朗琴園昨天成了“第一個(gè)吃螃蟹”的社區(qū)。在該小區(qū)新舊物業(yè)交替之際，業(yè)主們首次將“信托契約”的概念引入到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，物業(yè)管理費(fèi)用的支付者———全體業(yè)主以“受益人”的身份出現(xiàn)在物業(yè)管理合同中。由此，因物業(yè)引發(fā)的小區(qū)公共利益的不良行為，單個(gè)業(yè)主就可行使訴訟權(quán)利，而以前，則需要以業(yè)主大會(huì)的名義提起。

　　-新老物業(yè)最終平安交替

　　昨天上午10點(diǎn)，記者在進(jìn)入朗琴園時(shí)，入口處的保安已經(jīng)在檢查進(jìn)出者的出入證，嗅不出任何新舊物業(yè)交替時(shí)的“風(fēng)吹草動(dòng)”。據(jù)該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任朱學(xué)金介紹，原定于昨天進(jìn)行的新老物業(yè)交接，因?yàn)樵�物業(yè)中房恒通物業(yè)公司相關(guān)人員突闖業(yè)委會(huì)會(huì)議，而被提前到11月18日的下午兩點(diǎn)。10分鐘內(nèi)，舊的物業(yè)及保安被兵分8路的業(yè)主們“請(qǐng)”出社區(qū)。

　　-單個(gè)業(yè)主可起訴物業(yè)

　　縱觀此次將由開發(fā)商指定的前期物業(yè)“請(qǐng)”出去、將自行選聘的后期物業(yè)“迎”進(jìn)來(lái)的整個(gè)過(guò)程，朗琴園的業(yè)主及其業(yè)委會(huì)有著可供其他小區(qū)借鑒的幾點(diǎn)創(chuàng)新。

　　最大的創(chuàng)新當(dāng)然在于已經(jīng)即時(shí)生效的、由委托人(業(yè)主大會(huì))、受托人(嘉浩物業(yè)公司)及受益人(全體業(yè)主)三方訂立的《小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》。在以往的物業(yè)管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發(fā)商或者是業(yè)主大會(huì)，乙方為物業(yè)公司，而真正的交納物業(yè)費(fèi)的單個(gè)業(yè)主(丙方)反而被排除在合同之外�！皩�(shí)際上如何保護(hù)丙方的權(quán)利才是物業(yè)管理中最需解決的問(wèn)題，把單個(gè)業(yè)主排除在外，使得業(yè)主們?cè)谖飿I(yè)公司面前人微言輕，只能發(fā)發(fā)牢騷，很難行使其監(jiān)督和約束物業(yè)公司的權(quán)利�！崩是賵@業(yè)委會(huì)法律顧問(wèn)孟憲生指出，經(jīng)過(guò)幾年的“上下求索”，發(fā)現(xiàn)《信托法》依據(jù)下的信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權(quán)益制衡，把它移植到物業(yè)管理中最合適不過(guò)。于是想到為朗琴園訂立了《小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》。

　　“在物業(yè)管理中，實(shí)行信托契約，最大的好處是落實(shí)了業(yè)主行使權(quán)利時(shí)程序上的問(wèn)題。以往業(yè)主們的權(quán)利雖然無(wú)數(shù)次被提及，但作為業(yè)主個(gè)體根本無(wú)從下手。如今就好比業(yè)主們個(gè)個(gè)手執(zhí)尚方寶劍，有必要時(shí)就可以揮斬下來(lái)！”另一位社區(qū)問(wèn)題專家舒可心進(jìn)一步地解釋道，以往單個(gè)業(yè)主是無(wú)法就公共利益問(wèn)題對(duì)物業(yè)公司提出訴訟的，只能是通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)，以業(yè)主大會(huì)的名義提起訴訟，程序麻煩、費(fèi)時(shí)費(fèi)力。而確立信托契約關(guān)系后，首先，依據(jù)《信托法》，作為受益人的單個(gè)業(yè)主與委托人業(yè)主大會(huì)享有同樣權(quán)利，這意味著單個(gè)業(yè)主也可以隨時(shí)拿起法律武器。據(jù)了解，在物業(yè)管理中引入信托契約概念的，朗琴園為全國(guó)首家。

　　-業(yè)委會(huì)有了保安的人事任免權(quán)

　　此外，業(yè)委會(huì)握有物業(yè)保安的人事任免權(quán)，使保安成為業(yè)主們的“兵”。朱學(xué)金說(shuō)：“如果再次更換物業(yè)，我們不想看到由業(yè)主們出錢聘用的保安反過(guò)來(lái)只聽物業(yè)公司的話，與真正的雇主為敵！”

　　而且，在新老物業(yè)的交替中，兩家物業(yè)公司并未正面接觸，而是先由業(yè)主們接管物業(yè)，再將新物業(yè)引進(jìn)。從而避免了類似雙方保安互毆或者雙方保安各執(zhí)一邊、共同值守的情況發(fā)生。

　　朗琴園的業(yè)主們還對(duì)舊的物業(yè)公司進(jìn)行了“策反”。實(shí)際上，在新的物業(yè)公司里，已經(jīng)可以找到幾位“舊面孔”。(解麗)