物價(jià)部門(mén)提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)及買房人，按照“一套一價(jià)”新規(guī)，已批在售樓盤(pán)價(jià)格只準(zhǔn)降不準(zhǔn)漲，但這并不意味著這些樓盤(pán)從此不能變動(dòng)銷售價(jià)格。如果的確符合調(diào)整規(guī)定、需要調(diào)價(jià)、5%的浮動(dòng)幅度尚未用足的，可以再次向物價(jià)部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后調(diào)整售價(jià)，但仍必須符合“代數(shù)和為零”的原則。
申報(bào)樓盤(pán)成本要明明白白
針對(duì)某一個(gè)樓盤(pán)，物價(jià)部門(mén)通過(guò)哪些項(xiàng)目來(lái)核實(shí)其成本？核價(jià)的主要依據(jù)有哪些呢？據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)普通住宅商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格時(shí)，除了要提供一系列批文、項(xiàng)目概況等外，還必須詳細(xì)提供涉及開(kāi)發(fā)成本的一系列材料，最主要的項(xiàng)目包括：征地、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，以及拆遷安置情況匯總表；建筑安裝工程的施工合同協(xié)議條款及工程預(yù)算書(shū)；住房項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)的有關(guān)資料，如水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設(shè)的合同、協(xié)議、預(yù)(決)算等；市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)憑證等。另外還包括其他有關(guān)的價(jià)格構(gòu)成資料。
那么，怎樣保證上述材料的真實(shí)性呢？如果開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)聯(lián)手作假、抬高報(bào)價(jià)怎么辦？“上述所有材料除了提供復(fù)印件，還必須提供原件�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，上述資料的真實(shí)性都有據(jù)可查，必要時(shí)還會(huì)與出具資料的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。而從客觀情況看，施工企業(yè)為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供假協(xié)議或假票據(jù)的可能性不大，“一旦出現(xiàn)糾紛，很難處理”。
開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)提高報(bào)價(jià)
不過(guò)，就算上述材料都是真實(shí)的，又如何確認(rèn)它們都是“合理成本”，可以進(jìn)入房?jī)r(jià)呢？“并不是所有發(fā)生的費(fèi)用都能進(jìn)成本�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)所報(bào)來(lái)的成本費(fèi)用細(xì)微到了不能再細(xì)微的地步，恨不能把所有的成本都算進(jìn)來(lái)，但實(shí)際上其中很多費(fèi)用都是不合理的。例如，現(xiàn)在很多樓盤(pán)的售樓中心都蓋得很富麗堂皇，一些位置偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)更是不惜成本，選擇在城區(qū)的豪華地段再蓋個(gè)售樓中心，在報(bào)價(jià)時(shí)，這些樓盤(pán)通常都會(huì)把售樓中心的建設(shè)成本也一并報(bào)進(jìn)來(lái)。“這顯然是不可能進(jìn)入房?jī)r(jià)成本的。”物價(jià)部門(mén)說(shuō)，凡是不符合南京商品房作價(jià)辦法以及房?jī)r(jià)成本監(jiān)審原則的，一律嚴(yán)格剔除出合理成本的范圍。
其次，“對(duì)比法”也是常用的核價(jià)方法之一。該方法通常用來(lái)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算中的、尚未發(fā)生的成本的審核，即通過(guò)與多個(gè)同類樓盤(pán)同一項(xiàng)費(fèi)用的成本對(duì)比，來(lái)判斷其高低及真實(shí)性。例如A樓盤(pán)申報(bào)的每個(gè)土方的成本是300元，而同類樓盤(pán)都是70元左右，那么顯然，A樓盤(pán)的報(bào)價(jià)過(guò)于“虛高”……
提高報(bào)價(jià)不影響最終核價(jià)
通過(guò)多方位嚴(yán)格審核，幾乎所有申報(bào)的樓盤(pán)最終都要被擠掉不少的“水分”。例如，上周剛核完的某樓盤(pán)，申報(bào)的中準(zhǔn)價(jià)是9400元/平方米，物價(jià)部門(mén)經(jīng)過(guò)對(duì)其成本的逐項(xiàng)審核，確定其中準(zhǔn)價(jià)是8600元/平方米，削減了800元/平方米。據(jù)介紹，這還算“擠”得少的，有些樓盤(pán)報(bào)價(jià)與最終核價(jià)相差2000多元/平方米都是有過(guò)的。對(duì)此，有人曾經(jīng)提出：“早知道，開(kāi)發(fā)商把報(bào)價(jià)提高800元呢？是不是就能核到9400元？”“不可能�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，在確定某一個(gè)樓盤(pán)的中準(zhǔn)價(jià)時(shí)，主要還是上述各項(xiàng)成本的高低，而不是樓盤(pán)申報(bào)的銷售價(jià)格，樓盤(pán)自身報(bào)價(jià)的高或低，都不會(huì)直接影響核價(jià)的高或低。
提醒
南京普通商品住宅嚴(yán)格實(shí)行“一套一價(jià)”新規(guī)以來(lái)，積極主動(dòng)申報(bào)價(jià)格的開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多。不過(guò)，也有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)核價(jià)材料的時(shí)候，有意抬高申報(bào)價(jià)格，并盡可能多地給成本“注水”，以為這樣就能得到一個(gè)比較高的中準(zhǔn)價(jià)。物價(jià)部門(mén)對(duì)此明確表示：這個(gè)算盤(pán)打了也沒(méi)用，最終核價(jià)的高低，與報(bào)價(jià)多少?zèng)]關(guān)系。(鄭春平)
