境外投資者參與購買上海經(jīng)營性土地的限制近日進(jìn)一步松動：剛剛公布的2007年上海市一號國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告不僅不再要求境外購買人必須在內(nèi)地注冊公司，而且競買保證金也可以直接用外幣支付。

　　至此，對于境外資本買地資質(zhì)的限制在上海已經(jīng)基本消除。買地環(huán)節(jié)不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？或者只是“國際化程度提高的表現(xiàn)”，方便操作，有利于監(jiān)管？

　　外資買地不再要求“商業(yè)存在”

　　5月10日，分布在上海寶山、南匯、楊浦、閔行等10個區(qū)的45幅國有土地使用權(quán)掛牌出讓文件，開始向包括外資在內(nèi)的有意競買者發(fā)放。這些地塊中有六幅涉及住宅、七幅涉及商業(yè)和辦公樓，其他為工業(yè)用地。

　　上海市房屋土地資源管理局不久前發(fā)布的今年首個國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，與去年的幾個出讓公告相比，對境外購買人的資質(zhì)要求明顯放寬：出讓保證金可以用外幣支付。與此同時，也沒有要求境外購買人必須擁有內(nèi)地注冊公司。

　　公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”均有資格參與競買。這與2006年上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓一號公告對“競買資格”的要求大相徑庭：遵循“商業(yè)原則”，參加競買的境外投資者必須“領(lǐng)有一年期外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照”。

　　此外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元四種非人民幣幣種支付，賬戶名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著境外公司可以直接通過境外匯款的方式給付。

　　外資買地限制逐步解除

　　2006年7月24日，中國建設(shè)部、外匯管理局等六部委出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和境外機構(gòu)及個人購房管理予以規(guī)定，旨在遏制境外熱錢炒作境內(nèi)房地產(chǎn)。

　　這一約束性文件規(guī)定，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。而設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是意味著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域從對外資幾乎“不設(shè)防”到實行“核準(zhǔn)制”的開始。

　　正是在這一樓市調(diào)控的政策背景下，上海市房地局隨即在2006年土地出讓一號公告中明確要求“遵循商業(yè)存在原則”，這意味著外資要想買地，必須事前注冊公司，并且至少有相當(dāng)于投資額一半的注冊資金到位。外資直接投資買地的大門幾乎隨之關(guān)閉，上述一號公告的地塊全部由內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)競得。

　　隨后，在上海市2006年第二號經(jīng)營性土地出讓公告中，外資競買者的“商業(yè)存在”要求突然消失，但競買者繳納的保證金還須以人民幣支付。多數(shù)在中國境內(nèi)沒有足夠人民幣流動資金的境外房地產(chǎn)公司很難做到人民幣支付，只能“曲線”運作，通過在內(nèi)地的子公司、或與本土公司合作拿地，保證金基本上由內(nèi)地公司支付。

　　日前公布的2007年上海市一號國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告則將這一要求也一并取消，境外資金競買土地的保證金，可以用美元等四種非人民幣幣種支付。至此，對于境外資本買地的限制已經(jīng)基本消除。

　　有利監(jiān)管還是放松控制？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海“松綁”外資買地限制的原因之一是外資直接投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢。

　　據(jù)上海市外國投資工作委員會統(tǒng)計，今年1至4月，上海房地產(chǎn)業(yè)吸收6.9億美元的合同外資，比去年同期下降了42.23%，房地產(chǎn)業(yè)合同外資僅占全市同期吸收合同外資總額的15.9%。在前四個月批準(zhǔn)的32個房地產(chǎn)業(yè)外資項目中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目占12個，其合同外資金額同比更是下降了45.25%。

　　國際地產(chǎn)代理機構(gòu)仲量聯(lián)行此前的統(tǒng)計稱，2006年中國房地產(chǎn)市場投資60%來自境外，外資直接投資中國房地產(chǎn)達(dá)91.9億美元，比2005年增長近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地產(chǎn)外資。

　　不過，眼下直接投資房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的外資減少，并不意味著外資對境內(nèi)房地產(chǎn)投資的減少，因為收購境內(nèi)房地產(chǎn)公司的股權(quán)已成為外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)新的主流渠道。

　　正因為如此，今年3月6日，商務(wù)部發(fā)布2007年全國吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見明確要求，與同“嚴(yán)格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產(chǎn)業(yè)”一起，“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。

　　在此背景下，上海在買地環(huán)節(jié)不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟對此給予否定的回答。他認(rèn)為，土地出讓環(huán)節(jié)對外資不要求“商業(yè)存在”，并可以用外幣支付保證金，在購買流程上確為外資提供了便利，也有利于土地出讓的監(jiān)管和實際操作。不過，即使境外公司能夠成功競得土地，其資金支付以及項目公司注冊還是需要經(jīng)過國家外匯管理局等機構(gòu)的審批。從這個意義上說，土地購買環(huán)節(jié)的放松，并不必然代表著房地產(chǎn)行業(yè)對于外資控制的放松。

　　有境外投資基金負(fù)責(zé)人表示，今年外資在公司注冊審批以及資金進(jìn)入方面正面臨著更多的阻力，操作流程正明顯放慢。

　　上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長唐豪認(rèn)為，外幣可直接支付保證金是城市國際化程度提高的表現(xiàn)。由于在現(xiàn)金流、物業(yè)管理、凈資產(chǎn)、運作經(jīng)驗等方面的優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，目前上海城市中心地標(biāo)性核心商業(yè)綜合體和高端客戶匯集的房地產(chǎn)大多已由外資投資建設(shè)，“放開外資買地資格限制對外資投資上海房地產(chǎn)影響不大。”(徐壽松 陳醇)