房地產(chǎn)正在進(jìn)入新的上升通道。
根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。此前公布的二季度70個城市土地交易價格則同比上升了13.5%。地價漲幅超過了房價。根據(jù)全國工商聯(lián)的預(yù)測，三季度房價仍將保持上漲趨勢。
在三年兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)調(diào)控似乎已陷入僵局。政府仍在不斷出臺新的房價控制政策，房價卻從來都沒有偏離上漲的軌道。8月13日，新華社授權(quán)發(fā)布 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，住房保障似乎取代房價成為政府部門的首選調(diào)控目標(biāo)。
這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控的拐點？究竟是什么讓房地產(chǎn)市場高燒不退？房價越調(diào)越高的表象背后，真正的問題是什么？如何才能走出這樣的僵局？這些問題至今也沒有答案。
為此，本報采訪了中國國際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘、中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一。以下為訪談內(nèi)容。
上漲成因
經(jīng)濟(jì)觀察報：在經(jīng)歷兩輪調(diào)控之后，房價并未見穩(wěn)定下來，而且漲幅不減，甚至上漲地區(qū)也從過去北京、上海、深圳這樣的一線城市蔓延到了二線乃至三線城市，為什么會這樣？
哈繼銘：我注意到了本輪房價非同尋常的快速上漲。我認(rèn)為，驅(qū)使房價上漲的宏觀基本面因素有以下幾點：
一、居民收入增長快。這對房地產(chǎn)價格會有很大的向上推動力量；
二、融資成本偏低。目前資產(chǎn)價格上漲的力度遠(yuǎn)大于利率的上漲幅度。
三、人民幣升值。外資炒人民幣的工具被更多地運用，一個很重要的渠道就是中國不斷上漲的房地產(chǎn)價格；
四、人口結(jié)構(gòu)因素導(dǎo)致的高儲蓄率。人口結(jié)構(gòu)對于資產(chǎn)價格包括房地產(chǎn)價格有直接影響。中國的人口結(jié)構(gòu)會在未來五到十年繼續(xù)推動資產(chǎn)價格趨勢性上升。
此外，還有兩個獨特的因素。一是股市財富效應(yīng)的溢出。我們的研究表明,全國許多城市的房價漲幅和股民在城市人口中的占比有正相關(guān)關(guān)系；二是糧食價格上漲，這導(dǎo)致政府有擴(kuò)大耕地面積的政策傾向，從而使商品房開發(fā)土地供應(yīng)進(jìn)一步緊缺。
汪利娜：首先，中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年的快速增長是房地產(chǎn)快速發(fā)展的推動力；其次，城市化進(jìn)程的加快也是重要原因。中國城市化進(jìn)程影響巨大，巨大的人口遷移帶來了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、勞動生產(chǎn)率的提升及居民收入的增長，“十五”期間城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增幅高達(dá)9.6%，這些都是房地產(chǎn)市場需求旺盛不可低估的基本因素。
朱中一：與市場結(jié)構(gòu)的問題相比，供給總量不足的矛盾，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾。今年上半年，全國商品住房的銷售面積與竣工面積之比達(dá)到了2.08，高于去年同期1.9，繼續(xù)拉開差距。
從供求方面看，一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成計劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足；一些城市對未來的市場預(yù)期看好，對已經(jīng)取得的土地放慢了開發(fā)進(jìn)度；拆遷難度加大，盤貨存量土地受到限制；不少城市按照國家要求對部分住房面積進(jìn)行了調(diào)整，這也在一定程度上影響了新開工的數(shù)量。
但是房地產(chǎn)市場的需求卻在持續(xù)加大。比如說，投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加；受去年宏觀調(diào)控政策的影響，一些持幣待購的消費者需求，在今年上半年得到了釋放；人們對住房價格上漲的預(yù)期提前進(jìn)入了消費。除此以外，中心城市城鎮(zhèn)品質(zhì)的提高和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移，也吸引了外地的機(jī)構(gòu)、個人和農(nóng)民進(jìn)城購房。
調(diào)控失效
經(jīng)濟(jì)觀察報：我們采用了財政、稅收、貨幣甚至行政手段，卻都沒有能夠很好地穩(wěn)定地價和房價，癥結(jié)在哪里？
哈繼銘：如果說宏觀調(diào)控措施有滯后效應(yīng)，那么，大量的宏觀調(diào)控舉措是在2004年以來陸續(xù)出臺的，至今已有三年；即便是滯后，效果也該顯現(xiàn)出來了。所以，恐怕不是滯后性的問題，而是力度的問題�，F(xiàn)在，又出現(xiàn)了一些新的因素。我認(rèn)為很重要的一點是物業(yè)稅應(yīng)該早一點推出來。
汪利娜：現(xiàn)行的調(diào)控政策，實際上是與市場的整體需求過旺相悖的。在供給不足的情況下，出臺緊縮政策實際上是抑制供給。因為緊縮土地，土地成本上升，必然影響到房價。開發(fā)企業(yè)和政府都在囤地，買了地不開發(fā)，也沒法形成有效的供給。從貨幣政策來看，提高利率、緊縮信貸，提高了企業(yè)開發(fā)的融資成本，這些增加的成本也會轉(zhuǎn)嫁到房價上。從稅收政策看，現(xiàn)行稅制主要在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，所以加稅也會轉(zhuǎn)嫁到房價上。所以，這些政策都增加了供給的成本，肯定會影響到房價。
我認(rèn)為，實際上政策要反過來用，我們需要加大供給的政策，而不是抑制供給的政策。比如說，誰生產(chǎn)的房價低，質(zhì)量好，地就供給誰；企業(yè)生產(chǎn)市場短缺的中低價位、小戶型的普通住宅，政府就貼息或是減免一定的稅費。
但是現(xiàn)在呢，出臺的政策只是打壓市場過熱，說明我們對當(dāng)前市場的認(rèn)識還不是很清楚。要點有兩個：第一，過去出臺的多項政策把供給成本調(diào)整地過高了；第二，房價還是由供需關(guān)系來決定的。
經(jīng)濟(jì)觀察報：一些炒作資金，比如外資、購房團(tuán)，在購買物業(yè)和投資都占據(jù)了較大的比重，并且進(jìn)入勢頭依然很猛，應(yīng)如何應(yīng)對？
汪利娜：我們?nèi)ツ暝诒本┳隽艘粋�調(diào)查，每平方米1萬元以上的房子，45%是外地人或集團(tuán)購買的。單位購買，肯定是買給本單位職工的。所以北京實際上是靠集團(tuán)購買力拉高房價的�，F(xiàn)在有那么多流轉(zhuǎn)稅，一般的短期投資可能沒有了，但是長期投資肯定抑制不住。所以，我們會看到，現(xiàn)在老百姓不做短線投機(jī)了，都改做長線投資。
我認(rèn)為，真正的調(diào)控措施不應(yīng)在流通環(huán)節(jié)，而應(yīng)在保有環(huán)節(jié)。為什么不能開征遺產(chǎn)稅、贈予稅和保有稅呢？在保有環(huán)節(jié)上設(shè)重稅才能更好地抑制投資性需求。投資全球化是一個趨勢，外資要來肯定是擋也擋不住的。關(guān)鍵是要對外資的投機(jī)行為有一定的限制，防止國際資本在中國房地產(chǎn)市場上快進(jìn)快出。
朱中一：房地產(chǎn)投資的投機(jī)性確實有上升的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)字表明，上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，利用外資同比增長68.7%，其中外商直接投資同比增長98.3%，外資占國家實際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了11.8%。在流動性過剩的背景下，多余的資金要尋找投資目標(biāo)，也容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。所以，我們要關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過快對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。
僵局待破
經(jīng)濟(jì)觀察報：房價過高，很多人認(rèn)為這跟地方政府依賴“土地財政”，盡力推高房價，靠出賣土地獲取收益有很大關(guān)系，地產(chǎn)調(diào)控如何杜絕這種現(xiàn)象？
哈繼銘：這恐怕還是要說到物業(yè)稅的問題。如果出臺了物業(yè)稅，地方政府的土地出讓金不再一次性地收取和支出，而是能夠逐年上收和支取，“土地財政”的動因就會弱化。
汪利娜：目前我國的土地市場非常不規(guī)范。第一就是“招拍掛”�，F(xiàn)在炒得沸沸揚揚的農(nóng)村集體土地不讓入市，這就意味著土地的集體產(chǎn)權(quán)和國有產(chǎn)權(quán)是不對等的，所以，應(yīng)該加快建立一個集體用地與國有土地相對接的市場，就是城鄉(xiāng)土地交易市場。允許農(nóng)民的用地以入股、參股、轉(zhuǎn)讓、出讓等其他方式直接進(jìn)入市場。
第二，土地的“招拍掛”不能只限于住宅用地、商業(yè)用地。工業(yè)用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地為什么不能搞 “招拍掛”？工業(yè)用地一樣也是在追求利潤�！罢信膾臁彪m然會提高工業(yè)成本，但是也能抑制房地產(chǎn)市場的價格過快上漲。如果把“招拍掛”的面擴(kuò)展到工業(yè)和公共基礎(chǔ)用地上，大家用地都得走一定的市場化的道路，就可以平抑住宅用地的價格。
所以，應(yīng)該深化土地制度改革，除國有土地外，其他土地的使用權(quán)應(yīng)該放開，讓更多的經(jīng)濟(jì)主體參與土地市場經(jīng)營活動，促進(jìn)合理價格機(jī)制的形成。現(xiàn)在只有一個賣家，這么多需求者，那不是什么時候想拍高價就拍高價嗎？
經(jīng)濟(jì)觀察報：你們認(rèn)為，下一步，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該從何入手？把加強(qiáng)住房保障作為突破口是一個正確的方向嗎？
哈繼銘：當(dāng)然，政府出臺的公共住房保障措施如果能真正落實下去，會是很有用的。關(guān)鍵在于落實。同時，我也很期待物業(yè)稅的出臺。
汪利娜：由于經(jīng)濟(jì)增長、城市化和人民幣升值是一個長期趨勢，解決流動性過剩的問題，深層次的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在這種情況下，穩(wěn)定房價最能達(dá)到立竿見影效果的做法，就是加強(qiáng)公共住房體系建設(shè)，加大公共住房的供給，以此來平抑市場的價格。
政府可以直接介入建設(shè)公共住房，這是政府現(xiàn)在可以做的最好選擇。針對低收入者，要有一個基本的住房保障；一般支付能力比較弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他們在住房市場上沒有支付能力應(yīng)對的時候，政府應(yīng)該提供相應(yīng)的扶持政策。我覺得，政府就得給老百姓提供一個過渡方式，讓他們根據(jù)各自的收入水平進(jìn)行多樣化的選擇�，F(xiàn)在把大家都逼到新房市場上，怎么可能？
“兩限房”可以試，但它畢竟限制了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，一旦形成與市場價格的人為差異，就會產(chǎn)生尋租行為。此外，“兩限房”賣給誰？誰是政府政策的最大受益者？也要考慮清楚。如果“兩限房”最后還是為某些特殊群體服務(wù)，讓他們占了便宜，就像以往的經(jīng)濟(jì)適用房那樣，那這個政策就是一個壞政策。所以我覺得，調(diào)控如何走出僵局還不如就搞公共住房。
朱中一：針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，在今年下半年和今后一段時間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施。比如，作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的 《城市房屋拆遷管理條例》的修訂與實施《物業(yè)稅》、土地市場的修改、金融市場保障的完善等，這些政策的出臺都將給房地產(chǎn)市場帶來積極的影響。(陳文雅 胡芳潔)
