香港樓市“橫行”到幾時(shí)？

　　中新網(wǎng)6月29日電 香港文匯報(bào)29日刊發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師張宏業(yè)的文章《香港樓市“橫行”到幾時(shí)？》，文章相信市場(chǎng)表現(xiàn)才是測(cè)計(jì)師的真正老師，作者不斷提醒準(zhǔn)買家，量力而為，留意利息走勢(shì)及中央經(jīng)濟(jì)政策的走向，不要成為大市上升中的少數(shù)不幸受害者。

　　文章摘錄如下：

　　近期香港房地產(chǎn)業(yè)可謂喜氣洋洋。龍頭發(fā)展商以高價(jià)取得九龍何文田豪宅用地，并宣布以180億含地價(jià)投資，折合樓面地價(jià)連成本已超過20,000/平方呎。如以合理利潤(rùn)比率計(jì)算，則落成后賣價(jià)應(yīng)達(dá)25,000/平方呎才合算。這幅地王的命運(yùn)與早前賣出的東涌和粉嶺住宅地可謂有天壤之別。如果仔細(xì)分析這次公開拍賣整個(gè)流程，可以發(fā)展多項(xiàng)會(huì)影響后市的因素。

　　　大型發(fā)展商投地“勇進(jìn)”

　　首先，這次賣地共承77口價(jià)，參與者包括主要發(fā)展商如長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、新世界、嘉里及一些未開名發(fā)展商，末段的競(jìng)爭(zhēng)氣氛非常激烈，是近期很少出現(xiàn)的情況！與這幅地可以相比的豪宅樓盤應(yīng)該是西九龍上蓋的幾個(gè)物業(yè)發(fā)展，但從社會(huì)及購(gòu)物設(shè)施差異比較，則西九龍應(yīng)優(yōu)勝一點(diǎn)。如果這塊地幾年后要賣到25,000/平方呎，則西九龍海景單位可達(dá)30,000/平方呎，比現(xiàn)時(shí)水平上升超過30%，這明顯地反映眾位發(fā)展商看好后市。其實(shí)筆者有同樣看法，還記得本人在這個(gè)專欄于同一日發(fā)表了“確認(rèn)樓市已軟著陸”一文已經(jīng)提及同一個(gè)觀點(diǎn)了。

　　本人相信市場(chǎng)表現(xiàn)才是測(cè)計(jì)師的真正老師。從買地后十多天的成交價(jià)格和宗數(shù)，準(zhǔn)買家和眾業(yè)主已相信市場(chǎng)見底回升。城中地產(chǎn)界前輩施老板在最近樓市講座中更預(yù)言今屆世界杯比賽完畢前已完成調(diào)整，并從谷底回升。下一個(gè)跟進(jìn)問題是樓市“橫行”到幾時(shí)，則我們應(yīng)回到基本供求因素吧！

　　本地投資及自用者需求可觀

　　以往經(jīng)驗(yàn)告訴我們，本地置業(yè)者購(gòu)房主要用作投資和自住，自住人士通常用作結(jié)婚和獨(dú)立居住，而投資人士則會(huì)近50歲時(shí)可有能力買下第二或以上樓房作為中長(zhǎng)期收租保本作用。從政府?dāng)?shù)字顯示，2009年香港結(jié)婚數(shù)目是51,000宗，從2004年開始每年也突破40,000宗，與1998至2003年相比，每年平均增加超過10,000宗，逾30%以上。香港人口結(jié)構(gòu)正進(jìn)入中年高峰期，即45-49歲人士已占約10%，而50-54歲人士已升到9%。45-54歲的事業(yè)“黃金十年”人員已占約20%，這些人士投資物業(yè)的能力和意欲非常高。結(jié)論是未來一段時(shí)間，本地投資及自用者對(duì)物業(yè)需求也頗可觀，當(dāng)然受惠住宅類別會(huì)是上車盤及市區(qū)內(nèi)超過八百呎以上單位了。

　　從供應(yīng)量分析，可見從2009至2013年的本地住宅供應(yīng)量也只達(dá)每年12,000-15,000單位，與平均量20,000多個(gè)也偏低。在這個(gè)大氣候下，供少需多和購(gòu)買物業(yè)可供正凈回報(bào)率情形下，這幾年本地樓市上升方向是肯定的。但筆者仍不斷提醒準(zhǔn)買家，量力而為，留意利息走勢(shì)及中央經(jīng)濟(jì)政策的走向，不要成為大市上升中的少數(shù)不幸受害者。