“當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高不下。以武漢市為例，2006年人均可支配收入1.2萬(wàn)元，而同時(shí)期房屋均價(jià)達(dá)到每平方米4000元，這意味著一個(gè)中低收入的三口之家，不吃不喝，積攢10年以上才能買到一套90平方米的房屋。”全國(guó)政協(xié)委員、武漢大學(xué)水利水電學(xué)院教授王長(zhǎng)德接受記者采訪時(shí)對(duì)虛高不下的房?jī)r(jià)表達(dá)了強(qiáng)烈不滿。
在記者印象中，參加兩會(huì)的代表委員們從來(lái)沒有哪一年像今年這樣對(duì)瘋漲不停的房?jī)r(jià)表現(xiàn)得如此關(guān)注。
三大“病因”推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升
自2005年3月以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門打出了一系列“組合拳”，調(diào)控力度也相當(dāng)大，但為何房?jī)r(jià)仍如“脫韁野馬”一樣一路狂奔呢？
對(duì)此，王長(zhǎng)德委員認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的壟斷情況，從而使行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很不充分。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，大多數(shù)成本是由非市場(chǎng)因素來(lái)決定的，而收益則由所謂的供求關(guān)系來(lái)安排。這就使得國(guó)內(nèi)商品房的定價(jià)無(wú)法由市場(chǎng)來(lái)決定，只好聽任開發(fā)商主導(dǎo)，由此炒高房?jī)r(jià)也就容易而且必然了。
王長(zhǎng)德說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地的壟斷。目前大量的土地被開發(fā)商掌控，加大了土地調(diào)控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷房?jī)r(jià)的空間。二是市場(chǎng)壟斷。目前我國(guó)不但商品房，連經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)操縱市場(chǎng)，提高房?jī)r(jià)。三是直接的價(jià)格控制。部分房地產(chǎn)商通過(guò)提高住房檔次、囤積居奇等方式提高房?jī)r(jià)，利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷，通過(guò)各種形式哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
“土地財(cái)政”也是引發(fā)高房?jī)r(jià)的一個(gè)直接原因�！耙恍┑胤秸芾娴尿�(qū)動(dòng)，借經(jīng)營(yíng)城市之名，行出賣土地之實(shí)。隨意征用土地，并將大量的土地投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以獲取高額收益。這雖然在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的不足，但卻增加了房地產(chǎn)的成本，成為高房?jī)r(jià)的一個(gè)直接誘因，而且導(dǎo)致建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快�！蓖蹰L(zhǎng)德說(shuō)。
“暗箱操作”也使得房?jī)r(jià)一漲再漲。全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海接受記者采訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，這使得一些人借“暗箱操作”之機(jī)牟取暴利，這從房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的商業(yè)賄賂就可見一斑。比如土地市場(chǎng)的假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣；市場(chǎng)交易中工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，價(jià)格會(huì)直線飆升。又如，因目前規(guī)劃部門的自由裁量權(quán)太大，隨意變更規(guī)劃，如控制性詳細(xì)規(guī)劃的變更，一個(gè)中等項(xiàng)目容積率提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)增加數(shù)千萬(wàn)元的收入。神奇的手，可謂點(diǎn)“石”成金。
調(diào)控目標(biāo)多 調(diào)控效果差
全國(guó)政協(xié)委員陳萬(wàn)志認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，必須堅(jiān)持同一目標(biāo)下同方向配合行動(dòng)，才能發(fā)揮綜合性作用和效果，而目前我們的調(diào)控卻確定了多重調(diào)控目標(biāo)：一方面要抑制房?jī)r(jià)快速上漲；另一方面要控制投資增長(zhǎng)過(guò)速；此外，還要嚴(yán)控土地。要達(dá)到多重調(diào)控目標(biāo)是十分困難的，政策指向不一致，相互抵消，由此影響了房?jī)r(jià)調(diào)控效果。
全國(guó)人大代表任玉奇接受記者采訪時(shí)說(shuō)，從調(diào)控措施來(lái)看，如果過(guò)于依賴土地調(diào)控，反而可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其自身的市場(chǎng)規(guī)律，土地供應(yīng)趨緊的信息，容易引起消費(fèi)者的急購(gòu)心理，房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者的心理，手中的樓盤反變成“奇貨”，房?jī)r(jià)更加上升。他認(rèn)為，政府應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)與政府互動(dòng)，政府把土地出讓金、招標(biāo)差等優(yōu)惠給老百姓，而開發(fā)商也要適應(yīng)市場(chǎng)，多建中小戶型，銀行則通過(guò)分期貸款、按揭貸款等給困難家庭加大一些支持。
對(duì)于普通百姓“望房興嘆”問(wèn)題，陳萬(wàn)志委員認(rèn)為，這也與一些部門和地方政府追求所謂的政績(jī)等短期行為息息相關(guān)。他說(shuō)，近年來(lái)，一些地方政府片面追求GDP指標(biāo)增長(zhǎng)，把住房建設(shè)當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加稅收和財(cái)政收入的主要手段，只注重房地產(chǎn)的商品屬性，忽視了其保障品屬性。
將住房指標(biāo)納入地方政績(jī)考核
接受記者采訪的代表委員們建議，建立城鎮(zhèn)住房社會(huì)保障供應(yīng)體系，同時(shí)將保障性住房建設(shè)納入地方政績(jī)考核體系，明確相應(yīng)的懲罰制度。
郭松海委員說(shuō)，各地政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地，支持保障性住房的開發(fā)建設(shè)，意味著政府需突破“以地生財(cái)”模式，犧牲部分土地收益，向民生用房“輸血”；減少了地方財(cái)政用于其他工程的建設(shè)，這對(duì)地方政府是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。為此，應(yīng)建立地方政府的目標(biāo)責(zé)任制，將保障性住房建設(shè)納入政績(jī)考核體系，中央政府要有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。
同時(shí)，應(yīng)建立城鎮(zhèn)住房社會(huì)保障供應(yīng)體系。我國(guó)住房社會(huì)保障要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及各方面承受能力相適應(yīng)，住房保障具有多層次性和手段的多元化；它是一個(gè)包括限價(jià)普通商品住房、普通二手房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租屋等多層次的供應(yīng)體系。其供應(yīng)對(duì)象分別是中等收入及其偏低、低收入和最低收入的家庭。
對(duì)于如何平抑高房?jī)r(jià)，王長(zhǎng)德委員認(rèn)為，應(yīng)打破壟斷，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。首先，由政府牽頭、多渠道投資，建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)，主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定總利潤(rùn)不超過(guò)5%；其次，允許單位集資和民間合作建房，以滿足低收入家庭的基本需求；再次，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格限制高收入個(gè)人和家庭購(gòu)買多套商品房現(xiàn)象�？梢酝ㄟ^(guò)稅務(wù)、戶籍管理、規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記部門的聯(lián)網(wǎng)合作實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)監(jiān)督和管理。（李佳鵬 勾曉峰 陳黎明）
