昨天上午,農(nóng)業(yè)銀行公布了首個房貸新政細則。但是到了下午,原本刊登在農(nóng)行網(wǎng)站上的有關(guān)公告,卻被悄然撤下。對此,本報記者第一時間致電農(nóng)行廣東省分行相關(guān)人士,得到的回復(fù)是“原公布的細則需要修改,現(xiàn)在還不能執(zhí)行”。至于具體修改的內(nèi)容,以及何時重新公布細則,農(nóng)行廣東分行均表示未能透露。
業(yè)內(nèi)人士認為,農(nóng)行率先公布房貸新政細則,原本對其他銀行會形成示范效應(yīng)。但是,現(xiàn)在農(nóng)行把已公布的房貸細則撤回修改,很可能各家銀行相互觀望,造成房貸新政細則依然“難產(chǎn)”。
還原“首個細則”貸款超過30萬利率自動下調(diào)
在央行公布房貸新政后,農(nóng)行在昨日上午公布了首個商業(yè)銀行房貸細則。農(nóng)行表示,將對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款,在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持,最低首付款比例為20%;貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準利率的0.7倍。
農(nóng)行稱,對自住購房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風險因素進行考慮;借款人購買非普通住房的,即使是首次購房,首付款比例原則上不低于25%;借款人購買非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,購買非普通住房的,貸款利率原則上不下;嚴格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款發(fā)放貸款。
另外,在新增貸款優(yōu)惠政策之外,農(nóng)業(yè)銀行還重點明確了存量個人住房貸款的利率調(diào)整政策。在對存量貸款利率調(diào)整過程中,農(nóng)業(yè)銀行采取了兩種方式。一種方式是自動調(diào)整,即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內(nèi)部的計算機系統(tǒng)自動調(diào)整利率,無需借款人申請,貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍。另一種方式是手工調(diào)整,即對不符合自動調(diào)整標準或由于其他方面的原因無法進行自動調(diào)整的貸款,須先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基于原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監(jiān)管要求等要素提出最終審批意見,經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致,于2009年1月1日(含)之后進行調(diào)整。對借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的,農(nóng)業(yè)銀行將不受理其利率調(diào)整申請。
建行率先表態(tài)多是原則性規(guī)定具體操作很難
在房貸新政實施的首日,建設(shè)銀行對于新政的執(zhí)行就作出了表態(tài)。對于新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,建設(shè)銀行表示,將在人民銀行的政策框架和授予的權(quán)限內(nèi),根據(jù)客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素,制定差別化的利率政策和首付款比例要求。
而對于已經(jīng)發(fā)放的個人住房貸款,建行表示,其利率調(diào)整取決于兩個因素,一是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。二是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結(jié)果。建設(shè)銀行將在合同重新定價日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結(jié)果進行確定。
對于普通自住房定義,建行稱應(yīng)是按照住房面積大小確定,但具體要以當?shù)卣蛴嘘P(guān)部門的規(guī)定為準;對“改善型”普通自住房,建行則理解為“如果客戶現(xiàn)在貸款買的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求,需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住,可以認為是購買改善型普通自住房”。
記者在昨日的采訪過程中,問及房貸新政具體細則的出臺,工行廣東分行、中行廣東分行,以及交行廣東分行等銀行均表示,尚在等待各自總行實施細則的正式通知和安排。駱海濤
-深度分析
銀行到底在擔心什么?
“銀行可能的一個擔心是‘利率倒掛’問題。”在接受本報記者采訪時,中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,假如銀行執(zhí)行基準利率0.7倍的優(yōu)惠時,那么5年期以上的存貸款利率是“倒掛”的。
經(jīng)記者測算,按照3至5年(含5年)貸款利率7.29%最大程度下浮30%,得到的實際利率是5.103%;按照5年以上的貸款利率7.47%最大程度下浮30%,得到的實際利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%!叭绻患毅y行只做長期貸款和長期存款業(yè)務(wù),那么很快將瀕臨破產(chǎn)!币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士如此評價,給予客戶的優(yōu)惠已經(jīng)非常徹底,這對銀行的定價技巧要求相當高,尤其5年期以上的利率下降到了5.229%,比目前銀行5年期存款利率5.58%還要低,這樣一來,如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期,那么,這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈余。
一位負責房貸的銀行客戶經(jīng)理表示,銀行以最低利率給的客戶越多,銀行虧得越多,而且央行制定的規(guī)定明確了“自住、首套、90平方米以下”等限制要素,倘若同質(zhì)客戶遭遇不同待遇,可能會發(fā)生大量的投訴,那也是銀行的一大挑戰(zhàn)。
銀行還擔心很難把握客戶的風險。按照央行的要求,首付比例最低降至20%,但由于各家銀行的定位不同,客戶層次也不同,銀行如何來確定客戶的風險是個問題。上述業(yè)內(nèi)人士稱,過去銀行愿意把資金借給購買了多套房的客戶,看中的也是其償還能力要較一般客戶高。現(xiàn)在盡管有多種手段可以了解到客戶的資信情況,但這一方法往往對于第一次和銀行打交道的客戶不適用,缺少風險記錄,也就無法判斷風險。此外,即使銀行得出了客戶符合相關(guān)要求的判斷,20%的首付比例和30%的首付比例的風險又不一樣!霸谀壳笆袌龅兔缘那闆r下,要求30%首付意味著流失客戶。因此,目前銀行處于兩難的境地。”
此外,銀行的擔心還源自相互觀望和博弈。部分觀察人士稱,各銀行都擔心自己推出的房貸細則定價太低,因此,誰越遲出臺就越有利,原因是在別人基礎(chǔ)上略為降低最主動。駱海濤
-市民呼聲
“改善型普通自住房”應(yīng)先界定樓市新政亟需政府“猛推一把”
昨日,農(nóng)行房貸細則出臺。細則一出,雖然沒有提及最為關(guān)鍵的“改善型普通自住房”,但還是引起深圳地產(chǎn)業(yè)界和市民的普遍關(guān)注。下午,農(nóng)行撤下公告,大家大失所望。
農(nóng)行細則條款仍太謹慎?
對于這份細則,市民也態(tài)度各異,名為“樂天”的網(wǎng)友看到細則后表示,“表明了對老客戶的態(tài)度,這是最大的亮點”。農(nóng)行重點明確了對存量個人住房貸款的利率調(diào)整政策,即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上,原則上自動調(diào)整利率,自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍!癰ily-李斌”亦認為,農(nóng)行做法的好處在于進行了客戶細分,并且根據(jù)個人的具體情況來確定。但也有網(wǎng)友“錢保來”說,他買房子貸不了30萬元,這個“細分”不太合理,過于看高了人們的購買力。部分網(wǎng)友均發(fā)言表示,農(nóng)行的條款謹慎,是因為“怕次貸”,太不痛不癢了,只是支持原來買不起或不想買的人買房。
中國指數(shù)研究院深圳分院房產(chǎn)分析師楊奕表示,農(nóng)行細則整體上體現(xiàn)了央行房貸新政的主導(dǎo)精神,對于自住的首次購房活動給予了最高額度的信貸支付和利率優(yōu)惠,同時對于非自住的及非首次購房的貸款活動也有一定的優(yōu)惠,但優(yōu)惠力度不夠,也說明了銀行對于房地產(chǎn)市場中投機購房活動的防范。
“這是一個中性的細則,既落實了政府的政策,又考慮到了自身的風險!”深圳社科院城市運營中心主任高海燕認為,農(nóng)行發(fā)布的房貸細則比較謹慎,對不同情況下首付的比例區(qū)分比較謹慎的,農(nóng)行未對“改善型普通自住房”等概念進行界定可以理解,這些概念還是應(yīng)由建設(shè)部或地方政府做出明確界定。
關(guān)鍵時候政府要先出手?
深圳某銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者,政府把貸款利率下浮的幅度擴大,本次房貸政策一定程度上是利率市場化的局部提前實施,有利于市場化定價機制更充分地發(fā)揮作用,但是“孩子老被人管著、放開了會怎么樣”,這是“家長”和“孩子”都很擔心的問題。
寶安一在售樓盤的開發(fā)商表示,利率下調(diào)到0.7倍對于購房者是非常有吸引力的,至少想買房的人不會再為銀行的事而困擾,這對樓市有較大的促進作用,但暫時不可能拉升房價。此外,這一政策還能吸引一部分抄底心態(tài)的投資客。但是,該開發(fā)商表示,在農(nóng)行細則里,其實如何甑別改善型普通自住房這一點很關(guān)鍵,細則卻沒有公布,很遺憾。首付下調(diào),其實在樓市作用不大,很多客戶能夠支付首期,關(guān)鍵是利率影響二次以上購房的客戶。
一位市民表示,銀行現(xiàn)在對待新政十分謹慎,還是相互觀望,等待政府的態(tài)度。這個時候政府應(yīng)該先做好概念界定等工作,“猛推一把”,讓銀行“膽壯起來”,同開發(fā)商、購房者一起將樓市托起來。(盧先兵 馬芳)
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