策劃人語
“深圳房價半年漲幅超過50%”、“上海某二手房日漲8000元”、“6月北京房價環(huán)比升20%”……當(dāng)這些報道鋪天蓋地，隱藏在后面的市井無奈似乎已近麻木。
后調(diào)控時代，望樓市而無言者有之；大聲痛斥表達(dá)不滿者有之；更多的是患上“癲狂病癥”的樓市一族：或焦慮、或過敏、或發(fā)燒、或頭痛、或多疑……病因不一而足，藥方也只能“藥醫(yī)不死病”。
嗚呼！哀民生之多艱，望調(diào)控速生效。
癥狀一：焦慮
“(房價)再高也要買，眼看著天天升，遲一天買，就等于白白虧了千把塊錢！”上海購房者王先生對記者坦言。王先生是剛性需求的代表，按照計劃，買房結(jié)婚要在今年夏天完成。值得慶幸的是，幾個月前他以1.2萬元/平方米的單價買下了位于上海浦東聯(lián)洋社區(qū)的一套二手房�！奥犝f現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬元/平方米了�！蓖跸壬d奮地說。
此前，他是堅定看空派，開發(fā)商暴利論、房價泡沫論及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是他判斷房價終將下降的主要依據(jù)�！艾F(xiàn)在不這么想了，原來一些和我有一樣想法的同事已經(jīng)把錢從股市上撤出，開始買房。”王先生介紹。
然而，仍然處在觀望之中的那些購房者卻日益顯得焦慮�！胺績r已經(jīng)高得離譜了，想買也買不起，只能等等再說。”在媒體工作的丁小姐稱。這種等待的心情下，每看到房價日益走高的消息，他們都心頭一痛。
中消協(xié)近日出具的一份中國“12城市商品房消費滿意度調(diào)查”報告顯示，64.2%的消費者認(rèn)為合理的房價應(yīng)在2000-5000元/平方米之間。而根據(jù)官方數(shù)據(jù)，目前上海商品房銷售均價為9657元/平方米，調(diào)查報告中則有87.7%的上海購房者認(rèn)為合理房價應(yīng)該在8000元/平方米以下，上海市民目前對房價的滿意度勉強達(dá)到“一般”的級別。
另外，除了剛性需求，股市里的不少投資者越來越多將房產(chǎn)重新定位為重要且穩(wěn)定的投資領(lǐng)域�！爱�(dāng)剛性需求與投資需求共同作用，加上國內(nèi)外資金流動性的過份充實，房產(chǎn)漲價是一個必然的經(jīng)濟(jì)規(guī)則�！鄙虾５囊晃环康禺a(chǎn)金融專家稱。
病因：房價高漲
處方：房價上漲有其必然性，焦慮的購房者們也許還要焦慮很長一段時間。專家稱，除去土地供應(yīng)緊張、宏觀經(jīng)濟(jì)和股市拉動外，房地產(chǎn)行業(yè)自身的混亂也造成了房價的變相助推，而且政府對整體價格攀升的勢頭估計和應(yīng)對不足，在客觀上也使得房價短期內(nèi)不會穩(wěn)定。治療焦慮的有效手段是認(rèn)清形勢，量力而為。短期內(nèi)選擇租房、降低購房標(biāo)準(zhǔn)是剛性需求者的首選，對于政府在中低價房、供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的調(diào)控也需抱有信心。
癥狀二：過敏
“房價今年三級跳，這是我沒想到的，就像老天在給我機會�！鄙钲跇鞘袃�(nèi)的一位投資者柯先生稱�？孪壬鷱娜ツ�4月開始陸續(xù)購入7套房產(chǎn)，看著房價月月飆升，平均每套房轉(zhuǎn)手就是十多萬收益，柯先生掩飾不住地興奮。
同樣的“機會”在上海二手房市場也再次回歸，曾在2005年初房價顛峰期出現(xiàn)的“返價”重新上演�！拔覀�6月成交量比5月增長了10%，不過上家惜房、返價的情況增多，比如我們浦東龍陽店的‘返價率’達(dá)到70%。”信義房產(chǎn)的分析師向記者表示，敏感的上家看到市場量價齊升就不時地單方面提價，一定程度上還是影響了交易量。
受調(diào)控影響，商品房供給短期內(nèi)出現(xiàn)了緊縮，這是目前樓市全面回暖的重要原因之一。無疑，包括上述買到了房子的柯先生在內(nèi)，手里有房的人都成為稀缺資源的持有者，也成了當(dāng)今樓市毫無疑問的“甲方”。
然而，在樓市風(fēng)云詭譎的今天，資源持有者的心態(tài)也并非完全穩(wěn)定�！拔覀兡芨械皆诜績r可怕的無規(guī)律的上漲中，政府正在醞釀或隱含著的調(diào)控壓力。一旦有更嚴(yán)厲的措施出臺，目前的瘋漲只是黑暗前的最后輝煌。”一位中介機構(gòu)的分析師稱。
據(jù)國家統(tǒng)計局預(yù)計，今年上半年全國固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)走高，預(yù)計將達(dá)到26%左右，其中房地產(chǎn)投資尤為突出�！巴顿Y過熱，直接導(dǎo)致了宏觀政策的不確定性，隨之而來的也許就是巨大的投資風(fēng)險�！睂＜冶硎尽�
病因：投資過熱
處方：雖然今年以來的宏觀調(diào)控顯得有些散、有點亂，但是敏感的市場已經(jīng)意識到，這是習(xí)慣了試水的決策層在又一次試探性的放風(fēng)。包括上海的二手房個稅嚴(yán)征、土地增值稅清算的說法等，盡管多模糊不清，但收口也許只是一夜之間的變化。過敏的投資人必須清醒地意識到這一點，站在浪尖上舞動也許風(fēng)光無限，但也是最有可能被激浪打入谷底。
癥狀三：發(fā)燒
“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)，如今建筑成本比原來只漲了每平方米100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋建筑成本只占房價不到20%�！币晃恢槿堑慕ㄖ滔蛴浾咄嘎�。
此前，上海陸家嘴中央公寓被央視新聞?wù){(diào)查曝光，稱6000元/平方米的成本價被賣出了12000元/平方米的價格，利潤高達(dá)100%。這一案例背后雖有巨額國有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑，但市場更關(guān)注的是由此帶來的房價上漲的普遍現(xiàn)象。
然而，沒有需求支持的房價無論有多少黑幕都不會形成真實的收益，開發(fā)商能夠暴富的原因更大程度上依賴于房源減少帶來的供需矛盾。供應(yīng)減少的一個原因是土地的緊缺，上海近日新江灣城一塊面積不足6萬平方米的地塊在短短6分鐘的競價中從5.16億元急躥至12.6億元成交，未來樓盤的樓板價已高達(dá)12500元/平方米，開發(fā)商對于有限的土地資源的爭搶意圖已至“欲火中燒”的程度。
此前有調(diào)控通知稱，保證土地供給的有效手段是激活現(xiàn)有土地存量，而糾纏于每個房地產(chǎn)項目的繁雜背景令這一措施舉步維艱，加上開發(fā)商囤房捂盤的違規(guī)銷售手段，注入到市場的房源開始變得越來越少。
房源的緊張又進(jìn)一步加深了中介機構(gòu)在二手房市場的“主動權(quán)”。因為房源有限，房產(chǎn)中介也結(jié)伙開發(fā)商一起囤房、炒房，從中獲利�！拔覀冇龅搅�2005年以來又一輪樓市的春天，甚至比調(diào)控前還要火爆�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。
病因：供需失衡
處方：開發(fā)商與房產(chǎn)中介在樓市的一片火樹銀花中“燒”得不輕，而一些有識之士已經(jīng)感到政策“暴風(fēng)雨”來臨前的寧靜。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層稱，中國房地產(chǎn)泡沫必將破滅，開發(fā)商應(yīng)未雨綢繆，這種規(guī)劃包括積累土地資源、創(chuàng)新住房產(chǎn)品、壓縮成本以應(yīng)對未來的價格調(diào)整等。
癥狀四：頭痛
時至今日，被寄予厚望來力挽樓市狂瀾的政策調(diào)控還會不會再掀風(fēng)暴呢？盼望者抬頭向上看得頭痛，但比起仰頭真正頭痛的倒是決策者、執(zhí)行者們———再施政似承認(rèn)之前調(diào)控不力，不再采取行動則各地房價確有快速上漲之憂，真是左右為難，不頭痛也難。
謹(jǐn)防房地產(chǎn)調(diào)控變“空調(diào)”，這是去年“國六條”實施后一段時間一些專家提出的警告。的確，只需回頭看已堆積起來的現(xiàn)有政策，被完全落實、執(zhí)行到位、發(fā)揮實效的有多少？
如“限外”政策，雖然在“限外令”發(fā)布后曾有過短暫的“靜默期”，但逐漸地，外資收購又開始一單接一單。再如被賦予眾望的“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”，目前只聞其聲，業(yè)內(nèi)預(yù)計最快要到今年下半年才會有符合這一政策的小戶型項目推出，且對市場的調(diào)節(jié)效果還有待觀察。
宏觀調(diào)控將大量空間留給了地方政府，地方政府頭頂著高層的壓力，下對著市場的怨言，搖擺不定，一旦失去平衡則無法面對“江東父老”，當(dāng)真急煞人也。
病因：“空調(diào)”之憂
處方：一系列的情況所折射出的都是政府部門的猶疑與為難，而面對房價的繼續(xù)快速上漲，只有決策者不再頭痛醫(yī)頭，執(zhí)行者不再怠惰行事，從土地、結(jié)構(gòu)、交易等各個環(huán)節(jié)入手穩(wěn)定房價，不要使調(diào)控淪為“空調(diào)”，頭痛癥狀或能緩解吧。
癥狀五：多疑
一年之前對于房價數(shù)據(jù)深信不疑的人們現(xiàn)在恐怕對任何數(shù)據(jù)都存有戒心，一場對數(shù)據(jù)的多疑癥正在全民中蔓延�！耙诤棋臄�(shù)據(jù)海洋中辨別真?zhèn)萎?dāng)然不可能，盡信不如不信�！鄙頌槠胀ㄗx者的蔣女士的想法也許正代表了普通大眾的心態(tài)。
有人說，去年至今連續(xù)發(fā)生的“數(shù)據(jù)門”事件已經(jīng)徹底粉碎了百姓對于房價數(shù)據(jù)的信心。如今天國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個大中城市房屋銷售價格情況，顯示某地某月房價同比上漲7.3%，明天當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對外公布的商品住宅預(yù)售交易平均價格同比漲幅卻為17.3%。又如這邊中央部門給出的數(shù)據(jù)一派平和，房價漲幅全國倒數(shù)，那邊地方民間研究機構(gòu)卻說房價上漲明顯，均價已突破萬元大關(guān)。再如地方房管局的報告剛顯示均價比上月下降9.1%，緊接著國家發(fā)改委又給出房價環(huán)比增長1.2%的結(jié)果。
相同地區(qū)、相同時間卻截然不同的數(shù)據(jù)均出自大家眼中的權(quán)威部門，而這樣的情況在全國一些赫赫有名的主要城市不約而同地出現(xiàn)并蔓延滋長，將人們好不容易建立起的對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信心消滅殆盡。當(dāng)老百姓在你說升、他說降的統(tǒng)計報告面前不知所措之時，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價發(fā)出嘆息。
在上海，數(shù)據(jù)鬧劇應(yīng)該是在今年春季被推到一個頂峰。當(dāng)時上海已有樓市回暖、房價攀高的苗頭，上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的一份報告中則提出了上海商品房將大量過剩、上海房地產(chǎn)調(diào)控并未到位等觀點。此報告一公布便震動整個上海地產(chǎn)界，不想數(shù)天之后，來自社科院的專家卻高調(diào)否認(rèn)報告觀點，公開表示上海房地產(chǎn)調(diào)控已基本到位。無論孰是孰非，自擺烏龍事件已讓民間對各類樓市數(shù)據(jù)的疑問擴(kuò)大。
“事到如今，房價統(tǒng)計、樓市報告已失去了應(yīng)有的公信力，成為各方立場的代言工具�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言不諱。且不論民間的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)制造者之眾，光是政府部門就有建委、房地局、統(tǒng)計局等多個。數(shù)據(jù)代表立場，一個立場關(guān)乎一個地方或者一個部門的利益，每一方都希望自己提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)成為決策參照，以引導(dǎo)有利于自己的政策出臺。
病因：數(shù)據(jù)打架
處方：相信、懷疑、聲討、冷漠、麻木……多疑癥狀從顯現(xiàn)到病發(fā)，擴(kuò)張之迅速令人咋舌，但也并非無藥可醫(yī)。恕不知多方權(quán)威就等于缺失權(quán)威，明確統(tǒng)計角色的分配，將“數(shù)據(jù)混亂菌”由同一個系統(tǒng)輸導(dǎo)治理，將是阻止這一癥狀惡化的最有效途徑，相信現(xiàn)在做還為時不晚。（柯鵬 于兵兵 倪珊珊 陳歆）
