7.1%，剛剛公布的全國6月份房價漲幅創(chuàng)下了近兩年來的最大月度漲幅，也給今年上半年各地樓市的瘋漲做了最佳注腳。
業(yè)內(nèi)人士擔心，如果未來的樓市供應(yīng)不能放量，以及不久前出臺的加息等緊縮政策難以抑制樓市大踏步前行的“牛蹄”，樓市“猛牛”有可能漸成脫韁狂奔之勢。
反調(diào)控上漲“遍地開花”
今年5月，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局監(jiān)測的全國70個大中城市房價漲幅一改前幾個月的跌勢，漲幅比上月高1.0個百分點；6月的7.1%又比5月漲幅高出0.7個百分點。簡單數(shù)據(jù)的背后正是房價“反調(diào)控上漲”在全國“遍地開花”。
“今年上半年，北京房屋銷售價格指數(shù)上漲了10.1%�！北本┦薪y(tǒng)計局上周公布的數(shù)據(jù)再次證實了北京房價今年已連續(xù)數(shù)月兩位數(shù)增長，位居全國房價漲幅的前列。目前，北京五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價已突破萬元每平方米，四環(huán)以內(nèi)的達13696元/平方米，四環(huán)至五環(huán)地區(qū)的達11439元/平方米。據(jù)認為，北京房價走高與人口增長帶來的剛性需求增加、熱錢炒作等因素有關(guān)。
曾在樓市調(diào)控政策下蟄伏數(shù)月的上海房價，從4月開始“昂首向上”，上半年的商品房平均成交價格從去年同期的9813元/平方米，迅速上躥到10028元/平方米，漲幅達2.19%。
深圳房價更是以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著“特區(qū)速度”。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局日前公布的報告顯示，上半年，深圳新建商品住宅銷售均價為12293.15元/平方米。另有數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳新房成交均價達1.06萬元/平方米，6月的成交均價飆升至1.45萬元/平方米。深圳市房地產(chǎn)研究中心負責人王鋒說，上半年深圳房地產(chǎn)市場上仍然延續(xù)著商品房批準預(yù)售面積下降、有效供應(yīng)減少等特點，這是導(dǎo)致熱點片區(qū)房價上漲快的重要原因。
此外，北海、南京、石家莊、成都、重慶等大批二三線城市房價也是“漲聲一片”。
瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家陶冬說：“這是一輪報復(fù)性的價格上漲，顯現(xiàn)出以‘國六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營的房地產(chǎn)價格防線已有被打破的跡象。”
新房價格猛漲，二手房價格也毫不示弱。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京二手房交易均價為7152元／平方米，比去年同期6419元／平方米上漲了11.42%。天津的二手房均價上半年為4065元／平方米，同比上升12%。
“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉分析，上半年房價猛漲主要還是市場供不應(yīng)求矛盾沒有緩解。把緊土地閘門、“90平方米·70%”、二手房交易征收重稅等政策影響，再加上部分開發(fā)商捂盤惜售，使得上半年的樓市供應(yīng)量偏低。另一方面，通脹壓力下對房產(chǎn)保值的需求、股市資金回流樓市、今明兩年婚育高峰期帶來的剛性需求，再加上價格恐慌導(dǎo)致的住房需求提前釋放等等，使得需求量被迅速放大�！皟上嗪狭Γ績r豈能不漲？”
房價再入上升期？
那么，上半年的房價漲勢是否會延續(xù)到下半年呢？大多數(shù)經(jīng)濟學家的回答是肯定的。
《財經(jīng)》雜志與國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心日前合作進行的調(diào)查顯示，百名經(jīng)濟學家中，97%的認為下半年房價會繼續(xù)上漲。其中，78%的認為會“上漲5%-10%”，8%認為“上漲10%以上”。
對此，不少消費者頗多疑問，難道2006年5月以來連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對抑制房價上漲沒有起到應(yīng)有的作用嗎？
陶冬分析，收緊土地供應(yīng)、切斷對開發(fā)商的信貸、限定中小戶型、強征營業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場原則的，更多政策則起到反效果。他認為，緊縮信貸的確使一批財力不足的開發(fā)商陷入資金困境，但社會整體不缺錢，一系列資本運作之后，開發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善，且有了捂盤不賣的本錢；而政府失去了運用經(jīng)濟手段影響開發(fā)商的一條韁繩。
更重要的是，多項宏觀調(diào)控政策之下，供不應(yīng)求這一房價長期上漲的核心因素并未得到解決。綜合中信證券、申銀萬國等券商的房地產(chǎn)研究報告，我國每年的住宅需要量約為13億平方米，其中，人口增加和城鎮(zhèn)化帶來4億-4.5億平方米需要；住房改善帶來5.77億平方米的需要；折舊帶來3.29億平方米的需要。然而，去年全國住宅竣工面積僅為5.3億平方米，不足這種估算值的一半；而今年的供給也沒有放量的跡象。
此外，上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為，A股牛市創(chuàng)造的一部分財富正明顯地轉(zhuǎn)向樓市，這推高了對住房的投資需求和提前釋放了部分自住需求。據(jù)北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司監(jiān)測，股市回流資金購買的房產(chǎn)主要集中在：50平方米以下的小戶型投資和120-140平方米大戶型升級置業(yè)�！靶乱惠喎績r上漲周期已在中國形成。”陶冬說。
但持不同意見的專家也不少。中國社會科學院金融研究所研究員尹中立認為，2008年將是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點。他的理由是，2008年之后的結(jié)婚人口將比2008年之前突然下降30%多，這樣的人口變化將使影響房價的最重要因素——邊際需求減少，需求的大幅減少必將拉低房價。
經(jīng)濟學家易憲容認為，調(diào)整低利率政策會改變投資者和消費者對市場的預(yù)期，有利于擠掉炒作泡沫。記者從個人貸款服務(wù)機構(gòu)北京偉嘉安捷了解到，7月21日加息后的三天內(nèi)，咨詢貸款產(chǎn)品及還款方式的客戶電話量增加了近44%。不少借款人表示，希望通過轉(zhuǎn)換貸款產(chǎn)品或還款方式來節(jié)省利息支出。2006年以來的5次加息已經(jīng)使大部分購房人將利率風險作為買房的重要參考因素。
除了需求方面減少會抑制房價上漲外，胡景暉認為，隨著限價房的入市、保障性住房供應(yīng)的增加以及二手房市場的發(fā)展，下半年房價漲幅將趨緩。
新一輪調(diào)控或在醞釀
房價瘋漲已使得廣州、深圳等地方政府高調(diào)出臺諸多政策來控制房價，新一輪全國性的調(diào)控政策是否正在醞釀呢？
胡景暉認為，出臺新的政策可能性不大，最主要的還是落實去年以來的調(diào)控政策。其中，更重要的是加快保障型住宅建設(shè)和入市速度。
不少專家對下半年的政策預(yù)判是，增加保障性住房供應(yīng)將是政府調(diào)控的主要著力點。政府還將通過嚴格執(zhí)行收回閑置兩年以上的建設(shè)用地等政策來盤活存量土地；繼續(xù)緊縮信貸，不排除出臺提高高檔住宅或第二套及以上住房首付比例政策的可能性；房屋預(yù)售制度將進一步改革，或在預(yù)售時間、預(yù)售款管理等方面提出更嚴格要求。此外，由于下半年通貨膨脹壓力依然存在，加息等貨幣緊縮政策還會出臺，這將繼續(xù)對樓市產(chǎn)生一定影響。
經(jīng)濟學家謝國忠建議，中國應(yīng)當考慮開征1%-2%的房產(chǎn)稅；成立一個特殊的住房貸款機構(gòu)以幫助低收入家庭；允許地方政府發(fā)債以滿足發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的融資需要，而公共交通的完善，為普通消費者在郊區(qū)縣購房創(chuàng)造條件，客觀上可以增加商品房有效供應(yīng)，緩解供需矛盾和房價上漲的壓力。(費楊生）
