從今日(1日)起，2007版《深圳二手房買賣合同》(簡稱《現(xiàn)售合同》)、《深圳二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》(簡稱《居間合同》)示范文本正式啟用了。今后二手房買賣一律通過“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂合同，并使用統(tǒng)一印制的封皮，這是繼去年我市啟用一手房預(yù)售和現(xiàn)售合同后，市國土房產(chǎn)局、市工商局為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，整治房地產(chǎn)交易秩序推出的又一重大舉措。
據(jù)市工商局合同辦主任賴昌明介紹，與舊版合同相比，新版合同在合同名稱、資金管理、傭金收取、違約責(zé)任等方面的規(guī)定都有所創(chuàng)新和突破，對交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰，有效保障了各方的正當(dāng)權(quán)利，可以大大減少因?yàn)楹贤蛞鸬慕灰准m紛和交易風(fēng)險(xiǎn)，有效促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
交易價(jià)款存入銀行專戶交易“錢袋子”無風(fēng)險(xiǎn)
在二手房買賣中，涉及交易價(jià)款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，買方直接向賣方支付款項(xiàng)的情況較少，交易資金通常由居間方托管。但由于每宗交易資金數(shù)量巨大，僅定金及其他首期款就常常超過10萬元，而且現(xiàn)在每月二手房交易量多于100宗的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為數(shù)不少。實(shí)踐中由于缺乏監(jiān)督，居間方很容易挪用托管資金甚至卷款潛逃，存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)。
在新版居間合同中，設(shè)立了專門的交易價(jià)款監(jiān)管條款，規(guī)定買方所付款項(xiàng)，除有特別約定，須存入買賣雙方指定的銀行或居間方在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬號進(jìn)行監(jiān)管。
如此，一方面能督促交易雙方積極履行交易，另一方面大大降低了二手房交易過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
賣方需限時遷出戶口否則交納違約金
戶口問題是二手房買賣中遭遇的新問題。在深圳人口不斷增長的今天，戶口與學(xué)位成為越來越“金貴”的資源，很多人花巨資購買房產(chǎn)，可能就是為了獲得一個學(xué)位或者戶口。然而在實(shí)際操作中，常有賣方在交出房產(chǎn)后將戶口長期滯留、拒不遷出的情況，因而導(dǎo)致買方利益受損。對此，新版居間合同第四條對戶口問題進(jìn)行了專門約定，規(guī)定賣方應(yīng)在約定時間內(nèi)將附著于房產(chǎn)上的戶口遷出，否則將要按房產(chǎn)總價(jià)款的一定百分比交納違約金。在存在經(jīng)濟(jì)懲罰的前提下，賣方再拖延或拒遷戶口就要權(quán)衡利弊了。
據(jù)了解，將戶口問題正式列入二手房交易合同在國內(nèi)尚屬創(chuàng)新，在目前已實(shí)施的示范文本中只有上海市合同文本對此有所涉及。
至于學(xué)位問題，由于各地段的相關(guān)規(guī)定不同，比如有的只需租住一定期限就可擁有學(xué)位，有的則需擁有該地段房產(chǎn)證才擁有學(xué)位。因此，對于學(xué)位問題，很難用具有普遍意義的示范合同進(jìn)行約定。新版居間合同只在“特別提示”中專門提醒買方，應(yīng)先考察清楚房產(chǎn)周邊的學(xué)位條件，再決定是否進(jìn)行購買。
逾期付款逾期交房者要承擔(dān)違約責(zé)任
由于違約成本較低，房地產(chǎn)市場里面的違約行為比較多。與舊版合同相比，新版示范合同對買賣雙方、居間方的違約行為約定了不同程度的違約責(zé)任條款，使違約方的經(jīng)濟(jì)成本大幅增加，這將有利于預(yù)防違約行為的發(fā)生。
例如，逾期付款的違約責(zé)任，示范文本賦予守約方要求違約賠償和解除合同的權(quán)利，以利于守約方選擇有利方式行使權(quán)利。
比如延期交房的違約責(zé)任，文本約定了賣方以每日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。
對于不及時繳納國家規(guī)定或者雙方協(xié)商確定稅費(fèi)，合同中設(shè)計(jì)了由當(dāng)事人協(xié)商確定違約責(zé)任的比例。 此外合同中還增加了定金條款，以涵蓋合同中未列舉的違約責(zé)任的適用原則。
“陰陽合同”難以產(chǎn)生逃稅將付高額違法成本
近幾年，由于我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，已經(jīng)遠(yuǎn)超購買時的房地產(chǎn)登記價(jià)，買賣雙方為逃稅、避稅，常常采用簽訂“陰陽合同”的投機(jī)手段，所約定的實(shí)際房價(jià)、稅費(fèi)等往往高于辦理房產(chǎn)過戶時使用的現(xiàn)售合同。
在新版合同啟用后，交易各方必須提供房產(chǎn)證號、通過“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”才能下載到兩個示范文本，最初輸入的房產(chǎn)價(jià)格、稅費(fèi)等資料也會直接轉(zhuǎn)入到買賣合同(即現(xiàn)售合同)之中。
按照規(guī)定，提供二手房買賣合同打印服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除具有備案證書、營業(yè)執(zhí)照外，還必須擁有“深圳市二手房買賣合同指定打印點(diǎn)”牌，這進(jìn)一步提高了二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行業(yè)規(guī)范性。
新版示范合同還規(guī)定，在現(xiàn)售合同簽訂前買賣雙方所作的陳述均以現(xiàn)售合同所簽訂文本為準(zhǔn)。加上其實(shí)施后將成為唯一有效的文本，其余任何印刷版、手寫版文本均不再具有登記效力，因此新版示范合同的采用將從程序上有效杜絕當(dāng)事人的逃稅行為，同時也有利于減少交易中的欺詐和糾紛。
居間方利益也有保障只要盡到服務(wù)就能取得必要費(fèi)用
新版合同除保障買賣雙方權(quán)利，也充分考慮到了居間方的權(quán)利問題。在房價(jià)行情持續(xù)上漲的情況下，賣方在簽訂現(xiàn)售合同之前違約導(dǎo)致交易不成、居間方拿不到傭金的情況并不少見，許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對此頗有異議。
為此，新版居間合同中，將居間方收取的報(bào)酬分為必要費(fèi)用和傭金兩部分，其中必要費(fèi)用由買賣雙方分別支付，其數(shù)額不超過傭金總額的20%。(由雙方協(xié)商)現(xiàn)售合同成立后必要費(fèi)用作為傭金一部分。當(dāng)因買方或者賣方原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行的，居間方所收取的違約方的必要費(fèi)用不予退還，也就是說居間方只要盡到自身服務(wù)就能依法取得一定數(shù)量的必要費(fèi)用。
另一方面，盡管居間方在二手房交易中通常只提供交易信息及一些關(guān)聯(lián)服務(wù)，但其在操作中的錯誤或違約仍可能導(dǎo)致交易不成。為此，新版示范合同加強(qiáng)了對居間方的違約責(zé)任承擔(dān)，規(guī)定如果是因?yàn)榫娱g方過錯而導(dǎo)致交易不成，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)雙倍賠償其所收取的費(fèi)用。值得提到的是，以往合同常將居間方提供的服務(wù)內(nèi)容放在附件中，而新版示范合同則將其直接在合同條款里明確規(guī)定，進(jìn)一步明確其責(zé)任。
細(xì)節(jié)問題不放過套內(nèi)還是建筑面積要分清楚
考慮到二手房普遍處于出租狀態(tài)，新版居間合同增加了“房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀”條款，如果所交易房產(chǎn)上已有租約，賣方簽訂合同時應(yīng)將租賃合同、承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明給予買方，已防止日后的產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，常有部分所售二手房遺留大量水、電、氣、網(wǎng)及物業(yè)費(fèi)等欠繳費(fèi)用，而買方在收房之前毫不知情，以致造成損失。為此，新版居間合同設(shè)立“交房保證金”條款，督促賣方在交付房產(chǎn)的同時如期結(jié)清所有費(fèi)用，同時由買賣雙方協(xié)商同意在首期款中預(yù)留部分作為交房保證金。
新版示范合同還對一些模糊概念和細(xì)節(jié)作了更細(xì)致的描述和修正。在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的中，用“登記建筑面積”和“套內(nèi)建筑面積”代替以前慣用的“建筑面積”一欄，并增加了土地使用年限、竣工日期和物業(yè)管理公司及其費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容。
當(dāng)事人基本信息部分除添加了國籍和地區(qū)一條，還專門加入了“產(chǎn)權(quán)共有人信息”欄，這是考慮到部分房產(chǎn)權(quán)存在賣方與他人共有的情況，以在轉(zhuǎn)讓中依法保障共有人的利益。
另外，新版居間合同、現(xiàn)售合同都在正文之前增加了特別提示部分，提醒買賣雙方在交易過程中和簽約時應(yīng)特別注意的事項(xiàng)，如提示買方應(yīng)實(shí)地考察房屋，全面了解產(chǎn)權(quán)狀況、租賃現(xiàn)狀、學(xué)位、戶口、按揭手續(xù)、傭金支付、居間方資質(zhì)等相關(guān)信息，以及簽訂合同時三方應(yīng)同時在場、買賣雙方要仔細(xì)閱讀委托書等，這些雖然與合同內(nèi)容本身并無直接關(guān)系，但至少有助于交易各方更加理性、規(guī)范地做出決策。
