稅費(fèi)偏高

　　影響二手房市場(chǎng)交易

　　9月底，在一家外資旅行社工作的戈韶如通過(guò)中介，看中了北京市地壇東門光明樓的一套59平方米的二手房。經(jīng)過(guò)一番討價(jià)還價(jià)，最后成交價(jià)為70萬(wàn)元。“2004年的房子，總價(jià)也能接受，還款壓力不會(huì)很大。”戈韶如非常喜歡這套房子。

　　直到中介給她算了一筆賬，才發(fā)現(xiàn)這套房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止70萬(wàn)元。

　　根據(jù)現(xiàn)行的二手房交易政策，房齡在5年以內(nèi)的二手房交易必須繳納房?jī)r(jià)總額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1.5%的契稅(公寓和高檔物業(yè)為3%)，1%的個(gè)人所得稅和0.1%的印花稅�？偟乃阆聛�(lái)，5年以內(nèi)的二手房交易應(yīng)付各種稅款達(dá)到房?jī)r(jià)的8.1%。

　　同時(shí)，通過(guò)中介購(gòu)房，戈韶如還得支付3%的中介費(fèi)，以及3000元的貸款服務(wù)費(fèi)和3000元的過(guò)戶費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)，中介費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由雙方按比例分擔(dān)。然而，記者從多家中介獲知，近年來(lái)北京市場(chǎng)上的二手房報(bào)價(jià)大多數(shù)是“凈得價(jià)”，即所有的稅費(fèi)都由買房者承擔(dān)。這樣算下來(lái)，戈韶如就要負(fù)擔(dān)超過(guò)11%的稅費(fèi)，這套房子價(jià)格接近80萬(wàn)元。即使是超過(guò)5年、不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的二手房，購(gòu)房者也要支付超過(guò)6%的稅費(fèi)。而市場(chǎng)上受歡迎的，主要還是5年內(nèi)的次新房。

　　為了避稅，中介將戈韶如的購(gòu)房合同“一分為二”。合同上的成交價(jià)按照該地區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)簽訂，為42萬(wàn)元(過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)往往明顯低于該地區(qū)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格)；另外28萬(wàn)元?jiǎng)t在一張“補(bǔ)充協(xié)議”中體現(xiàn)。這樣，戈韶如省去了近2萬(wàn)元的稅費(fèi)。這一做法雖然不規(guī)范，并且會(huì)增加交易風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上在北京二手房市場(chǎng)十分普遍。“即使避稅了，所有稅費(fèi)加起來(lái)也并不低�！备晟厝缯f(shuō)。

　　“稅費(fèi)不僅偏高，而且無(wú)法‘分期付款’。對(duì)大多數(shù)首次置業(yè)、首付款本來(lái)就偏緊的購(gòu)房者而言，負(fù)擔(dān)比較重�！辨溂业禺a(chǎn)紅廟區(qū)區(qū)域經(jīng)理牛麗珍說(shuō)，這些購(gòu)房者大多數(shù)是因?yàn)槌惺懿黄鹦路康母叻績(jī)r(jià)而轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)的，但偏高的交易稅費(fèi)，又讓一些購(gòu)房者轉(zhuǎn)回到一手房市場(chǎng)上。

　　讓購(gòu)房者回頭的不僅有偏高的稅費(fèi)，銀行的貸款條件也增加了購(gòu)房者的首付壓力。由于去年以來(lái)多數(shù)銀行對(duì)房貸緊縮，二手房交易受到了明顯的影響，即使是第一次購(gòu)房，大多數(shù)人也只能貸到七成。而且，這個(gè)七成是房屋“評(píng)估價(jià)”的七成，評(píng)估價(jià)往往低于實(shí)際成交價(jià)。

　　針對(duì)“一套房子3個(gè)價(jià)”的現(xiàn)狀，近日北京市出臺(tái)規(guī)定，要求所有二手房交易合同必須在網(wǎng)上簽約。據(jù)了解，下一步銀行也將與之聯(lián)網(wǎng)，根據(jù)網(wǎng)上成交價(jià)按比例放貸�！斑@一政策可以讓交易更加透明。但這也意味著在盡量多貸款和少繳稅費(fèi)之間，購(gòu)房者只能選擇一邊。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　盤活存量房

　　有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　受一手房市場(chǎng)成交低迷、價(jià)格出現(xiàn)下跌的影響，當(dāng)前二手房市場(chǎng)買賣雙方都對(duì)后市處于較為嚴(yán)重的觀望態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，北京市二手房共成交18000套左右，環(huán)比二季度下降約12%；成交均價(jià)9503元/平方米，環(huán)比下降1%左右，量?jī)r(jià)齊降。

　　多數(shù)專家認(rèn)為，在這一市場(chǎng)背景下，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的高稅費(fèi)對(duì)二手房市場(chǎng)交易量的影響更為凸顯，使觀望情緒進(jìn)一步加劇，進(jìn)而影響了存量房的盤活，居民通過(guò)“賣舊買新”改善住房條件的需求也得不到滿足。目前北京市場(chǎng)上存量房有450萬(wàn)套左右，今年預(yù)計(jì)成交只有8萬(wàn)套，其他城市情況相似。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗認(rèn)為，適當(dāng)調(diào)整目前偏高的交易稅費(fèi)，能有效減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，并使交易更加透明。這有助于向市場(chǎng)傳遞積極的信號(hào)，緩解二手房市場(chǎng)的觀望氣氛，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　在房?jī)r(jià)快速上漲的2006年，為配合房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒房”風(fēng)，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)規(guī)定，將出售二手房必須繳納全額營(yíng)業(yè)稅的期限從“購(gòu)買2年以內(nèi)的住房”延長(zhǎng)至“5年以內(nèi)”，同時(shí)要求強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅�！斑@一政策與去年出臺(tái)的嚴(yán)控二套房房貸等宏觀調(diào)控政策相配合，確實(shí)起到了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的作用。”祁世釗說(shuō)。

　　近年來(lái)，幾乎所有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策都提出大力推動(dòng)存量房(二手房)市場(chǎng)發(fā)展，“但始終缺乏明確有效的配套政策。適當(dāng)調(diào)整二手房交易稅費(fèi)將比央行降息的實(shí)惠更大，作用也會(huì)更加直接。”某經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　不謀而合的是，一些城市已經(jīng)開始嘗試相關(guān)調(diào)整。杭州市日前出臺(tái)政策，對(duì)存量房交易的買賣雙方，所繳納的契稅、印花稅等稅收，根據(jù)地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。

　　但必須看到，二手房市場(chǎng)真正健康發(fā)展，僅靠調(diào)整稅費(fèi)還不夠。專家認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，尤其是規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)和管理。(王 煒）