近年來，北京的房?jī)r(jià)不斷攀高，而房屋租賃價(jià)格卻始終表現(xiàn)得不溫不火。今年2月，北京市地稅局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出租房屋征收管理有關(guān)問題的通知》，再次重申對(duì)個(gè)人出租房屋嚴(yán)格執(zhí)行5%的綜合稅率。此舉，在波瀾不驚的北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上激起層層漣漪。
5%稅收，從條文到現(xiàn)實(shí)
對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來說，對(duì)個(gè)人出租房屋征稅5%并不是一件新鮮事。
記者從北京市稅務(wù)部門了解到，這一政策從2004年就已經(jīng)開始實(shí)施。將按照實(shí)際租金征收5%的綜合稅率交納稅金，個(gè)人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租采用2.5%的稅率計(jì)征，但都是實(shí)行由房主到地稅部門自行申報(bào)的原則。從去年開始，北京朝陽、豐臺(tái)等區(qū)改變了征稅方式，不再由地稅局統(tǒng)一征收，而改由街鄉(xiāng)代征，房主在交納相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，只要到所屬街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦事處去辦理手續(xù)即可。
此次重申嚴(yán)格執(zhí)行的5%綜合征收率征收的稅款中，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方稅。北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)人出租、轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴(yán)格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將給納稅人開具包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年北京市存量房近400萬套，約80萬套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價(jià)格為每套2400元，房主平均理論年收益28800元。按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金計(jì)算，房主出租整年應(yīng)上繳費(fèi)用為1440元，整個(gè)租賃市場(chǎng)稅金為11.52億元左右。而2006年全年，北京市個(gè)人出租房屋繳稅僅在2億元左右，雖比上一年有增長(zhǎng)，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理論計(jì)算的出租房稅收。
現(xiàn)實(shí)征收額與理論計(jì)算值的巨大差異引起了政府相關(guān)部門的高度關(guān)注，怎樣讓5%的稅收從條文走向現(xiàn)實(shí)，成為有關(guān)部門進(jìn)一步解決的問題。
5%稅收的現(xiàn)實(shí)命運(yùn)
記者近日向幾家北京房地產(chǎn)中介公司電話咨詢，在仔細(xì)詢問房屋位置、房屋條件、租金價(jià)位等情況后，幾家中介公司都未提及5%稅收的問題。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)個(gè)人出租房屋征稅5%更多的還是停留在紙面上。“現(xiàn)在很多房屋租賃僅有一個(gè)口頭協(xié)議，或者一個(gè)簡(jiǎn)單的書面協(xié)議，大多沒有正式的租賃合同�！币晃环康禺a(chǎn)中介人士告訴記者，“對(duì)于這樣的情況，5%的稅收根本無從談起�！�
據(jù)北京市地稅部門介紹，目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達(dá)成了口頭協(xié)議，并沒有簽訂書面合同，這其實(shí)是不利于房屋承租人權(quán)益保護(hù)的。從法律規(guī)定來說，房東是通過財(cái)產(chǎn)租賃來取得收入的，理應(yīng)繳納相應(yīng)的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規(guī)定。但由于絕大部分承租人都沒有索要發(fā)票的意識(shí)，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
至于5%的稅收對(duì)北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，北京房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“鏈家地產(chǎn)”研發(fā)中心認(rèn)為，就目前情況來看，尚不會(huì)對(duì)整體租賃市場(chǎng)造成較大沖擊，但部分典型區(qū)域普通住宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的情況，而高端租賃市場(chǎng)業(yè)主出租房屋收益會(huì)稍有影響。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前普通住宅市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，供需比例在1：2.5-1：3。其中軌道沿線、學(xué)校周邊等租賃熱點(diǎn)區(qū)域供需比則大概在1：3-1：4左右，因此，稅費(fèi)很容易轉(zhuǎn)嫁到房租里或者直接轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。但是，增加5%的租價(jià)對(duì)整體租賃市場(chǎng)影響并不大。而高端租賃市場(chǎng)則屬于完全相反的情況，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3：1-3.5：1左右，處于買方市場(chǎng)，租戶的選擇性比較大，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的結(jié)果很可能只是會(huì)使房屋的空置期加長(zhǎng)，因此稅費(fèi)很難轉(zhuǎn)嫁到房租中。因此，一般業(yè)主都不會(huì)將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。
強(qiáng)制備案能否成為最終解決之道
北京對(duì)個(gè)人出租房屋嚴(yán)格征稅5%的政策出臺(tái)已有兩月，但從相關(guān)部門傳來的信息并不容樂觀。據(jù)了解，主動(dòng)繳稅者僅一成左右。對(duì)此，業(yè)界的看法是，如果沒有強(qiáng)制的備案制度，出租房征稅政策必然會(huì)流于形式。
其實(shí)，早在2006年7月，北京市建委就出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃登記備案工作的通知》，要求各區(qū)縣建委(房管局)高度重視房屋租賃登記備案工作，并要求從事房屋租賃代理的企業(yè)必須同時(shí)辦理相關(guān)備案手續(xù)。但租賃合同登記備案屬告知性備案，沒有強(qiáng)制力，因此備案率還是沒有明顯起色。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果政府部門出臺(tái)強(qiáng)制備案制度，將有助于為地稅和房屋管理部門建立起對(duì)接平臺(tái)，方便監(jiān)督房東納稅情況。
記者從北京市建委獲悉，正在醞釀中的《北京市房屋租賃管理辦法》中已將出租房屋備案管理列為強(qiáng)制事項(xiàng)，可望通過強(qiáng)制備案的方式堵住這個(gè)漏洞。(孫曉勝）
