當前，機構改革后的住房保障和房屋管理局，將會以怎樣的面目示人，民生的職能是否有所刪減，備受關注的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》何時能夠正式頒布，經濟適用住房何時才能上市供應，廉租住房是否能實現“跨區(qū)選房”，舊區(qū)改造工作如何推進？

　　今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生，來到由本報聯合新華社長三角新聞采編中心、上海人民廣播電臺、東方網新聞采編中心推出的2009第二屆上海市“民生訪談”。與本報記者等暢談與民生相關的各項新舉措，解讀上海的住房保障、物業(yè)管理、舊區(qū)改造等工作。

　　從30年前的 “亭子間”，到現如今的“大套間”，上海人均住房居住面積不斷被刷新的歷史，正是上海改革開放31年來的一個最好縮影。

　　住房問題，歷來是上海重要的民生問題。

　　從上世紀90年代“365”危棚簡屋拆遷，到本世紀初新一輪舊區(qū)改造；從上世紀90年代末“房改”政策實行后一躍成為國內房地產市場的“橋頭堡”，再到現如今為了迎接2010年世博會的召開所興起的又一輪房地產業(yè)大發(fā)展……

　　上海人的住房“夢”，一直在延續(xù)著。

　　-經適房

　　經適房選址外環(huán)交通樞紐附近

　　記者：保障性住房的政策制定和建設是市住房保障和房屋管理局重要任務之一。可否介紹一下哪些是保障性住房？它在具體操作時，有哪幾個方面會重點推進？

　　劉海生：住房保障是有一定限制范圍的。上海從2001年就試行這方面的工作。 2007年國務院專門下發(fā)《關于解決城市低收入家庭住房的若干意見》，把這項工作列入政府關注民生的一項非常重要的內容。

　　上海的住房保障可分三大類：

　　第一大類是廉租房，主要是解決低收入家庭住房。通過這幾年累計，到去年年底享受這項政策達到44000多戶。

　　第二大類就是經濟適用房，經適房重點抓以下幾項工作：一是制度建立，體現操作當中的公開、公平、公正原則，目前我們研究制定的經適房管理辦法在去年年底、今年年初已經公開征求意見，估計今年四五月份就能正式出臺。二是建設，光有辦法不夠，要有一定的量。去年上海已開工建設400萬平方米，根據市政府的計劃今年年底還要開工400萬平方米。

　　第三大類是來滬務工人員的居住點，這也做了很多嘗試。我們想把這項工作作為保障性住房的工作來加以研究，怎么規(guī)范，怎么在全市推廣。

　　記者：《上海市經濟適用住房管理試行辦法》去年年底至今年1月8日，已公開征求市民意見，也得到了市民高度關注與積極參與。下一步怎么做？

　　劉海生：去年年底我們在全市范圍內對 《上海市經濟適用住房管理試行辦法》聽取意見，意見稿出臺前，我們會同市政府的其他相關部門做了大量的調查研究。這個征求意見稿出臺前已經修改了接近80次。應該說，這次公開征求意見，市民非常關注，我可以用一個數字來說明，東方網訪問量超過1500多萬人次。我們局的網站訪問量超過224萬人次。我們收到的書面意見或問卷調查接近3500件。

　　記者：這些反饋意見的匯總分析有沒有完成？

　　劉海生：基本接近尾聲。我們也在研究，希望給公眾一個反饋，看大家關注的熱點是什么。從目前反映的情況看，市民比較關心這幾大類：申請條件、供應方式、經適房的價格以及地點，其次大家還關心標準。

　　這個辦法如果真正運作的話，會涉及到很多具體操作,可分為兩大塊：一個就是政府部門之間的政策問題，像經適房在中心城區(qū)如盧灣、靜安不可能建設。在真正操作過程中，我們還要研究，比如說他符合條件，根據收入申請住房，也根據目前的房源情況。第二個，申請以后怎么對他的收入資產進行核對。第三個是價格管理，經適房的價格國家有嚴格限制。第四個就是合同，這個合同跟商品房有區(qū)別，但關鍵一條，如果這項工作做得不好、做得不完善就會造成不公平。

　　記者：今年市房管局對進一步加大經濟適用住房的建設力度上有何打算？新建的經適房什么時間能夠上市？

　　劉海生：今年市政府目標很明確，下半年會選擇三個區(qū)來試點經適房，從申請開始到進行收入核對，19項內容凡是和銷售有關的，一定優(yōu)先考慮。有些比如說退出機制，我們可能會放在下半年再研究。經適房的上市必須符合一定條件，我們目前在跟有關區(qū)聯系。

　　經適房有些基地是原來的商品房基地，相對來說基礎條件比較好。有些基地像浦東的三林基地，由于面積較大可能要一兩年才可以上市。

　　記者：經濟適用房分配過程當中如何保證公平，有沒有嚴格的篩選體系，防止不符合條件的人擠進來呢？

　　劉海生：這也是我們在研究過程中非常關心的一件事，如果在操作當中有人為疏漏，很容易把事情搞砸。去年下半年，國務院批準民政部、證監(jiān)會、中國人民銀行等九個部門對城市家庭收入進行核對。國家有這個文件，就可以跟這些金融資產的管理協調。當然我前面講了19個項目當中，有一項就是把這項制度怎么完善，真正的運作起來。

　　當然，里面還有一個社會監(jiān)督，申請人首先要承諾誠信，保證申請資料準確，我們還會在適當范圍里向社會公布，通過不同機制盡可能做到公開、公平、公正。

　　記者：很多市民擔心經適房比較偏遠，韓正市長日前做客東方網時，也提到今后經濟適用房的選址會選擇在交通比較便利的地區(qū)，請你具體介紹一下規(guī)劃情況。

　　劉海生：在上海目前的情況下，經適房全部建在市中心是非常困難的，第一中心城區(qū)不可能有那么大的空地，量也不可能會很大。我們會選擇在外環(huán)附近，特別是考慮到就業(yè)、交通方便。目前已經開通的基地基本上都是列入軌道建設的線路周圍，比如說寶山顧村等。

　　-物業(yè)管理

　　建監(jiān)管平臺考核物業(yè)

　　記者：今年是“加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃”的最后一年，你們如何加大物業(yè)管理的推進和實施力度？

　　劉海生：2007年，我們提出了上海市加強住宅小區(qū)綜合管理的五年行動計劃，到今年是第三個年頭。今年要繼續(xù)推進這項工作，如加強住宅小區(qū)的功能、探索物業(yè)管理的模式。

　　記者：隨著小區(qū)管理制度不斷完善，業(yè)主委員會發(fā)揮著越來越重要的作用，但如何發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用一直是個難點問題，今年有何打算？

　　劉海生：根據目前的情況，業(yè)主與業(yè)主委員會的意見不少，照理說業(yè)主委員會代表業(yè)主利益，不可能有矛盾，所以這方面的問題還有待完善解決。

　　今年我們也會搞一個調查研究，考慮兩個問題：第一、已經制定的制度是不是符合上海目前的實際情況；第二、這個制度是不是在執(zhí)行。

　　如果是制度的問題，我們要調整，如果是執(zhí)行的問題，我們要加強監(jiān)管�，F在上海物業(yè)小區(qū)有10800多個，有業(yè)主委員會6400多個。比如說像閔行、浦東新區(qū)業(yè)主委員會成立以后，專門搞一些培訓，效果非常好。像閘北區(qū)有一個業(yè)主委員會交流平臺，周末大家互相交流，把一些好的辦法提出來。這些好做法我們都在跟蹤、推進。

　　記者：除了 “業(yè)主委員會管理”，“強化行業(yè)監(jiān)督”也是今年物業(yè)管理工作推進中的一項重點，聽說在徐匯、長寧有試點，還成立了專門的呼叫平臺。

　　劉海生：我們有監(jiān)管物業(yè)公司這個職能，要使物業(yè)公司按照規(guī)則來運行。盡管收費標準不一樣，但服務的標準還是要監(jiān)管的。我們今后要有一個監(jiān)管平臺，監(jiān)管還有反饋，對市民來說有一個保修和投訴的地方。

　　-廉租住房

　　市級收儲房源可供跨區(qū)選房

　　記者：廉租房政策是低收入困難家庭十分關注的問題。今年市政府的工作目標是什么？

　　劉海生：廉租住房上海從2001年試點開始已經比較成熟。去年我們在徐匯區(qū)搞了一個試點，在試點的基礎上，我們又制定了上海本市廉租住房房源管理的指導意見。

　　記者：徐匯區(qū)的試點今年有沒有可能進一步擴大到別的區(qū)縣？

　　劉海生：去年下半年我們在徐匯區(qū)做試點效果不錯，辦法比較符合實際的，這套辦法會在今年全市推廣。關于實物配租也好，套租也好還要根據家庭不同的需求，根據我們提出的房源自己提出申請。

　　記者：據我們了解，市里面也會儲備一部分實物配租房源，今后有沒有可能實現“打通”，廉租住房的申請有可能實現“跨區(qū)選房”？

　　劉海生：我們的廉租住房還是以區(qū)為主，當然有些區(qū)基地有限，房源有限，我們也收購了其他的房源。我們去年的試點就有閔行的。今后，以市一級的層面來收儲的廉租住房房源，就可以實現跨區(qū)選房。

　　記者：市一級的層面關于收儲的房源在量方面有沒有什么目標，今年要做到收儲多少呢？

　　劉海生：這里面有一個滯后的問題。因為收儲的房源的資金管理有嚴格界限，根據資金來源，再根據房源的情況有一些計劃。

　　記者：很多市民手上有一部分閑置房源，聽說市里邊有政策，可以通過市里面收購，由政府支付租金，統一將其收購作廉租住房實物配租的房源，政府具體的收購標準是怎樣的？

　　劉海生：廉租住房的資金管理我們有明確規(guī)定，在收儲當中要規(guī)范行為，不能隨意定價，要研究審核機制。在收儲上我們是市場收儲，鼓勵一些單位提供用房，改造做廉租住房。

　　我們沒有具體的標準，價格根據房屋地點的不同、房屋的類型不同而不同。要按照一定的程序來研究價格。總的來說，我們還是從交易市場來看一些小房型，如果市民提供的價格合理，我們會收儲。

　　-舊區(qū)改造

　　舊區(qū)是否改造 先征詢居民意見

　　記者：居住條件較差的“舊區(qū)”居民，十分關心舊區(qū)改造工作，今年政府計劃如何推動這項工作？

　　劉海生：上海的舊區(qū)改造，特別是改革開放30年來取得了很大的成績，但也碰到不少問題。 30年前我們的人均居住面積只有4平方米，30年后人均的居住面積達到16.9平方米，居住條件大大改善。

　　記者：上海目前“舊改”地塊動遷成本越來越高，政府有關部門正在醞釀實施一項與舊區(qū)改造有關的政策，將通過事先征詢來決定本小區(qū)是否要實施舊區(qū)改造，進一步增強市民在舊區(qū)改造中的主觀能動性。

　　劉海生：從市委、市政府的角度要改善居民居住條件非常差的地區(qū)，我們在推動這項工作時，將和舊區(qū)里的市民進行互動。

　　今年會試行事先征詢制，通常是兩輪征詢：

　　第一輪，看居民是否愿意改造，有的居民生活在這個地方習慣了，但有的居民愿意通過政府舊區(qū)改造改善居住環(huán)境。我們會做一個問卷調查。

　　第二輪，如果絕大部分居民提出愿意接受改造，政府要設幾個改造方案。對市民來說，會有怎樣的安置條件，或貨幣補償條件，如果大部分人支持就會推進。

　　記者：動拆遷補償有沒有新辦法？

　　劉海生：動拆遷補償上還是以物權保障作為制度設計的基礎。通過他的房屋資產的評估，這些房屋本身比較陳舊，結構也比較差。如果評估價格還是解決不了住房問題，政府會給他補貼。確實有個別住房非常小，居住條件非常差的情況，我們要保底解決居住問題。具體在操作當中看試點的效果。

　　記者：解決住房困難這方面，比如你的動拆遷安置、幫困碰頭了，一邊解決了住房困難，另一邊住房保障又享受了，這怎么辦？

　　劉海生：應該說這兩塊有關系也有區(qū)別。從舊住房改造和動拆遷上的補償是一個經濟補償，從住房保障來說是享受社會保障。如果通過經濟補償還滿足不了最低生活居住條件，就利用現在的住房保障政策來進行保障，解決住房問題。

　　記者：如何監(jiān)督這個新舉措執(zhí)行？

　　劉海生：這個在制度設計中已經考慮了。政策要公開，動遷房要公開，哪個家庭要公開，他的家庭情況也要公開，所進行的補償全部公開，這就是社會監(jiān)督。我們會引入第三方參與，人大代表、政協委員、社會工作者包括一些律師，他們會監(jiān)督你在操作過程中，是不是按照政府規(guī)章運行。

　　好事還得“多琢磨”

　　□駱新(市政協常委、東方衛(wèi)視評論員)

　　一度高歌猛進的房地產行業(yè)，近來遭到前所未有的危機。

　　上海“兩會”期間，市委書記俞正聲明確表示 “上海的房價確實太高了。 ”近日，市長韓正在與網民溝通時也坦承：“目前上海的房價確實偏高。 ”他認為，房價總的是由市場在調節(jié)，但政府“應該用一些政策來引導、促進消費”，而“不能刺激房價”。價格低一點，買房子的人會更多。繼上海去年開工400萬平方米經適房之后，今年力爭再開工400萬平方米。

　　在“保增長”與“保民生”之間，關于住房問題爭論，幾乎一直是處于兩個極端。一種觀點執(zhí)拗地認為，房地產業(yè)至少與50多個產業(yè)密切相關，政府欲 “保增長”，就離不開穩(wěn)定房價，而穩(wěn)定房價的根本辦法就是要力保房地產企業(yè)的生存；另一種觀點則認準了房價若不跌，就不足以清除投機泡沫、提振民眾的消費能力，從而做到真正的“保民生”……

　　其實，收入不同的群眾，對住房價格的訴求也不一樣：高收入者往往愿意把房子視作“投資品”，希望房價一路走高；而低收入者也許僅僅將房子當作“必需品”，肯定希望房價越低越好，因為得“買得起”；而收入更低的人群，對房價的變化幾乎無動于衷，反正我都買不起，只能等著國家的政策性救濟……

　　好在經過一番漫長的爭論后，大家都逐漸明白了這個道理：政府的作用不是干預市場價格，而是必須承擔基本責任，即構建整個社會的住房保障體系，大力建設保障住房、保障人民“住有所居”。

　　舊區(qū)改造、經濟適用房和廉租房建設，自然成了“破解”住房保障問題的焦點。

　　由于保障性住房有十分強烈的公共品屬性，它在許多環(huán)節(jié)上都需公權力部門作出嚴格審核，如何做好“受保障人群”的身份識別，使各項制度更科學、更合理，力求做到公平、公正、公開，也就成為考驗當下我們智慧的關鍵。

　　與無法上市交易的“廉租房”相比，“經濟適用房”因為有物權、可買賣的特征，它在價格上比商品房便宜得多，另一方面它遠期的增值潛力還很明顯，這些因素都很容易導致在審核、配售時受到某些特權干擾，造成不公平。

　　目前的當務之急，是爭取在制度上作出改進，規(guī)范經濟適用房建設，下大力氣促進廉租房建設，對建設、分配全程予以公開，讓人民群眾、媒體輿論廣泛監(jiān)督。

　　加快建設廉租房和經濟適用房，緩解保障性住房緊張的狀況，對人民群眾來說一定是件大好事，但好事更須“多磨”——這不是指“磨洋工”，而是要反復“琢磨制度”，拿出可以孚眾的標準和制度，畢竟房子好建，但得人心更重要，那種“好心辦壞事”甚至“好事催生壞人”的例子，我們也見得不少了。

　　記者手記

　　愿住房不再“折騰”

　　最近，一個親戚因舊區(qū)改造剛拿到一筆70萬元的動遷款，說是要買房，但看房、選房、買房的經歷頗有些“折騰”。

　　先說看房。按理來說，能花70萬在上海全款買房的，也還算過得去。既然是動遷戶，必定首選配套商品房。親戚跑到寶山顧村的動遷配套房基地“考察”了一番�；貋淼慕Y論是：太遙遠，交通太不方便。于是，她把目光投向商品房。

　　再說選房。一家三口等著、盼著住新房，一手房壓根兒不考慮，唯有二手房可以看看。在楊浦歐尚超市邊上看中一套，聽房產中介一 “忽悠”，心生買意立刻去看房。到現場一看，心里涼了半截：一梯四戶，房屋也忒陳舊了吧？！

　　最后說買房。好不容易在浦東金橋看中一套，68萬。朝向、樓層、房型都滿意，可價格被房東“咬”著死活不松。最后雙方商量，65萬成交。回來后，親戚還頗為得意，說這套房以這個價錢絕對“賺”了。第二天，房東來電“跳價”，說不賣了……

　　為什么舉這么個例子，我想說的是，上海擁有像恒隆廣場、港匯廣場這樣的頂級商用物業(yè)，還有像金茂大廈、環(huán)球金融中心這樣的摩天寫字樓宇，更是有像湯臣一品這樣的千萬豪宅，然而，更多的上海人都住著上世紀七八十年代的老公房，每季度繳百來塊錢的物業(yè)費，因為那里離菜市場近，離學校近……為了一套舒適的房子，他們勞碌著，奔忙著。

　　前些天，韓正市長在跟網友網聊時也說，“我也有同感，目前上海的房價確實偏高了�！边@一說法得到廣大網友的力挺。這年頭，年輕人結婚要買房，小孩念書要換房，工作調動要搬房……很多市民都期盼上海房價能再合理點，老百姓安居工程能更圓滿些。所幸，多管齊下的分層次、多渠道住房保障體系，能讓這一問題不再“折騰”。