居屋的收益，下一年度綜合運(yùn)作盈余可超過(guò)4億港幣。此外，截至今年3月底，房委會(huì)現(xiàn)金及投資結(jié)余已達(dá)575.977億港幣，預(yù)計(jì)到明年3月底，將增長(zhǎng)至610.279億港幣。這都為公屋政策的持續(xù)健康運(yùn)行，提供了強(qiáng)有力的保障。(黃拯)