10月17日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。這一政策信息清晰地表明國(guó)家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上，支持自住和改善性購(gòu)房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

　　樓市進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。1至8月份，全國(guó)有20個(gè)省市的住房銷售量處于下降的態(tài)勢(shì)。8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比卻下降了0.1%。

　　回顧今年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅1至9月分別為：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)也印證了樓市的低迷走勢(shì)，國(guó)房景氣指數(shù)從年初的近106，達(dá)到了8月份的101.78，與之相伴房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、資金來(lái)源分類指數(shù)、土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)等悉數(shù)下滑。

　　曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，也沒有挽回房?jī)r(jià)下滑的“頹勢(shì)”。來(lái)自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新數(shù)據(jù)表明，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價(jià)格仍不斷走低。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為：全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)環(huán)比下降表明樓市博弈結(jié)果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的回落說(shuō)明市場(chǎng)的成熟程度在向前推進(jìn)，行業(yè)洗牌在加劇，那種是個(gè)房子就賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，今年下半年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)國(guó)際因素共同作用下，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)仍然保持穩(wěn)定外，我國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。

　　有關(guān)專家表示，盡管樓市運(yùn)行方向已經(jīng)發(fā)生了改變，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面還是好的，“沒有必要產(chǎn)生崩盤的惶恐”。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，1至8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，同比增長(zhǎng)29.1%。住宅完成投資13385億元，增長(zhǎng)31.7%。國(guó)房景氣指數(shù)也在100點(diǎn)以上。

　　一線城市房?jī)r(jià)偏離幅度收窄

　　在房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到高峰值的2007年，全國(guó)商品房的銷售面積達(dá)到了竣工面積的兩倍以上，房產(chǎn)銷售在“剛性需求”的支撐下呈現(xiàn)出熱火朝天的景象。如今房屋銷售交易額卻連創(chuàng)新低。

　　“市場(chǎng)交易的冷清再一次表明，剛性需求不等于有效需求�！狈康禺a(chǎn)評(píng)論人顧海波認(rèn)為，盡管伴隨著住房市場(chǎng)的改革、城市化的不斷推進(jìn)以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放，但一路飆升的房?jī)r(jià)也使很多購(gòu)房者駐足觀望，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。

　　隨著今年各地土地流拍等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期已經(jīng)改變。也正是隨這種預(yù)期的改變，大量超購(gòu)買能力的“惶恐性”購(gòu)房行為放緩，“買漲不買跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)的大幅調(diào)整導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)大大縮水，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屬性減弱。這使得曾一度支撐房?jī)r(jià)上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”。

　　一些專家分析認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)依然向好，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。對(duì)房市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因，可以說(shuō)目前房?jī)r(jià)的回落，還處在預(yù)期的回歸軌道�！半S著一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度逐步收窄，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快發(fā)展�！�

　　樓市遇冷更加需要調(diào)控智慧

　　隨著全球金融危機(jī)的愈演愈烈，我國(guó)出口形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增速面臨放緩的壓力。在“內(nèi)憂外患”的夾迫下，擴(kuò)大內(nèi)需成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”的優(yōu)選路徑。而擴(kuò)大內(nèi)需離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)五分之一，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟表示，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看待。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前也認(rèn)為，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量。

　　一方面部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲超過(guò)了居民的購(gòu)買能力，百姓希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。

　　發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為，樓市遇冷時(shí)期更加需要政府的調(diào)控智慧，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞的一個(gè)明顯信號(hào)是，國(guó)家將在加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用放等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　牛鳳瑞認(rèn)為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的三方面責(zé)任：一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，主導(dǎo)方向是增加有效供給，防止誘發(fā)過(guò)高的預(yù)期；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，應(yīng)重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用；三是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以確保低收入階層的基本住房需求。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場(chǎng)“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制訂和實(shí)施，必須注意讓市場(chǎng)泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化，確保市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時(shí)間內(nèi)‘刺破’泡沫的‘硬著陸’不僅是非理性的，也是十分危險(xiǎn)的。