10月31日，北京已推出的兩限房中“最貴”的小屯馨城項目地塊正式入市交易。該地塊的具體投標(biāo)時間為11月30日。7300元/平方米的銷售限價創(chuàng)造了兩限房限價的新高。為什么該地塊限價成為已推出兩限房的最高呢？記者親自前往調(diào)查了該地塊并發(fā)現(xiàn)，該地塊的地段優(yōu)勢決定了其相對較高的定價，但是配套尚需完善。

　　地塊位置：位置優(yōu)越

　　該地塊為豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城(9號地)住宅及配套用地，處于西四環(huán)至西五環(huán)之間，具體四至范圍是：東至玉泉路西側(cè)現(xiàn)狀保留單位西邊界、南至天鴻美域小區(qū)二期北邊界、西至玉泉西路、北至梅市口路綠化帶。

　　地塊現(xiàn)狀：平整土地

　　記者在其現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，目前地塊已經(jīng)基本平整，有工人在平整土地，工地看上去比較繁忙。門口的保安告訴記者，這里就是小屯馨城限價地，正在工作的是來自河北的施工人員。用地面積約10.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積19.4萬平方米。據(jù)土地儲備中心的招標(biāo)公告顯示，該地塊將已“六通一平”的形式招標(biāo)出讓。

　　交通條件：交通便利

　　該地塊距離京石高速很近，離地鐵一號線的玉泉路站也不遠(yuǎn)。公交507、338路可以直達(dá)，這一站叫做梅市口站。地塊東側(cè)是小屯路，交通狀況良好。由于是周日，路上車輛很少，記者在路上看到有多輛駕校的教練車和考試車正在路上練習(xí)或考試。如果沿著小屯路向北，就與大成路交會，再往北不遠(yuǎn)就是地鐵玉泉路站。地塊的西側(cè)是還沒完全開通的小屯西路。地塊東西兩側(cè)的市政道路與京石高速公路、蓮石路、大成路、魯谷路、長安街、阜石路南北交會，交通比較便利。

　　規(guī)劃及限價：目前最高

　　該項目的銷售限價定為7300元/平方米。在之前推出的限價地中，這個價格是最高的。小屯馨城項目還將配建9000平方米的廉租房，戶型面積小于50平方米，一居室和兩居室的比例為4.5:5.5。照此推算，該項目至少可以提供180套廉租房。綠化率方面，招標(biāo)文件要求小區(qū)綠化率為30%。小區(qū)內(nèi)住宅高度則控制在16層，還將配建一所4層高的中學(xué)，要求中標(biāo)的開發(fā)商應(yīng)在一年內(nèi)完成學(xué)校的建設(shè)，以滿足整個小屯地區(qū)學(xué)生入學(xué)問題。此外，還要求該項目利用住宅地下室設(shè)居民自行車停車庫。

　　配套設(shè)施：配套待完善

　　小屯區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展是成熟商圈輻射的典型，正是北部公主墳、玉泉路等區(qū)域商業(yè)的繁榮以及工作發(fā)展機(jī)會為小屯區(qū)域帶來了旺盛的房產(chǎn)居住需求，但同時小屯帶有“商業(yè)輻射帶”典型特征，即交通配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于生活配套，并且生活配套正在成為區(qū)域發(fā)展的“短板”。

　　小屯區(qū)域鄰近西四環(huán)南路，南部建有京石高速公路，北距地鐵一號線約十幾分鐘的車程，公交線路比較發(fā)達(dá)。但是由于開發(fā)較晚，商業(yè)配套和生活配套未能及時跟上，區(qū)域內(nèi)缺乏大型的超市、商場、餐飲等購物消費場所，不少的消費者選擇離小屯有兩三站地的萬泉路、五棵松購物，或者是去公主墳、六里橋等區(qū)域消費。因此，小屯區(qū)域的發(fā)展主要借勢于公主墳的成熟商圈輻射，而其區(qū)域自身的生活配套還比較缺乏，這在某種程度上成為制約區(qū)域發(fā)展的一個“短板”。

　　☆餐飲酒店：小屯路沿線有一些餐館，包括九州漁港家常菜、老城一鍋、鄂西情等。記者調(diào)查的當(dāng)天，還有一家名為萬花園的飯店開張，鞭炮放得很熱鬧。項目周邊大的旅館酒店不多，僅有錦江之星旅館、大江三和賓館等。

　　☆教育配套：緊鄰著地塊的還有星橋幼兒園以及振華旅游學(xué)校。其輻射區(qū)域的玉泉路等區(qū)域有高娃鋼琴幼兒園。這里還有海淀友誼小學(xué)、十一學(xué)校、五一學(xué)校、青塔二小、蔚園小學(xué)、小屯中學(xué)，以及燕京華僑大學(xué)、豐臺成人專業(yè)學(xué)校等。

　　☆銀行醫(yī)院：附近有農(nóng)村商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等。小屯鎮(zhèn)上有一家衛(wèi)人醫(yī)院，還有武警北京市總隊第三醫(yī)院。另外，301醫(yī)院、302醫(yī)院、307醫(yī)院在離這里兩三站遠(yuǎn)的地方。

　　☆商場超市：附近有玉泉建材城、大鐘電器、翠微商場，不遠(yuǎn)處有物美超市、安安順便利店、超市發(fā)便利店等。這里距離兩三站地有城鄉(xiāng)貿(mào)易廣場、華懋商廈、家世界購物廣場等。

　　☆休閑娛樂：鄰著小屯路，有一家叫做碧波園的休閑垂釣中心，另外，豐臺體育中心、建設(shè)中的奧運五棵松場館、奧運石景山場館等也在項目周邊，附近還鄰近京城DC公園。

　　商品房：均價已過萬元

　　京西的土地向來比較稀缺，因此，這里的房子售價也一路走高。據(jù)記者調(diào)查，這里新興的商品房面積已經(jīng)超過了1萬元/平方米。

　　去年萬科曾經(jīng)花大價錢拿下了萬恒家園二期用地，總建筑面積為45萬平方米。目前一期正在建設(shè)中，項目叫做萬科中糧假日風(fēng)景，該項目距離小屯馨城不足100米，目前的銷售價格為1.4萬元/平方米左右。

　　緊鄰著小屯馨城的天鴻美域三期均價為1.1萬元/平方米，珠江峰景和遠(yuǎn)洋山水的價格也分別為1.25萬元/平方米和1.6萬元/平方米。茂華璟都會的售價已經(jīng)在1.6萬元/平方米左右。

　　二手房：均價約為9800元

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，目前小屯周邊區(qū)域二手商品房成交單價約為9800元/平方米。位于西四環(huán)南路以西的小屯區(qū)域，2002年以后的周邊二手商品房項目量集中，占比七成以上。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前小屯區(qū)域內(nèi)，建筑年代在2002年以后的“次新房”占到了區(qū)域房產(chǎn)的71.3%，比較典型的項目有珠江峰景一、二、三期、假日風(fēng)情、天鴻美域、長安新城、春園小區(qū)、萬科紫臺等，建筑年代均在2003-2007年之間，這些“次新房”小區(qū)吸引了周邊區(qū)域大部分購房需求，10月份均價約為9800元/平方米，環(huán)比9月同期的9450元/平方米上漲了3.7%，部分定位較高、品質(zhì)較好的小區(qū)如假日風(fēng)情、萬科紫臺等小區(qū)業(yè)主的報價能達(dá)到15000元/平方米。

　　在這些新房小區(qū)內(nèi)，50-80平方米的一居室、90-127平方米的兩居室以及150-170平方米的三居室能夠滿足購房者的不同需求，因此區(qū)域內(nèi)形成了三大購房人群。

　　首先，航天二院的畢業(yè)生、部隊大院的部分士兵多購買區(qū)域內(nèi)60-70萬元的小戶型，其次在萬壽路、航天二院、307號院上班的白領(lǐng)一族多在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行置業(yè)升級，購買大戶型的房產(chǎn)。第三種是占比約三成的外地人購房需求。周邊區(qū)域的這三大需求均是看好區(qū)域房產(chǎn)較新，在一定程度上助長了區(qū)域房產(chǎn)持續(xù)上漲的價格走勢。以2004年開盤的萬恒家園為例，開盤價為3800元/平方米，目前二手房單價已經(jīng)漲到了9500元/平方米，三年的時間上漲了5700元/平方米。

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